Harta hipermarketurilor din Bucuresti: estul si centrul, cele mai \”fierbinti\” zone

Pana in 2010, harta comerciala a Bucurestiului va avea o cu totul alta infatisare. Hipermarketurile vor fi cel mai important canal al comertului modern si vor realiza, deja din 2007, o cota de 17% din retailul de bunuri de larg consum, potrivit estimarilor companiei de cercetare MEMRB Romania Retail Tracking Services.

Anul 2006 a inceput cu 10 hipermarketuri in Romania si s-a incheiat cu un numar de patru ori mai mare, datorita intrarii pe piata a trei mari jucatori internationali, Auchan (Franta), Real si Spar (Germania).

La nivel national, piata va numara peste trei ani 64 de hipermarketuri, dintre care jumatate vor fi de dimensiuni mai mici de 5.000 mp, fata de 38 de astfel de magazine in prezent. Potrivit raportului Shopper’s Trend, realizat de ACNielsen Romania, in mediul urban se cheltuiesc in medie, 570 de lei noi pe luna pentru cumparaturile din aceste centre. Iar in conditiile dezvoltarii rapide, incasarile hipermarketurilor nu pot decat sa creasca.

Estul Bucurestiului, El-Dorado comercial

Estul Capitalei va fi modificat puternic in urmatorii ani, pe terenurile aflate in drumul catre autostrada urmand a fi construite centre comerciale, hoteluri si benzinarii.

Potentialul este dat de cartierele populate precum Colentina si Titan, care beneficiaza de putine spatii comerciale. Interesul investitorilor a fost atras o data cu finalizarea lucrarilor la autostrada Bucuresti-Constanta si de aparitia centrelor comerciale Cora, Selgros, XXL, Billa si, de curand, Auchan. Estul Bucurestiului reprezinta un punct de atractie si datorita lacurilor si zonelor impadurite aflate aici.

Vitan Shopping Park este un proiect comercial care se va afla in zona targului de masini Vitan-Barzesti si va include un hipermarket Carrefour, un magazin de tip Do-It-Yourself si galerii comerciale.

Un magazin Kaufland, similar celui din Colentina, va fi deschis in Dristor.

Zona a fost deschisa in 2003, cand a intrat pe piata Cora, in cartierul Pantelimon. Apoi, Carrefour a construit al treilea magazin al sau, in Colentina.

Cea mai rapida extindere a avut-o grupul german Kaufland, care a intrat pe piata in 2005, prin deschiderea primului hipermarket in Capitala, in zona Obor.

Nordul va gazdui cel mai mare mall din sud-estul Europei

Zona de nord, deja aglomerata de dezvoltari imobiliare, se anunta a fi o destinatie importanta pe harta cumparatorilor din hipermarketuri.

Colosseum, care va deveni cel mai mare centru comercial din Bucuresti si probabil din sud-estul Europei, va gazdui pe Soseaua Chitilei, in partea de nord-vest a Capitalei, cel de-al saptelea hipermarket Carrefour din Bucuresti. Complexul comercial va fi construit de Nova Imobiliare in parteneriat cu NAI Property Partners si cu alte doua concerne cu o investitie de 450 milioane de euro, intinzandu-se pe o suprafata de peste 600.000 mp, cu 120.000 mp spatii inchiriabile si 6.000 locuri de parcare.

De asemenea, Galleria Bucharest va fi localizat in zona lacului Plumbuita, in partea de Nord a Capitalei si va avea 250 de magazine, 10 sali de cinema si 2000 de locuri de parcare.

Subordonat dezvoltarilor industriale, Vestul mai are un „as in maneca”

Lantul Real va deschide un magazin pana in 2008, in sud vestul Capitalei, in cel mai mare mall din Bucuresti la acea data, Cotroceni Park, dezvoltat de fondul american de investitii NCH.

