Antecontractul de vanzare-cumparare

Acest instrument juridic este foarte des intalnit in practica, intrucat partile, dupa ce au stabilit conditiile pentru vanzarea, respectiv cumpararea unui imobil, altfel spus, au convenit asupra pretului la care va fi cumparat imobilul, incheie un precontract de vanzare cumparare, care reprezinta un act juridic ce oblige partiile ce-l incheie ca intr-un anumit termen sa incheie contractul de vanzare cumparare.

In esenta, prin acest act partile se obliga in mod reciproc sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare, practic vorbim de o obligatie de „a face”.

Precizam ca uneori, incheierea unui astfel de antecontract este ceruta si de unele institutii de creditare pentru obtinerea de credite in vederea achizitionarii de locuinte, caz in care se solicita un astfel de document alaturi de Incheiere de intabulare si / sau extras de Carte Funciara (furnizate de proprietar); Actele ce dovedesc proprietatea (contracte de vanzare cumparare / acte de mostenire, etc) ; Documentatia cadastrala ; BI sot / sotie / codebitor in copie si original ; Certificat de casatorie (daca este cazul) ; Documentele ce atesta venitul lunar (adeverinta de salariu / talon de pensie + decizie / dividende / venituri inregistrate la Administratia financiara / venituri din profesii liberale) ; Chestionar Medical.

Intr-un asemenea contract, partile sunt promitentul vanzarii, respectiv proprietarul imobilului, si beneficiarul cumparator, respectiv cel care se obliga a cumpara imobilul. In ceea ce priveste conditiile ce trebuiesc indeplinite pentru validitatea actului, acestea sunt:
partile se intocmeasca un inscris pentru a proba conventia lor, acest inscris poate fi unul autentic insa se poate recurge si la un inscris incheiat de parti fara concursul vreunei autoritati si semnat de acestea, respectiv un act sub semnatura privat.

Ce conditii trebuie sa indeplineasca inscrisul?

– Privitor la acest inscris, in mod obligatoriu trebuie intocmit in cel putin doua exemplare, astfel ca fiecare parte va primi cate un exemplar. Privitor la notiunea de parte, mentionam ca vom intelege mai multe persoane cu interese comune, respectiv mai multi promitenti ai vanzarii (coproprietari) vor constitui o parte si in consecinta vor primi un exemplar,

– In acelasi timp, pe fiecare exemplar in mod obligatoriu se va face mentiunea numarului in care a fost redactat respectivul precontract. Precizam ca aceste doua ultime conditii sunt esentiale pentru a conferi putere probatorie respectivului inscris, in caz contrar actul in sine va fi nul ca mijloc de proba.

Sunt foarte dese situatiile aparute in practica in care partile convin asupra unui astfel de antecontract, insa nu dau importanta cuvenita inscrisului constatator si probator al conventiei acestora. Astfel, referindu-ne la o speta concreta, partile au intocmit un inscris intitulat „chitanta” prin care se stipula ca: Promitentul vanzarii (proprietarul) a primit o suma de bani ca avans al vanzarii, restul ramanand a-i fi platiti la data incheierii contractului. In acelasi timp, partile au stipulat ca „in cazul in care vanzarea nu va avea loc din cauza cumparatorului, acesta va pierde avansul, iar daca vanzarea nu va avea loc din pricina vanzatorului, va plati dublul sumei primite”. Iinscrisul a fost redactat intr-un singur exemplar. In acesta situatie, consideram ca atata vreme cat nu s-a respectat regula sus amintita a multiplului exemplar , inscrisul prezentat de reclamant care solicita ca instanta sa pronunte o hotarare ce va tine loc de act autentic este lipsit de valoare probatorie si astfel raportul trebuie dovedit cu alte mijloace de proba, inscrisul fiind totusi un inceput de dovada scrisa. Aceasta dovada este insa uneori greu de realizat, poate chiar imposibila, in lipsa martorilor.

Ce mai trebuie verificat?

La incheierea antecontractului, beneficiarul promisiunii – respectiv viitorul cumparator – va trebui sa cerceteze daca persoana cu care contracteaza este adevaratul proprietar al bunului. Astfel, pe langa a-i solicita acestuia sa prezinte titlul de proprietate, are posibilitatea de a verifica la biroul de carte funciara, printr-un extras de caret funciara, daca intr-adevar promitentul este proprietarul bunului si daca nu sunt inscrise litigii in legatura cu acesta sau alte sarcini. In acelasi timp mai trebuie verificat daca promitentul este singurul proprietar al bunului ori mai exista si altii.

In cazul in care partile nu isi executa obligatia, ce posibilitati exista?

Astfel, in cazul in care promitentul nu executa obligatia asumata, exista doua posibilitatii:

1)Fie, in in baza Legii 247/2005 Titlul X art.2 alin. 2 – beneficiarul promisiunii solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic, si care sa aiba ca efect transferul dreptului de proprietate catre beneficiarul promisiunii. Atentionam ca pentru a pronunta astfel, instanta trebuie sa constate ca promitentul refuza sa execute obligatia, beneficiarul la randul sau a executat obligatia, respectiv a dat suma de bani cu titlu de pret al vanzarii, iar in cazul in care promitentul a refuzat primirea acesteia, a consemnat suma respectiva la o unitate bancara la dispozitia promitentului (vanzatorului), si nu in ultimul rand instanta va trebui sa verifice daca bunul imobil se mai gaseste in proprietatea promitentului.

Cu privire la acest caz, imediat ce s-a pornit un astfel de proces recomandam a se solicita instituirea unui sechestru judicar asupra bunului repectiv prentru a impiedica instrainarea bunului in cursul judecatii.

2)In cazul in care nu se poate pronunta o astfel de hotarare ori beneficiarul nu doreste a proceda astfel, urmeaza a se solicita rezolutiunea conventiei si obligarea partii care se face vinovata de neideplinirea acesteia la plata de despagubiri (daune interese). In cazul in care partile au determinat intinderea obligatiei de despagubire prin insusi precontractul incheieat, asa cum am vazut in speta de mai sus, promitentul va pierde avansul, iar beneficiarul va restitui dublul sumei, urmeaza ca instanta sa oblige partea in culpa potrivit acestei clauze (clauza penala)

Mai exista si posibilitatea ca instanta, printr-o modalitate indirecta, sa constranga partile sa incheie contractul, respectiv prin stabilirea asa-numitelor daune cominatorii, ce constau intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei.

Termenul in care trebuie executat antecontractul?

Vom face distinctia, daca partile au stabilit un astfel de termen sau nu:

In primul caz, in care s-a stabilit, partile vor trebui sa execute conventii pana la acest termen, in caz contrar putand fi obligati pe cale judecatoreasca. Actiunea in acest sens se va prescrie intr-un termen de 3 ani, care va curge de la termenul stabilit de parti. Astfel, spre exemplu s-a convenit ca antecontractul incheiat la 01.03.2001 sa fie executat pana la 01.03.2002, urmand ca in caz de neexecutare oricare dintre parti sa poata introduce o actiune in justitie intr-un termen de 3 ani care vor fi socotiti de la 01.03.2002, respectiv se va prescrie actiunea la 01.03.2005.

In cazul in care nu s-a stabilit un termen pana la care sa se incheie contractul, prescriptia va incepe sa curga de la data incheierii antecontractului, vazand exemplul de mai sus, de la 01.03.2001.