Dubai – O piata imobiliara a extremelor

In Dubai, proprietatile de lux, care costa in jur de 2 milioane de euro, se dau pe sub mana – cel putin asa se intampla atunci cand este vorba despre un proiect de success. La fel se dadeau portocalele si bananele in Romania lui Ceausescu.

Sa incep insa cu prezentarea faptelor, si nu a concluziilor: s-a lansat recent pe piata din Dubai un proiect nou, in categoria superlux, developerul a invitat intai VVIP-urile din baza lor de date si toate vilele au fost vandute inainte de lansarea publica, la care putea veni oricine. Proiectul, in valoare de 800 de milioane AED (1 euro=5.92 AED), construieste 244 de unitati si are la vanzare case cu preturi intre 2600 euro/m2 si 3200 euro/m2. Un alt exemplu, proiectul lansat de aceeasi firma in 2007 a fost vandut integral cu 6 zile inainte de lansarea oficiala.

Una dintre insulele din proiectul The World lanseaza proprietati cu preturi intre 1 600 000 de euro si 3 000 000 de euro. Poti sa ai casa ta in mijlocul apei, sa te bucuri de liniste si in acelasi timp sa dai o fuga cu barca pana in centrul zgomotos al metropolei, daca vrei sa te bucuri de freamatul orasului si al cluburilor din Dubai. Si asta la 10 000 de euro pe m2.

Sunt doar exemple de proiecte de lux la capitolul vile, si da, toate s-au vandut integral, si se revand la momentul actual pe piata la preturi care ajung la 6 milioane de euro, pentru o vila cu o suprafata construita de 900 m2, 5 dormitoare, 3 camere de serviciu, living, curte de aprox. 1000 m2, piscina, landscape, etc. La lansarea proiectului, preturile au fost in jur de 2 milioane de euro, iar pana in prezent s-au triplat, cert este ca isi au si acestea clientii de lux, care viseaza la o proprietate cu vedere la un lac sau parc (mereu artificiale), teren de golf (tot artificial) si veranda de pe care sa poata admira in zare Burj Al Arab-ul (foarte real).

Daca insa nu aveti la dispozitie buget pentru o vila de lux, puteti cumpara o garsoniera in International City, in mijlocul desertului. Gasiti si la 70 000 de euro, 100 m2, dar nu va asteptati la cea mai buna zona din Dubai. Departe de centrul cosmopolit al orasului, cu vedere la nisip, International City este, din pacate, zona in care se locuieste doar daca bugetul nu permite inchirierea/cumpararea unei alte proprietati, pentru ca, se mai gaseste inca, o chirie de 10 000 de euro pe an, suma care in Dubai este foarte convenabila. Tot in aceasta zona, in anumite cartiere, este posibil sa ai ne-norocul sa locuiesti in vecinatatea statiei de canalizare, fapt care a scazut valoarea si nivelul de cautare a zonei, din pricina mirosului insuportabil, permanent, din aer. Este totusi, in continuare, o varianta acceptata de investitie/inchiriere pentru cei cu buget redus.

Un apartament inchiriat in zona Dubai Marina (foto: 2003 si 2006), cu vedere la mare, costa in jur de 50 000 – 60 000 de euro pe an si se plateste integral sau in doua rate. Chiar si la aceste preturi, aceste apartamente nu stau mult timp nelocuite. Un astfel de apartament, costa la cumparare in jur de 500 000 de euro, dar in 10 ani e deja platit, valoarea lui creste si incepe sa produca in continuare anual minim 60 000 de euro, asta in cazul in care chiriile nu mai cresc. De altfel exista o lege a chiriilor in Dubai, proprietarii nu au voie sa creasca chiria decat o data la doi ani, si cu nu mai mult de 5%, asta pentru ca atunci cand cererea a fost mare, oferta era redusa si chiriasii au fost multa vreme jecmaniti. Dar aici aceasta lege se si aplica, iar guvernul nu o schimba dupa bunu-i plac, in functie de avantajul pe care il prezinta propriului business.