Alte doua proiecte atrag deja un aflux important de vizitatori. Cora Lujerului este construit la intersectia a trei mari cartiere bucurestene, Militari, Drumul Taberei si Crangasi. De asemenea, Carrefour Orhideea este amplasat in cartierul Grozavesti, la mica distanta de centrul orasului, locatie atipica pentru un magazin de tip hipermarket.

Tocmai locatia neobisnuita face insa din acest proiect o investitie foarte profitabila pentru grupul francez. „Carrefour Orhideea ramane cel mai vizitat magazin al retelei Carrefour din Europa, datorita locatiei foarte bune”, declara recent directorul general al Carrefour Romania, Jacobo Caller Celestino.

De altfel, primul hipermarket Carrefour din Bucuresti a fost construit tot in vest, in cartierul Militari.

Sudul a ramas in urma

Zona este dominata deocamdata de retelele cash-and-carry (cate un magazin Selgros si Metro), si de operatorii discount (Plus a deschis anul trecut un magazin in aceasta zona).

Auchan a anuntat deschiderea in 2007 a celui de-al doilea hipermarket din Bucuresti in cartierul Berceni, care va face parte dintr-un amplu proiect comercial ce va cuprinde un mall cu 250 de magazine si restaurante. „Auchan va fi primul hipermarket din sudul capitalei, deschiderea sa venind sa acopere o nevoie reala a populatiei din zona pentru un astfel de magazin de mari dimensiuni”, a declarat Gerald Puttenmans, directorul magazinului.

Sun Plaza, o alta investitie mare din sudul Capitalei, va avea o suprafata construita de circa 208.000 mp si o arie inchiriabila de 76.000 mp. Mall-ul va gazdui al treilea hipermarket Cora, primul magazin de bricolaj BauMax, un magazin Mobexpert si va oferi 2.000 de locuri de parcare.

Infrastructura buna face din Centru o atractie majora

Primii doi operatori de hipermarketuri intrati pe piata, Carrefour si Cora, au atacat piata prin construirea de magazine la periferia Bucurestiului, dupa modelul occidental de amplasare. Se pare insa ca si incalcarea regulilor nescrise poate duce la profit. Poate chiar mai repede.

Carrefour pregateste una din cele mai asteptate lansari ale anului, hipermarketul de la Kilometrul 0, in spatiul preluat de la reteaua falimentara Univers’All, langa Piata Unirii. Magazinul are o suprafata totala de aproape 5.000 mp, cu circa 4.000 mp suprafata de vanzare, si se intinde pe doua etaje.

Cheiul Dambovitei a devenit foarte atractiv pentru dezvoltatorii imobiliari, fiind anuntate proiecte in valoare totala de peste 2 miliarde de euro. Dupa modelul marilor capitale europene, malul Dambovitei ar putea deveni in urmatorii trei-patru ani principala tinta a dezvoltatorilor imobiliari. Un alt factor important care poate atrage investitii pe malul Dambovitei este infrastructura buna si accesul facil datorita acoperirii cu mijloace de transport in comun, mai ales metrou.

Sema Parc va fi unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare dezvoltate pe Cheiul Dambovitei, a carui investitie va depasi 700 mil euro. Proiectul consta in dezvoltarea parcului industrial de 43 hectare, care va cuprinde birouri, un shopping mall si un complex rezidential.

TriGranit Development Corporation va dezvolta Esplanada City Center, amplasat in apropierea cheiului Dambovitei, pe o suprafata de 10,7 hectare, proiect estimat la aproximativ 1 miliard de euro care va cuprinde cladiri de birouri, zona rezidentiala si un centru comercial.

Pe Splaiul Unirii, dupa podul Mihai Bravu, in zona targului de masini se va finaliza Mall Mart, complex similar celui din cartierul Vitan.

De ce conteaza atat de mult locatia?

Deschiderea unui magazin tine cont in principal de locatie, de numarul locuitorilor din zona si al celor din zonele limitrofe care pot fi atrasi spre locatia magazinului, de veniturile populatiei si de infrastuctura de acces spre magazin. Locatia este cea care determina succesul unui proiect comercial, alaturi de nivelul preturilor, gama de produse, amenajarea interioara a magazinului si calitatea serviciilor.

