Presedintele Kiwi Finance: Vom vorbi de 2008 cum vorbim de 1989

DailyBusiness.ro :

In luna octombrie, bancile au fost ocupate cu implementarea noilor norme impuse de banca centrala si totodata am asistat la momentul culminant, de pana acum, al crizei financiare. Cum a mers intermedierea de credite in aceasta perioada?
Anca Bidian: Sfarsitul lui octombrie si inceputul lui noiembrie au conturat o perioada confuza, in care informatiile venite din partea bancilor privind structura creditelor erau fie incoerente, fie lipseau. Incertitudinea a fost la cote maxime. Iar pentru orice business, incertitudinea este chiar mai rea decat o veste proasta, pentru ca nu iti permite sa actionezi in vreun fel. In a doua parte a lunii noiembrie, situatia a inceput sa se limpezeasca. In prezent, creditarea merge tot foarte incet, dar situatia s-a limpezit. Acum, pe sfarsit de an, ne-am permis sa ne creionam strategia pentru perioada urmatoare.

DB: Incepand din octombrie si pana in prezent, cate credite ipotecare ati intermediat?
AB: Au fost in fiecare luna credite intermediate, dar nu se poate vorbi de un numar semnificativ. As spune ca e vorba mai degraba de clienti care au gasit oportunitati de achizitie, dar nu au fost multe aceste cazuri. Recomandarea noastra a fost sa mai astepte pana in februarie, cand lucrurile vor fi mult mai clare. Pe partea de credite de consum am observat insa o accelerare. Acestea sunt de valori mici si pot fi accesate de toata lumea.

DB: Care sunt nivelurile de grade maxime de indatorare pe care si le-au fixat bancile prin noile norme, pe partea de credite ipotecare?
AB: In functie de profilul clientului si de clasa de risc in care se incadreaza acesta, gradul maxim de indatorare poate fi de la 26% la 60% din venitul net eligibil.

DB: De la ce venit in jos un client se poate spune ca nu se mai incadreaza pentru a isi achizitiona un apartament de valoare medie, de 80-90.000 de euro?
AB: Cei cu venituri pe familie sub 700 de euro nu se mai incadreaza acum sa isi ia nimic. Pe de alta parte, daca vor scadea preturile la locuinte pe anumite segmente, e posibil sa isi permita o garsoniera, poate la anul. Anterior, si un client cu venit de 400 de euro isi putea permite sa achizitioneze o locuinta, cu toate ca fondurile ramase pentru trai erau extrem de putine.

[quote]In functie de profilul clientului si de clasa de risc in care se incadreaza acesta, gradul maxim de indatorare poate fi de la 26% la 60% din venitul net eligibil.[/quote]
DB: Care a fost evolutia preturilor la locuinte in ultima perioada?
AB: Pana in luna mai a fost o crestere moderata. Unele cartiere au atins un nivel maxim al preturilor in aceasta luna din 2008. Apoi, in vara a existat un mic blocaj, generat de faptul ca aceia care doreau sa cumpere au asteptat sa mai scada putin preturile. Am avut la un moment dat aproape 40 milioane de euro de credite aprobate pentru clienti, dar care nu erau accesate, ceea ce reprezinta aproape 12-15% din creditele depuse de noi. In lunile anterioare, nu au existat pentru noi credite neaccesate pe ipotecare. Pana in 2008 si 2007, fenomenul era invers. Presiunea era dinspre oferta. In 2008, a fost un cu totul alt comportament pe piata.

DB: Ce s-a intamplat in cele din urma cu creditele neaccesate?
AB: Circa 50% au fost accesate pana la urma de clienti.

DB: Ce a determinat clientii sa creada ca preturile vor scadea?
AB: Cred ca s-a ajuns la nivelul la care romanii nu si-au mai putut permite sa plateasca preturile care se cereau pe piata imobiliara.

DB: Pe partea de dobanzi la creditele noi, ce evolutii ati observat in ultimele luni, raportat la aceeasi perioada a anului anterior?
AB: La credite negarantate si la credite garantate, dobanzile au crescut la lei si la euro cu 20% pana la 50%. In cazul creditelor negarantate in lei, noile dobanzi sunt cuprinse intre 15-16% si 30% pe an. La euro cresterea a fost la fel. La creditele garantate in euro s-a ajuns la dobanzi intre 10-11% pe an si 19% pe an. Creditele garantate la lei au dobanzi de circa 20%.

DB: Ce prefera romanii?
AB: Creditele garantate cu ipoteca in lei au dobanzi mari si nu sunt accesibile romanilor. Ecartul dintre dobanzile la lei si cele la euro, la credite garantate, e inca prea mare si depaseste cu mult riscul de curs valutar. Ar trebui sa prevad o depreciere mult prea mare a leului ca sa se justifice sa fac un credit imobiliar in lei. La noi, doar clientii de credite negarantate au mai migrat dinspre imprumuturi in valuta inspre lei.

