Creditele ipotecare în 2024: Avantajoase sau nu pentru români?

Chiar dacă sunt opinii că țara noastră se bucură de unele dintre cele mai accesibile credite ipotecare din Europa, economiștii trag avertismente că, deși costurile creditelor ipotecare din România sunt într-adevăr competitive raportând ratele lunare la salariul mediu, dobânzile practicate duc la situația în care românii ajung să restituie băncii sume sunt de patru ori mai mari decât în Bulgaria sau Cehia.

Pe lângă asta, în sectorul privat, dacă vorbim de credite corporative, pericolele din sectoare precum transporturile, textilele sau producția de electrocasnice și mobilier tind sunt deseori subestimate, conform unei analize bancare din luna octombrie, în contextul unei cereri scăzute de export și a lipsei unor măsuri de ajustare a cheltuielilor publice.

Situația creditelor ipotecare în 2024

În conformitate cu datele Asociației Române a Băncilor (ARB), băncile din România au dat credite noi cu valoarea de 114 miliarde de lei în primele opt luni ale anului 2024, marcând o creștere de 28% față de 2023. Din această sumă, companiile au beneficiat de circa 50 miliarde de lei în credite noi, iar persoanele fizice s-au folosit de peste 56% din totalul creditelor acordate.

Cifrele pot indica o majorare aparent sănătoasă a pieței de creditare. Char și așa, o mare parte dintre aceste împrumuturi sunt, de fapt, refinanțări sau rescadențări ale creditelor mai vechi. Potrivit datelor postate recent de Ziarul Financiar, repartiția pe monede expune că până în septembrie 2024, un procent de 82,7% din împrumuturi au fost acordate în moneda națională, 16,38% în euro şi mai puţin de 1% (0,92%) au fost credite în dolari.

Creșterea creditelor noi, chiar și pe hârtie, este adresată și de o companie importantă de imobiliare din România în cadrul unei analize. Conform unor informații citate de Bursa.ro la final de septembrie, țara noastră se află în continuare printre țările europene cu cele mai disponibile credite ipotecare din Uniunea Europeană, având în vedere salariile medii la nivel naţional şi costurile cumpărării unui apartament cu două camere printr-un credit ipotecar pe 25 de ani.

În raport se arată cum rata medie pentru achiziționarea unui apartament cu două camere în Bucureşti deţine un procent de aproximativ 40% din salariul mediu net pe economie la nivel naţional, iar în comparație cu celelalte țări din regiune, România înregistrează printre cele mai bune valori la nivelul Uniunii Europene. Mai mult, procentul este în scădere față de cei 43% cât ocupau din salariul mediu în 2023, după scăderea ușoară a dobânzilor creditelor ipotecare din 2024.

„Nivelul dobânzilor ipotecare s-a redus în ultimul an în toate statele analizate, în special pe segmentul celor fixe, iar o scădere mai accentuată a dobânzilor variabile va fi înregistrată începând cu anul viitor. Avem printre cele mai reduse dobânzi din regiune şi în analizarea diferenţelor dintre dobânzile creditelor ipotecare practicate pe plan local şi cele din statele din vestul Europei trebuie luată în calcul şi rata inflaţiei, care în România este de peste două ori mai ridicată faţă de cea din zona euro. În plus, costurile totale ale unui credit ipotecar sunt mult mai mari în celelalte state membre UE, având în vedere preţurile mai ridicate ale imobilelor dar şi din pricina costurilor asociate unei tranzacţii (comisioane, taxe şi asigurări), care se pot ridica şi la zeci de mii de euro”, a comentat Alexandru Rădulescu, managing partner SVN Credit Romania, în cadrul raportului citat.

Comparând cu alte țări din Europa Centrală, România stă pe poziții sus:

„rata medie pentru cumpărarea aceluiaşi tip de apartament în Budapesta ajunge la 68,7% raportat la salariul mediu net din Ungaria, rata pentru cumpărarea unui apartament mass market cu două camere în Varşovia deţine un procent de circa 84% din salariul mediu din Polonia, în timp ce în Praga rata medie depăşeşte salariul mediu din Cehia, având o pondere de aproximativ 103%”.

