Colliers: România își consolidează poziția ca hub logistic regional, susținută de investiții majore și infrastructură în plină dezvoltare

Studiu Colliers: Piața spațiilor industriale și logistice din România a continuat să crească în 2024, cu livrări de aproximativ 400.000 de metri pătrați, ceea ce a dus stocul total la 7,4 milioane de metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers.

Interesul investitorilor internaționali și locali a crescut, iar tranzacții importante, precum extinderea retailerilor LPP și Deichmann, confirmă poziția României ca hub strategic de distribuție pentru Europa de Sud-Est. Pe termen lung, piața rămâne atractivă datorită competitivității forței de muncă și modernizării infrastructurii, însă, pe termen scurt, incertitudinile economice și politice ar putea încetini ritmul expansiunii.

Anul 2024 s-a încheiat cu contracte de închiriere pentru aproximativ 620.000 de metri pătrați, în scădere cu circa 20% față de nivelul aproape record atins în 2023, conform estimărilor preliminare. Totuși, acest rezultat nu reflectă pe deplin dinamica pieței locale, subliniază consultanții Colliers, având în vedere că sunt incluse doar tranzacțiile publice – fie raportate de birourile locale de cercetare, fie anunțate public de companii sau în rapoartele pentru investitori ai companiilor listate. În realitate, o parte semnificativă din activitatea de închiriere, în special reînnoirile de contracte și alte tranzacții directe neraportate, ar putea reprezenta cel puțin 20-30% din volumul total.

„Dacă înainte de pandemie volumul anual de închirieri era sub 500.000 de metri pătrați, rezultatul din 2024 confirmă o piață în creștere. Deși CTP și WDP rămân lideri, controlând două treimi din stocul total, vedem o intensificare a activității și din partea altor dezvoltatori. Intrarea pe piață a Garbe (Germania) și Hillwood (US), dezvoltatori de renume, alături de investițiile tot mai mari din partea jucătorilor locali, indică o dinamică pozitivă și perspective solide de creștere.

În plus, pentru al doilea an consecutiv, o treime din spațiile închiriate au fost destinate producției, față de doar 10-15% în anii anteriori, ceea ce reflectă investițiile majore din sectorul industrial. Totuși, multe companii de producție preferă să dețină spațiile în care operează, o tendință care influențează structura pieței pe termen lung”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Mai bine de jumătate din închirierile de spații industriale și logistice s-au realizat în București și zonele adiacente, însă acest procent este semnificativ mai mic decât media ultimului deceniu; ceea ce subliniază dezvoltarea accelerată a centrelor regionale, care devin tot mai atractive pentru operațiunile industriale și logistice.

Deși Bucureștiul rămâne principala destinație pentru acest sector, consultanții Colliers estimează că, pe termen lung, ponderea sa va scădea, pe măsură ce alte orașe din țară atrag tot mai mulți investitori și operatori logistici.

Rata de neocupare se menține scăzută, în jur de 5% la nivel național, ceea ce limitează opțiunile de negociere pentru chiriași, mai ales în contextul unui număr redus de dezvoltări speculative. Chiriile s-au stabilizat, iar un depozit Built-to-Suit (BTS) într-o zonă premium se închiriază cu 4,5-5 euro pe metru pătrat în București și în principalele orașe. Comparativ, înainte de 2021, chiriile erau sub 4 euro pe metru pătrat, ceea ce reflectă o ajustare semnificativă a pieței.

Cea mai mare tranzacție a anului a fost extinderea retailerului de modă LPP, care a închiriat 42.000 de metri pătrați de spații de depozitare în nordul Bucureștiului, ajungând la un total de peste 130.000 de metri pătrați, devenind astfel unul dintre cei mai mari chiriași din România. De asemenea, retailerul de încălțăminte Deichmann a preînchiriat un depozit de 20.000 de metri pătrați în București, pe care îl va transforma într-un centru regional de distribuție.

