Harta zonelor imobiliare care au rezistat cel mai bine in fata crizei

DailyBusiness.ro va prezinta zonele din Bucuresti, cel mai efervescent oras din Romania in boom-ul imobiliar, cu cele mai mari scaderi de preturi, dar si pe cele in care imobiliarele s-au devalorizat cel mai putin.

Preturile terenurilor

Pe segmentul de terenuri, preturile s-au intors la nivelul din 2004, iar tranzactiile au fost extrem de rare. Doar in cateva zone din Capitala au fost inregistrate mai multe tranzactii in ultimii ani, astfel incat sa poata fi efectuate analize comparative, spun oficialii The Advisers/Knight Frank.

Ionut Petcu, consultant pe terenuri la compania de consultanta, a indicat, pentru DailyBusiness.ro, zonele unde s-au mentinut cel mai bine preturile de tranzactionare.

Astfel, cele mai mici scaderi de preturi au fost inregistrate in aria Barbu Vacarescu-Calea Floreasca, unde reducerile fata de 2008 sunt de 31-35%.

Anul acesta, un metru patrat de teren se tranzactioneaza la 900-1.100 euro, fata de 1.400-1600 euro in 2008.

Cele mai mari reduceri de preturi, de 62-65%, s-au inregistrat in Timpuri Noi. Aici, preturile terenurilor sunt in prezent 450-500 euro/mp, fata de 1.200-1.500 euro in 2008. Reduceri mari au fost si in zona Progresului, unde preturile au scazut fata de 2008 cu 58-60%, pana la 500-600 euro/mp.

Scaderi importante, dar ceva mai reduse fata de zona Timpuri Noi, s-au inregistrat si in Lujerului, unde preturile s-au injumatatit comparativ cu 2008. Astfel, un teren se tranzactioneaza in 2011 la un pret de 400-450 euro/mp, fata de 800-900 euro in 2008.

La nivel de preturi de cerere, in Capitala sunt si zone in care valorile cerute de proprietari au scazut foarte mult, insa lipsa tranzactiilor face imposibila o comparatie cu preturile de tranzactionare din anii trecuti.

Preturile locuintelor

Cele mai mici scaderi de preturi ale locuintelor s-au inregistrat in zonele centrale, dar si in zonele exclusiviste din Nord cum ar fi Primaverii-Dorobanti, potrivit companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker.

Chiar daca locuintele din aceste zone s-au devalorizat cel mai putin, preturile au scazut si aici foarte mult, in prezent fiind cu circa 40% mai mici decat acum 2 ani.

La polul opus, cele mai mari scaderi de preturi in ultimii doi ani ale locuintelor au fost in Drumul Taberei (50-60%), urmata de Rahova (50-60%), si zona N. Grigorescu – Trapezului, tot cu 50-60%.

Locuintele din Drumul Taberei au inregistrat cele mai mari scaderi de preturi din cauza accesului dificil catre zonele centrale ale orasului si a faptului ca majoritatea locuintelor din aceasta zona au fost construite inainte de 1977. Comparativ, zona Crangasi a crescut in ceea ce priveste atractivitatea pentru potentialii cumparatori, spun oficialii Coldwell Banker.

Chiriile spatiilor comerciale

Centrul istoric al Capitalei este singura zona din oras in care chiriile spatiilor comerciale au crescut in perioada crizei, comparativ cu 2008, potrivit unor informatii facute publice anul trecut de compania imobiliara CB Richard Ellis Romania.

Astfel, in aceasta zona, nivelul chiriei este in prezent cu 5-10% mai ridicat decat in 2008.

Cresterea se datoreaza in foarte mare masura proiectelor de reabilitare si imbunatatire a infrastructurii, care inca nu s-au finalizat, a spus, anterior, Luiza Moraru.

Nivelul chiriei se situeaza intre 35-50 euro/mp pe luna pentru un spatiu cu aproximativ 100 mp, parter, renovat, cu maxima vizibilitate si fara probleme juridice. Un spatiu vast, de cateva sute de metri, dar fara renovare, situat la parter, intr-o zona foarte buna ar putea fi inchiriat intre 12-24 euro/mp lunar.