Castele de nisip sau fundatie din ciment?
Cresterea economica a zonei este totusi calculata destul de atent, oricat de haotica ar parea de la distanta si oricati sceptici ar fi de parere ca se va prabusi. Dezvoltarea este strans legata de ceea ce isi doreste a deveni acest oras. S-au facut corect conexiunile intre cati rezidenti se stabilesc aici anual, care sunt previziunile, cati turisti vin sa viziteze Dubai-ul si se asigura toate conditiile pentru ca aceasta zona sa devina puternica din punct de vedere turistic, prin imbunatatirea infrastructurii. Cei care circula des cu masina sunt luati prin surprindere de poduri noi, construite parca peste noapte cu scopul unic de a usura traficul. Incerc sa nu imi amintesc cat dureaza in Romania constructia unui pod sau reparatia fara sfarsit a unui drum.

O economie organizata atent ia in discutie toate variabilele, numarul de firme care se stabilesc aici prin diverse reprezentante, ca intr-un rai fiscal, in ceea este cunoscut sub numele de Free Zone=Fara taxe. Acestea aduc un influx nou de populatie, prin angajatii lor, turisti, prin familiile angajatilor (care viziteaza) si care intradevar, nu dau bani la stat, direct, dar in schimb cumpara, cheltuiesc bani in Emirate, pe scurt devin consumatori, ajuta economia.

Comertul exterior a defilat in 1994 cu o cifra de 221 miliarde AED iar in 2004 cu 463 miliarde AED. Produsul intern brut se baza in 2005 pe alte industrii in afara de petrol, in procent de 73%. Dubai se axeaza pe industria petrolului din ce in ce mai putin, mai nou in procent de 2%. In ceea ce priveste PIB, sectorul productiei asigura 20%, comertul 17%, imobiliarele si constructiile 12% respectiv 11%, sectorul financiar 9%, transport/depozitare marfuri/comunicatii 10%, iar 11% revin serviciilor guvernamentale. Se cere lamurit aici cum face guvernul bani din servicii, orice act de care ai nevoie, se plateste, fie ca este viza de lucru, viza de rezidenta, schimbarea permisului de conducere, certificat de functionare al unei firme, etc. Daca ai nevoie de acte, reprezentantii locali te ajuta, dar contra cost. Spre exemplu, scoala de soferi te costa aici 1000 de euro, 40 de ore, iar parcarea, 1 euro la 5 ore cam este tot prin oras. Pot sa iti iei abonament la parcare, bani care merg tot in bugetul guvernului, si care sunt reinvestiti apoi in infrastructura si alte servicii. Sectorul imobiliar a inregistrat intre 2001 si prezent o crestere de 83%. 60% din comert a fost intreprins pe teritoriul Dubai-ului, responsabil de asemenea si pentru 50% din totalul pietei imobiliare. Cifrele provin din datele oficiale publicate in cercetarile Camerei de Comert a UAE si pot fi verificate in baza de date a site-ului oficial.

O economie construita pe nisip, dar cu atentie la ce se intampla in jur, nu merge doar pe principiu „Aici sunt banii dumneavoastra” sa jecmanim populatia cat mai mult, ci mai degraba pompeaza milioane de dirhami in proiecte care iti taie respiratia, iti ofera sanse de investitie, pana si ca strain, si te fac sa iti pun intrebari, proiecte care sunt de viitor success, nu pentru cum arata sau pentru ca au piscina, ci pentru ca tu, ca locuitor al acestui oras ajungi sa iti doresti sa ai o astfel de casa, visezi la o viata linistita aici si sa apreciezi pretul ca fiind ceva normal, binemeritat. Insa ajungi la concluziile acestea pentru ca ai parte de criminalitate redusa (legi foarte aspre, care aici se mai si aplica), mediu propice dezvoltarii afacerilor, strans legate de o piata a muncii activa, chiar daca rasista pe alocuri (manageri platiti cu 10 000 de euro pe luna, doar pe baza tarii din care provin/vs./muncitori din constructii care sunt in continuare platiti cu 300-500 de euro), dar care macar este in curs de reevaure si corectare. Inca o data un oras al constrastelor.

Aici e turistul d-voastra
Dubailand, un oras in oras, va fi dedicat turistilor, prin parcurile tematice, Sports City, Motor City, Autodrome, Polo& Equestrian Club si Al Sahra Desert Resort precum si alte proiecte care sustin arta, stiinta, planetarium, mall-uri, restaurante, 55 de hoteluri, centre de SPA well-being, intr-un total de 45 de proiecte, construite atat de statele membrelor ale Emiratelor, cat si de investitori internationali.