Totodată, Federal Mogul, producător de piese auto, a încheiat un acord de tip sale & leaseback cu WDP pentru fabrica sa din Ploiești, care ocupă 19.000 de metri pătrați. De asemenea, o importantă rețea de distribuție FMCG pe piața din România și-a inaugurat primul depozit temporar, care include c. 10.000 de metri pătrați în MLP Bucharest West. Iar GXO a finalizat prima fază a proiectului său la sfârșitul anului, destinat retailerului Trendyol, având ca scop o suprafață de 50.000 de metri pătrați. Ambele tranzacții au fost intermediate de echipa Colliers.

Top 10 previziuni Colliers pentru piaţa imobiliară din România în 2025

„Aceste tranzacții arată dinamica pieței locale și tendințele actuale, consolidând rolul României ca hub regional de distribuție pentru Europa de Sud-Est și, în unele cazuri, pentru întreaga Europă Centrală și de Est. Odată cu îmbunătățirea rapidă a infrastructurii și aderarea completă la spațiul Schengen în 2025, România devine tot mai atractivă pentru investițiile în logistică. Unul dintre principalele avantaje este costul redus al forței de muncă raportat la productivitate, cel mai bun din Uniunea Europeană în domenii precum transportul și depozitarea. Chiar și după creșterile salariale din ultimul deceniu, România rămâne competitivă la nivel european și global, atrăgând tot mai multe companii interesate să-și extindă prezența în regiune”, precizează Victor Coșconel.

Modernizarea infrastructurii este un alt avantaj cheie în creșterea economică și dezvoltarea sectorului industrial și logistic. După un an record în 2024, cu 1.200 de kilometri de drumuri rapide livrate, România ar putea atinge 2.000 de kilometri până la finalul deceniului. În prezent, sunt în construcție peste 600 de kilometri de autostrăzi și drumuri expres, iar alți 700 de kilometri sunt în pregătire. Finalizarea unor tronsoane esențiale, precum Sibiu-Pitești și Iași-Târgu Mureș, va îmbunătăți conectivitatea și va atrage noi investiții.

Piața imobiliară de birouri din București, în creștere față de aceeași perioadă din 2023 – Raport Colliers

„România are un potențial semnificativ pe termen lung datorită forței de muncă competitive, poziției strategice și investițiilor în infrastructură. Cu toate acestea, stocul actual de spații industriale și logistice, estimat la 8 milioane de metri pătrați până la sfârșitul lui 2025, rămâne modest față de țări precum Polonia, care dispune de un volum de patru ori mai mare. Creșterea la 11-12 milioane de metri pătrați până la finalul deceniului este un obiectiv realist. Pe termen scurt, însă, incertitudinile economice și politice pot influența ritmul expansiunii, dar tranzacțiile de mari dimensiuni ar putea aduce surprize pozitive și susține activitatea pieței”, conchide Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Despre Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) este unul dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și de management al investițiilor. Cu operațiuni în 70 de țări, cei 22.000 de specialiști lucrează împreună pentru a oferi consultanță de specialitate pentru clienți. Timp de aproape 30 de ani, echipa noastră experimentată de management a oferit acționarilor profituri investiționale anuale de aproximativ 20%. Cu venituri anuale de 4,5 miliarde de dolari și active gestionate de 99 de miliarde de dolari, Colliers maximizează potențialul proprietăților și activelor imobiliare și accelerează succesul clienților, investitorilor și al angajaților. Pentru mai multe detalii despre Colliers accesați corporate.colliers.com, X @Colliers sau LinkedIn.

Mihai Bianca6-8 minutes 07.02.2

Studiu Deloitte: companiile imobiliare din sectorul comercial estimează o creștere a veniturilor în 2025

• Dobânzile ridicate, riscul cibernetic și modificările fiscale, principalii factori care vor influența performanța financiară a companiilor din domeniu în 2025

Aproape 90% din companiile imobiliare din sectorul comercial (spații comerciale, centre de afaceri și birouri, spații logistice) se așteaptă ca veniturile lor să se majoreze în 2025, dar rămân prudente cu privire la evoluția condițiilor de piață, iar 60% anticipează o creștere anuală de peste 5%, după doi ani consecutivi în care majoritatea estimau scăderi de venituri de la an la an, conform studiului global Deloitte 2025 Commercial Real Estate Outlook. În același timp, peste 68% dintre participanți (față de 27% în urmă cu un an) estimează o îmbunătățire a elementelor fundamentale ale pieței, respectiv costul și disponibilitatea capitalului, prețul proprietăților, activitatea de tranzacționare, nivelul chiriilor și volumul de spații vacante.