Spatiile mici, de sub 100 mp, localizate in zonele deja renovate, au inregistrat o crestere a chiriei fata de 2008, exclusiv datorata calitatii infrastructurii si procesului de renovare. Nu sunt niste cresteri majore, ci de 5-10%, dar pentru acele spatii foarte bune, acum in majoritate ocupate, se poate vorbi de o crestere mai consistenta.

In ceea ce priveste chiriile din mall-urile Capitalei, centrele comerciale dominante au fost cele care au rezistat cel mai bine crizei.

Cele mai reduse scaderi de chirii, in ultimii doi ani, le-au inregistrat centrele comerciale dominante – cu ancore puternice, care au intrat in obiceiurile de shopping ale cumparatorilor si care nu au competitie in zonele imediat apropiate. Scaderile chiriilor in aceste centre au fost de aproximativ 30%, spun oficialii Coldwell Banker.

Potrivit unui studiu recent al Colliers, Cotroceni Park, Baneasa Shopping City, Bucuresti Mall, Plaza Romania si Unirea sunt centrele comerciale din Capitala unde retailerii vand cel mai bine.

La polul opus s-au situat unitatile amplasate in zone secundare, cu o competitie puternica in apropiere sau in acelasi cartier, unde scaderile de chirii din ultimii doi ani au fost de 50-60%, adauga reprezentantii Coldwell Banker.

In ceea ce priveste centrele comerciale din tara, procentele se pastreaza in marje similare, astfel: cele mai mici scaderi le-au inregistrat centrele comerciale din orasele principale, iar cele mai mari reduceri le-au inregistrat cele din orase de dimensiuni mai mici.

Daca inainte de criza, centrele comerciale din marile orase aduceau profit, dupa criza au trecut pe zero sau pe usor pe minus, iar in orasele secundare pe pierdere, mentioneaza oficialii Coldwell Banker.

Potrivit studiului Colliers, Constanta ramane orasul cu cele mai mari vanzari in centre comerciale, urmat de Cluj si apoi de Timisoara.

Chiriile birourilor

Cele mai mici scaderi de chirii din zona de office au fost inregistrate in zona centrala, Piata Victoriei, Ch. De Gaulle, Dorobanti, cu aproximativ 20%-30%, spun oficialii Coldwell Banker.

Scaderile au fost influentate de cat de facil este accesul catre proiecte – o statie de metrou la maximum 10 minute de mers sporeste atractivitatea proiectului, ceea ce a dus, implicit, la o scadere mai redusa.

Importante au fost si gradele de ocupare ale respectivelor proiecte (un grad redus implica o disponibilitate mai mare a proprietarului de a accepta chirii mai mici) si gradul de indatorare al proprietarului.

Astfel, cele mai mari scaderi ale chiriilor, in Bucuresti, au avut loc in Pipera-Tunari (peste 50% in ultimii doi ani), Dimitrie Pompei cu aproximativ 40% si zona de vest-autostrada A1 cu circa 30%.

Chiriile spatiilor logistice

Cele mai mici scaderi de chirii le-au inregistrat proiectele din zona de vest, cu acces la Autostrada A1.

In logistica sunt determinante doua aspecte: accesul catre Bucuresti din tara (A1 este singura cale de acces dinspre vestul tarii) si usurinta accesului in oras (depozitele din zona de vest ofera un acces facil in Bucuresti). Chiriile pentru spatii logistice in aceasta zona erau acum doi ani de 5-6 euro/mp pe luna iar acum sunt de 3-3,5 euro/mp pe luna, spun oficialii Coldwell Banker.

In Bucuresti, cel mai mult au scazut chiriile halelor industriale vechi sau a fostelor depozite amplasate in oras. Datorita faptului ca erau amplasate in oras, acestea au inregistrat, inainte de criza, un nivel al chiriei foarte ridicat si astfel au suferit si cea mai mare scadere.

Daca inainte de criza se inchiriau la 10-11 euro/mp pe luna (pentru suprafete mici de sub 200 de metri patrati), aceeasi suprafata se inchiriaza acum la 4-5 euro/mp pe luna. Scaderea chiriilor pentru acest tip de proiecte a fost deteminata nu doar de criza cat si de aparitia proiectelor logistice de clasa A, mentioneaza reprezentantii companiei de consultanta imobiliara.