Terenurile sunt insa tot mai greu de gasit si la preturi mari, comparabile cu cele de pe pietele dezvoltate din vest, astfel incat inchirierea locatiilor va fi o strategie tot mai mult adoptata in extinderea retelelor de retail pe piata locala.

Companiile colaboreaza cu investitori imobiliari pentru constructia magazinelor, hipermarketurile devenind chiriasi-ancore care negociaza costuri mult mai mici cu dezvoltatorii de proiecte comerciale, in timp ce restaurantele si cafenelele platesc mai mult. Companiile vor fi atente, insa, la realizarea unui echilibru intre numarul locatiilor inchiriate si al celor cumparate.

Carrefour isi propune deschiderea a cel putin trei unitati pe an si concentrarea pe orasele cu peste 150.000 de locuitori, urmand ca in a doua faza sa se axeze si pe orasele mai mici, conform declaratiilor reprezentantilor companiei. Strategia actuala a marelui retailer este de a construi un magazin care sa nu fie la o distanta mai mare de 15 minute de fiecare client.

Strategia de dezvoltare a Kaufland vizeaza locatii din centrul cartierelor sau din zonele rezidentiale din orase cu peste 100.000 de locuitori, putand cobori targetul la orase cu 50.000 – 60.000 de locuitori, slab acoperite inca de retele de retail. Majoritatea terenurilor pe care au fost construite magazine Kaufland au fost achizitionate de companie in urma cu 2-3 ani pentru a evita situatia din prezent de pe piata imobiliara, cand preturile terenurilor au explodat din cauza cererii mari. Proiectul demarat in Romania de Kaufland este realizat in parteneriat cu Banca Europeana de Reconstructie si Dezvoltare (BERD).

Real Hipermarket a inceput sa construiasca in marile orase din provincie, deschizand in 2006 nu mai putin de 8 magazine. Ritmul de expansiune este accelerat, Real propunandu-si pentru prima jumatate a anului 2007 sa deschida doua noi magazine, iar in a doua jumatate a anului inca cinci.

Bucurestiul, cu 9 hipermarketuri deschise, este in continuare vizat de marii retaileri, datorita numarului mare de locuitori, veniturilor peste media tarii si proiectelor ample de noi centre comerciale. Specialistii estimeaza ca in Bucuresti mai este loc pentru 7-8 centre comerciale, cateva fiind deja in diverse stadii de proiectare sau de constructie. Proiectele ce vor fi finalizate in 2007-2008 vor aduce 250.000 mp de spatiu inchiriabil pe piata din capitala, ridicand astfel stocul total la 400.000 mp.

Competitia ar putea duce la preluari

Aceasta crestere de 167% a spatiilor comerciale de tip mall va schimba complet piata de retail din Bucuresti. Potrivit datelor Colliers, oferta anuntata va depasi puterea de absorbtie a pietei locale, astfel ca sincronizarea si conceptul acestor centre vor decide invingatorii.

Dezvoltarea de magazine cu suprafete mai mici, 3.000-5.000 mp pentru Kaufland, 6.000 mp pentru Real este motivata de cresterea concurentei, care va crea probleme magazinelor cu suprafete mari, odata cu diminuarea fluxului de vizitatori

Finalizarea proiectelor anuntate va duce la echilibrarea centrelor comerciale distribuite in cele sase sectoare. Aceste proiecte vor putea duce si la dezvoltarea zonelor considerate insalubre din Capitala, sunt de parere specialistii.

Un exemplu la nivel international al efectelor competitiei ridicate este dat de Real, care pregateste preluarea magazinelor retailerului american Wal-Mart din Germania. Astfel, si pentru Romania sunt de asteptat scenarii asemanatoare in urmatorii ani: companii puternice care nu au intrat inca pe piata, cum sunt Wal-Mart si Leclerc sau jucatori existenti, pot prelua magazinele companiilor concurente, care nu vor reusi sa-si gaseasca locul pe piata locala.