[quote]Creditele garantate cu ipoteca in lei au dobanzi mari si nu sunt accesibile romanilor[/quote]
DB: Din vara pana acum, ce scadere ati observat la preturile la locuinte?
AB: Din rapoartele de evaluare pe care le primim, scaderea la nivelul pretului locuintelor vechi a fost de 15-20%, din vara pana in prezent. Este practic o corectie fata de aceasta vara si s-a ajuns la preturile care se practicau pe piata in noiembrie sau decembrie anul trecut. Inainte de a ne intreba insa de ce au scazut preturile ar trebui sa ne intrebam de ce au crescut, pentru ca nu cred ca au avut vreun motiv sa creasca. Evolutia de pana in prezent mi se pare mai sanatoasa decat cea de pana acum. Probabil ca in viitor se va ajunge la aceleasi preturi, dar pe o perioada mai mare de timp. Cresteri de 100% intr-un an de zile nu sunt sustenabile, ci conjuncturale.

DB: Iar in ceea ce priveste terenurile?
AB: La terenuri nu se poate spune, pentru ca nu se tranzactioneaza. Lipseste un indice al preturilor imobiliare. Am citit recent ca va aparea un indice abia in anul 2010, pentru preturile din 2009. In lipsa unui nivel oficial, pretul este stabilit in functie de cerere si oferta. Deblocarea la nivelul tranzactiilor cu terenuri cred ca va veni in momentul in care se vor tranzactiona sume mari, cand va veni al doilea val de investitori speculativi. Iar pretul la care vor decide sa intre pe piata va fi pretul pietei. In functie de acest nivel preturile vor avea mici fluctuatii.

DB: Cine credeti ca va da impulsul deblocarii creditelor pe segmentul imobiliar?
AB: Daca vorbim de ansamburile de locuinte noi, acestea sunt finantate in special de divizia de corporate a bancilor. Prin urmare, primele interesate sa deblocheze aceasta piata sunt bancile, care trebuie sa inceapa sa acorde credite populatiei pentru a se putea achizitiona acele locuinte. Daca nu se deblocheaza creditarea pe retail, institutia de credit cu expunere foarte mare pe partea de corporate poate avea probleme.

DB: Si cum ar putea fi rezolvata problema?
AB: Pentru a se debloca piata creditelor pe aceste segment, e nevoie de un efort conjugat la care sa participe banca, dezvoltatorii, care mai pot scadea din pret, si banca centrala, care are si ea un cuvant foarte important de spus. Spre exemplu, ar fi o initiativa foarte buna defalcarea prevederilor pentru credite de consum si credite ipotecare (in ultimul timp, bancile au solicitat bancii centrale sa permita un grad de indatorare mai mare pentru creditele ipotecare – n.r.)

DB: Ce estimati in ce priveste evolutia preturilor pe piata imobiliara?
AB: Cred ca in evolutia preturilor pe piata imobiliara a intervenit o ruptura intre decembrie 2006 si ianuarie 2007, cand preturile au urcat cu vreo 40%, „insufletite” de integrarea in Uniune. Insa atunci cand o astfel de modificare este fara substanta si nu se regaseste in evolutia economiei per ansamblu, piata tinde sa se reaseze. Cat continua scaderea nu se poate sti, si nu cred ca stie cineva. Lumea trece prin ceva prin ce nu a mai trecut pana acum. Dupa ce scaderea se incheie, cred ca vom avea cresteri sustenabile timp de 5 sau chiar 10 ani.

DB: Ati mentionat ca jumatate din afacerile firmei, care vor fi la finele anului de 180 milioane de euro, reprezinta intermedierile de credite imobiliare. Daca incertitudinea va domina in continuare aceasta piata, ce veti face pentru a acoperi scaderea de pe acest segment de business?
AB: Exista si alte produse de finantare pentru care am putea oferi intermedieri. Unele le avem deja in portofoliu si vrem sa le dezvoltam mai mult. In plus, sunt jucatori (finantatori – n.r.) care intra pe piata fara retea. Pentru acestia, colaborarea cu un broker care sa aduca clientela va fi un atu. Oricum, in perioade de criza nu iti comunici strategiile in media, pentru ca dupa criza se aleg cei mai buni.

DB: Ce planuri de extindere aveti pentru 2008?
AB: Am decis sa ne extindem in special prin francize, si am vrea sa deschidem 15 unitati. Vrem sa continuam si extinderea prin sucursale proprii, astfel incat la anul, sa ne consolidam pozitia de lider.

DB: Ce efecte va asteptati sa aiba criza imobiliara asupra pietei de brokeraj de credite?
AB: Cred ca vom vorbi de 2008 cum vorbim de 1989. Ca urmare a crizei cred ca piata se va consolida. Este inca o piata nereglementata. Nu s-au impus bariere de intrare. Pe piata se raspandesc tot felul de comportamente, unele neortodoxe. In 2008, in perioada ianuarie-septembrie, aparitia unor asemenea firme, cu comportament neortodox, a avut ritmul cel mai alert. Procesul a inceput cam prin 2006, a continuat in 2007, iar in 2008 au ajuns de ordinul miilor la nivel national.