Valori mai reduse ale indicatorului calculat în raport se înregistrează în Roma, unde rata medie deţine un procent de 38% din salariul mediu la nivel naţional, în Berlin, unde valoarea indicatorului analizat este de 39% şi în Madrid, unde raportul rată / salariul are o valoare de circa 44%. A doua cea mai puţin accesibilă capitală analizată este Paris, unde rata medie pentru cumpărarea unui apartament cu două camere are o valoare ce se apropie de 89% din salariul mediu la nivel naţional, se menţionează în comunicat.

Analiza a luat în vedere cumpărarea unui apartament cu două camere mass market, pe o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, finalizat de cel puţin 30 de ani şi amplasat în afara zonelor centrale şi semi-centrale ale mai multor capitale din Uniunea Europeană. În același mod, a fost luat în calcul un credit ipotecar pe o perioadă de 25 de ani, cu un avans de 15% şi cu o dobândă fixă în primii cinci ani, fără a integra costurile aferente, precum comisioanele, taxele notariale sau asigurările.

Ratele scăzute în raport cu salariul mediu, dar dobânzile și gradul de datorii împovărează neîndreptățit oamenii și nu doar

Chiar dacă costurile creditelor ipotecare din România sunt competitive, dobânzile de la nivel local sunt de patru ori mai mari decât în Bulgaria sau Cehia, potrivit economistului Radu Georgescu.

Într-o analiză succintă realizată în octombrie de economist pe social media, acesta argumentează că un român care accesează un credit pentru un apartament de 100.000 de euro poate ajunge să plătească peste 229.000 de euro doar în dobânzi, comparativ cu 61.000 de euro cât plătește un bulgar pentru aceeași sumă împrumutată.

Vezi și: Taxe de 500 de lei pentru români! Imposibil de evitat

„Un român care ia un credit ipotecar, plătește către banca o dobânda cumulată de 4 ori mai mare comparat cu un bulgar!”, explică economistul.

Acesta a examinat dobânzile la creditele ipotecare de la Unicredit Bank, subliinind că românii plătesc o dobânda de 10,06% la creditul ipotecar, pe când cehii plătesc o dobânda de 4,69%, iar bulgarii doar 3,78%.

Decalajul vizibil între suma împrumutată și cea restituită băncii după perioada creditării ar putea produce o criză imobiliară îngrijorătoare în România.

În același timp, pericolele creditării cresc și în sectorul corporate, întrucât companiile românești sunt afectate de caracteristica economică și de măsurile pro-ciclice luate într-un an electoral. Potrivit unui raport Allianz Trade, riscurile de credit în sectoare precum transporturile, textilele sau producția de electrocasnice și mobilier nu sunt luate în serios.

Raportul „Sector Atlas 2024”, publicat de Allianz Trade la începutul lunii octombrie prezintă că în țara noastră, sectorul energetic rămâne afectat de incertitudinile geopolitice.

În plus, „dintre sectoarele cu perspective stabile sau în curs de îmbunătățire păstrăm aceleași nominalizări și la nivel local – farmaceutic și IT. Ambele sectoare depind însă semnificativ de factori externi – fie pe partea de lichiditate (prin încasările de la Casa Națională de Asigurări de Sănătate), respectiv prin disponibilitatea fondurilor/proiectelor aferente PNRR pentru a compensa scăderea cererii din sectorul privat pentru sectorul IT. În privința sectorului agro-alimentar, stabilitatea este evidentă doar pentru a doua componentă – datorită unui consum intern destul de rezistent la presiunile inflaționiste din ultimii doi ani”.

Comcret, fără a avea un plan clar de investiții și suport financiar din partea guvernului, sectorul imobiliar, împreună cu alte industrii mari, ar putea suferi pierderi semnificative în 2024, arată raportul citat.