In cifre concrete, se asteapta 40 000 de turisti zilnic si un total de 15-20 mil pana la sfarsitul anului 2015, intr-o zona care va inghiti o populatie de 2.5 mil de turisti, locuitori si muncitori in momentul in care este gata. Pana in prezent, conform datelor oficiale apartinand guvernului, numarul turistilor a crescut cu 16%. In 2005 s-au inregistrat 6.5 milioane de turisti, iar la o rata de crestere cu 12%, numarul turistilor va trece limita de 15 milioane pana in 2015.
Pana in prezent, populatia a inregistrat o crestere medie de 7%, (2005), iar pana in 2015 se estimeaza un procent de 11%. Am mai precizat in alt articol cifre oficiale ale numarului de turisti care vin in Dubai cu ocazia diverselor evenimente, pentru ca locuitorii de aici stiu sa faca si din shopping o destinatie turistica. Prin date sustinue de Autoritatea Nationala de Turism aflam ca procentul de ocupare a hotelurilor este in Dubai aproape 90%, comparativ cu orase ca Tokyo si Londra, unde s-a inregistrat putin peste 70%, si Sydney si Hong Kong cu cifre in jur de 80%.
Conform datelor oficiale, proiectele aflate in desfasurare in Dubai insumau 225 miliarde de dolari. Dubai insa nu mai este in prezent acel Wild Wild East al pietei imobiliare, ci mai degraba o piata care va apartine in viitor clientilor de tip „end user” adica cei care vor locui in prorietatile platite. La inceput a fost terenul de joaca favorit al investitorilor care cumparau cu zecile de proprietati de la developer numai petru a le revinde mai apoi cu profit. Acum insa Dubai devine din ce in ce mai mult o piata in care clienti aplica la credite ipotecare cu dobanda de 7.9% +/-0.5%, pe durata a 15-20 de ani, pentru ca nu au incotro, prefera rata la banca in loc de chirie, iar acest lucru le asigura dreptul integral asupra proprietatii si viza de rezidenta.

6 din 49 se practica si in imobiliarele de aici
Cei care fac profit din imobiliare, sunt evident investitorii. Spre exemplu, Dubai Marina, in 2003 – zona in care era desert absolut, in care nimeni nu prevedea succesul investitiei. Nimeni in afara de investitori. Nakheel sunt cei care afirmau „Where the vision of Dubai gets built” si chiar au vorbit serios, zona a devenit Manhattan-ul Orientului.
Cine a avut incredere in inventivitatea si capitalul acestui developer a realizat, la vremea respectiva un return al investitiei de 300%. Unii au rostogolit acel bulgare de zapada pana si-au cumparat vila pe Palm Jumeirah (case care initial au costat 1 milion de euro, dar care acum sunt cotate la 4 milioane de euro ), dar acest lucru nu se face oricum, ai nevoie de putin curaj, multe informatii si un bun jongleu al pietei. Exista investitori care din asta traiesc, dupa cum exista si clienti care se multumesc cu o singura investitie, durabila si sigura.

Piata imobiliara din Dubai este, ca peste tot o piata in care relatiile si cunostiintele fac business-ul. Informatia corecta de la persoana potrivita iti poate aduce profit, iar lipsa ei te poate lasa cu buza umflata. Proprietarii au obligatia sa declare pretul oficial la care este cumparata o proprietate si profitul pe care il fac de fiecare data, iar zonele sunt cunoscute si estimate de bancile care finanteaza atat proiecte terminate cat si in proiect/constructie.

S-a introdus recent un termen nou, escrow account, un cont in care se depoziteaza banii clientilor si din care developerul se serveste numai in masura in care face dovada cheltuielilor justificate prin chitante. Acest lucru a redus cu mult prezenta haiducilor din piata, care inca se mai ocupau cu proiecte nefezabile sau dispareau in ceata cu banii clientilor. Cumparatorii incep sa fie insa din ce in ce mai educati, atenti la aceste mic detalii, cum ar fi zona, return-ul investitiei, banca ce finanteaza proiectul, chiria estimativa a proprietatii in viitor.
Dubai continua sa surprinda, turistii, locuitorii, toti ne intrebam ce urmeaza. Nu pot decat sa sper ca voi fi in continuare surprinsa in mod placut.