Prima Casă. Cum îți poți vinde apartamentul mai devreme de 5 ani. Șerban Trîmbițașu, soluție pentru românii cu rate prea mari

Pentru mulți programul Prima Casă, transformat recent în Noua Casă, a reprezentat sprijinul de care aveau nevoie pentru a-și cumpăra locuința mult dorită. Principalul avantaj al acestui program și cel care i-a convins pe mulți dintre cei care au apelat la el este acela că, spre deosebire de un credit imobiliar, îți permite să accesezi finanțarea necesară cu un avans mai mic.

Mai exact, după cum arată Expertul Banilor, cei care și-au luat o locuință prin Prima Casă sau Noua Casă au depun un avans de doar 5%, asta dacă locuința lor costă până în 70.000 de euro și de 15% dacă locuința se încadrează între 70.000 și 140.000 de euro. Cu toate acestea, trebuie precizat că sprijinul statului vine la pachet cu o serie de condiții pe care mulți nu le iau în calcul.

Astfel, aceștia nu trebuie să dețină în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul/soția nicio locuință, sau să dețină cel mult o locuință prin orice alt mod, în suprafață utilă mai mică de 50 mp sau să se limiteze la cumpărarea unei singure locuințe. Pe lângă condițiile inițiale, Guvernul a impus și o condiție care se aplică după ce dosarul de creditare și actele de vânzare-cumpărare au fost semnate.

Cei care au o locuință cumpărată prin Prima Casă sau Noua Casă nu pot să o vândă în primii 5 ani. Asta înseamnă că, chiar și dacă ratele devin imposibil de achitat, românii pot ajunge „prinși” în aceste contracte.

Ministerul de Finanțe stabilește două excepții de la această regulă, oferindu-le românilor să-și vândă casele cumpărate prin Prima Casă. Astfel, vânzarea unei locuințe luate prin acest program este permisă prin: prin dovedirea incapacității de plată și preluarea ratelor de către o altă persoană care îndeplinește condițiile programului Noua Casă sau achitare integrală a creditului din surse proprii.

Ce soluții au românii care vor să renunțe la o locuință luată prin Prima Casă înainte de termenul de 5 ani?

Creșterea IRCC-ului, la care se adaugă și instabilitatea economică din ultima perioadă fac din ratele cu dobândă variabilă pentru creditele luate prin Prima Casă o corvoadă de care mulți vor, într-o formă sau alta, să scape. Din nefericire, una dintre soluțiile la îndemână pentru cei care au credite imobiliare nu este la dispoziția celor care și-au cumpărat locuințele de mai puțin de 5 ani.

Din fericire, după cum a explicat în unul din podcasturile sale agentul imobiliar Șerban Trîmbițașu, pentru cei aflați în situația în care ratele de la Prima Casă sunt prea mari există o „portiță de scăpare”. Mai exact, transformarea creditului Prima Casă/ Noua Casă într-un credit ipotecar printr-o refinanțare la banca cu care au semnat sau la una nouă. După cum arată site-ul Ministerului de Finanțe, refinanțarea este posibilă, cu precizarea că pe lângă documentele cerute de către instituția bancară mai trebuie și o solicitare către minister.

„Ai Prima Casă de mai puțin de 5 ani, nu poți să vinzi pentru că nu ai voie. Așa îți impune statul, să nu vinzi mai devreme de 5 ani, în schimb, poți să faci refinanțare. La Prima Casă ai dobânda variabilă, care este 8-9 chiar 10% acum, poți face refinanțare la altă bancă în sistem de credit ipotecar cu dobândă fixă care este acum la 5,9% și ghici ce? După ce faci asta poți să vinzi”, le-a explicat Șerban Trîmbițașu în podcastul său.

Citește și: Start pentru programul Noua Casă 2024. Ce modificări se aduc pentru doritorii unei locuințe

Prima Casă sau credit ipotecar?

Într-o altă ediție a Podcast Imobiliare, Șerban Trîmbițașu a discutat cu invitații săi despre alegerea pe care o au mulți români care își doresc o locuință: un credit imobiliar sau un credit prin Noua Casă.

Expertul invitat la această discuție a explicat că cei care aleg Prima Casă sau varianta sa recentă, Noua Casă, fac asta deoarece avansul este mai mic, de doar 5% pentru locuințele de până în 70.000 de euro, asta în timp ce creditul pentru creditul ipotecar este necesar un avans de 15%. Acesta a mai subliniat că acest program de stat reprezintă un „paradox”.

Mai exact, Prima Casă este un credit subvenționat, având o dobândă reglementată și care este formată din IRCC, la care se adaugă marja de 2%, băncile participante fiind obligate să ofere acest produs în acest condiții.

Paradoxul acestui program este, adaugă expertul, condițiile impuse de statul român fac ca finanțarea pentru o locuință să fie scumpă, în termeni de dobândă. Astfel, IRCC este ridicat (n.r la momentul înregistrării fiind la 5,96%), la care se adaugă 2% marja băncii și comisioanele fondurilor de garantare, ceea ce duce dobânda finală la aproximativ 8%, asta în timp ce dobânda pentru creditele ipotecare ajunge la aproape 6%.

„Practic, singurul beneficiu este că în loc de 15% dai 5% avans!”, a concluzionat Șerban Trîmbițașu.

„Hai să facem un test. Am luat 50.000 euro, am dobândă 8% versus dobândă de 6%, 2% (n.r. diferența). 2% pe an din 50.000 înseamnă 1.000 de euro pe an în plus, împărțit la 12 luni duce la 80 de euro în plus pe lună (…) adică 400 de lei. Adică, în loc să am 1.600 să am 2.000, da, se simte!”, mai adaugă agentul imobiliar.

Expertul invitat mai subliniază faptul că costurile calculate de către Șerban Trîmbițașu trebuie extrapolate la întreaga perioadă de creditare prin Prima Casă, adesea de 30 de ani, ceea ce duce la niște costuri suplimentare semnificative.

„Practic, ce câștigi din avansul pe care nu îl dai (n.r la Prima Casă) se amortizează repede. Sfatul meu de fiecare dată când am discuții despre acest subiect cu clienții care vin să acceseze Prima Casă este să se gândească și să ia în considerare achiziția unui imobil printr-un credit ipotecar clasic, cu avans de 15%, chiar dacă fac un efort puțin mai mare să aibă avansul disponibil de încă 10%”, a mai explicat expertul.

Acesta a subliniat și o altă situație paradoxală legată de Prima Casă, mai exact, el a declarat că în 2023 a fost primul an în care românii nu au accesat toate fondurile programului, arătând interesul în scădere pentru acesta.

„Pentru că lumea și-a dat seama de dezavantaje, pentru că el (n.r programul) a fost mereu la fel. Omul nu știa, s-a bucurat la 5%”, a concluzionat Șerban Trîmbițașu.

Citește și: Povestea lui Șerban Trîmbițașu, influencer pe TikTok. Cum a ajuns un actor unul dintre cei mai cunoscuți agenți imobiliari din țară