În aceste condiții, se remarcă și o reducere a presiunii pe bugete în acest an – doar 7% dintre participanți consideră că va fi în continuare nevoie de o scădere a cheltuielilor, comparativ cu aproape 40% în urmă cu un an. Iar ca domeniu prioritar, 81% dintre participanți au identificat gestionarea datelor și tehnologia ca fiind zonele în care urmează să se concentreze cheltuielile în 2025, probabil încurajați de dezvoltările din zonainteligenței artificiale generative (Gen AI).

Referitor la tendințele macroeconomice care ar putea afecta cel mai mult performanța financiară a companiilor imobiliare în acest an,participanții la studiu au plasat pe prima poziție ratele ridicate ale dobânzilor (în urcare de pe locul trei anul trecut), urmate de riscul cibernetic (scădere de pe primul loc), de modificările politicilor fiscale (în urcare de pe 14) și de costul finanțării (pe cinci anul trecut).

„Preocuparea companiilor imobiliare cu privire la evoluția dobânzilor nu este legată de o potențială majorare a acestora comparativ cu anii anteriori, ci, mai degrabă, de probabilitatea să se confrunte cu un mediu cu dobânzi ridicate pentru o perioadă mai lungă de timp, comparativ cu deceniul trecut, când ratele s-au situat ani la rând la niveluri minime record. În consecință, jucătorii din piață trebuie să își adapteze modelul de business la noua realitate din piața financiară și să își diversifice sursele de finanțare.

Investițiile în tehnologie, menționate de majoritatea participanților ca principală destinație a cheltuielilor în 2025, ar putea fi direcționate, printre altele, către eficientizarea energetică a proprietăților, făcându-le, astfel, eligibile pentru finanțări «verzi», mai avantajoase în materie de costuri. Totodată, dotarea activelor cu astfel de tehnologii are potențialul de a crește randamentul investițiilor, concomitent cu alinierea la obiectivele climatice”, a declaratIrina Dimitriu, Partener Reff & Asociații | Deloitte Legal, Lider al Serviciilor de Consultanță pentru sectorul Imobiliar în cadrul Deloitte România.

Conform studiului, abordarea aspectelor legate de sustenabilitate nu mai urmărește doar conformarea la reglementările în vigoare, ci și rentabilitatea financiară pe termen scurt și beneficiile pe termen lung. În acest context, companiile acordă o atenție sporită modernizărilor energetice profunde – 76% dintre participanți planifică astfel de operațiuni în anul care urmează.

În clasamentul activelor considerate cele mai atractive pentru investitori au intervenit, de asemenea, schimbări importante anul acesta. Pe primul loc a urcat sectorul industrial și de producție (de pe locul șase anul trecut), activele asociate economiei digitale (centre de date, turnuri de telefonie mobilă etc.) au căzut pe locul doi, urmate de clădirile multifamiliale (în urcare de pe locul nouă), spațiile cu funcții logistice și de depozitare (în stagnare) și unitățile de cazare (în urcare de pe locul 12).

Procesul de adoptare a inteligenței artificiale (AI) în domeniul imobiliar comercial este încă la început, 76% dintre participanții la studiu afirmând că organizațiile lor sunt fie în faza de cercetare, fie în faza pilot, fie în faza incipientă de implementare a proceselor și soluțiilor AI.

Companiile care sunt în stadiul inițial de adoptare se concentrează în principal pe utilizarea soluțiilor AI în contabilitate și raportare (37%), dar și în planificare și analiză financiară (36%) și în gestionarea riscurilor și auditul intern (34%). În schimb, cele mai avansate în acest proces acordă prioritate planificării și analizei financiare (43%), gestionării riscurilor și auditului intern (37%) și operațiunilor imobiliare (35%).

Studiul Deloitte 2025 Commercial Real Estate Outlook a fost efectuat în rândul a aproximativ 900 de companii cu active de peste 75 de milioane de dolari fiecare, din Europa (Franța, Germania, Olanda, Marea Britanie și Spania), America de Nord și Asia-Pacific.