Allardin, DTZ: Administratorul de proprietati poate castiga si 10.000 euro pe luna

DailyBusiness

: Cum ati defini activitatea de property management?
Mihaela Allardin: Este un canal de comunicare intre chirias si proprietar. Chiar daca property managerul este platit de proprietar, serviciile sale se reflecta in „service-charge” (toate cheltuielile cu spatiile comune, intretinere tehnica, paza, curatenie etc), toate acestea fiind platite de chirias. Cu cat chiriasul are un service-charge mai mic, cu atat este mai multumit, iar asta depinde de manager.

DB: Ce trebuie sa faca un property manager pentru a reduce service-charge-ul?
MA: Trebuie sa evite tot timpul costurile inutile si sa caute cele mai bune tarife pentru servicii, sa administreze si sa verifice subcontractarile, sa fie atent la achizitiile de materii prime si asa mai departe.

DB: Cat castiga un property manager in Romania?
MA: De obicei, intre 800 si 2.000 euro lunar, in functie de marimea cladirii. Daca vorbim de proiecte extrem de mari sau de centre comerciale cu suprafete de 50.000-100.000 mp si cu un management de proprietate facut in regie proprie, atunci vorbim si de salarii de 10.000 euro, insa in acest caz va asigur ca este un expat, pentru ca nu exista in Romania experienta necesara pentru administrarea unui spatiu atat de mare. La toate proiectele mari pe care eu le stiu si au management in regie proprie, salariile pot depasi 10.000 euro.

[quote]Abia in 2-3 ani o firma din Romania va avea experienta necesara administrarii unor suprafete de peste 1 milion de metri patrati [/quote]
DB: Property managerul se ocupa efectiv de administrare. Care sunt insa atributiile unui sef de departament de property management?
MA: Desi nu sunt implicata personal pe o anumita proprietate, coordonez echipa si stiu ce se intampla in fiecare dintre cladiri. Cred ca lucrez mai mult de 13 ore pe zi, pentru ca altfel nu ne putem sustine nivelul pe piata. In plus, pe langa faptul ca trebuie sa coordonez si sa motivez echipa, trebuie sa gasesc si sa obtin noi contracte.

DB: Cum se obtin contractele, mergeti dumneavoastra la dezvoltatori sau vin ei?
MA: Contractele se obtin prin toate variantele. Trebuie sa recunosc ca facand parte dintr-o firma internationala, o parte dintre clienti ne vin prin reteaua internationala DTZ. In plus, sunt si clienti care ajung la noi prin colegii mei de la alte departamente. Exista insa si varianta in care ma duc eu la dezvoltatori si le prezint serviciile noastre. S-a intamplat sa castigam contracte pentru ca ne-am dus la dezvoltatorul respectiv cu un buget de administrare mic.

DB: Cat de importante sunt bugetele dezvoltatorilor in negocierea contractelor?
MA: Dezvoltatorii au foarte rar bugete prestabilite, pentru ca nu cunosc tarifele furnizorilor de servicii din Romania si atunci, printr-un buget cat mai mic, tu ca firma de property management poti castiga fara greutate un contract.

DB: Piata romaneasca de property management este la inceput de drum, insa activitatea de administrare de cladiri nu este noua. Nu apare aici o contradictie?
MA: Intr-adevar, piata de property management se afla la inceput de drum, reprezinta o piata in formare, inca imatura, care valoreaza anual intre 2 si 4 mil. euro. La fel de adevarat este ca activitatea de administrare a cladirilor exista, chiar daca denumirea i s-a schimbat in property management, chiar si acum 10 ani. Diferenta intervine la nivel de forma si de nivel al serviciilor.

DB: Cum se diferentiaza activitatile de property management de acum fata de cele ale administratorului traditional?
MA: Inainte de a patrunde conceptul de property management in Romania, acum 2-3 ani, firmele care aveau spatii comerciale sau de birouri isi administrau in regie proprie acele spatii. Mai tarziu, au inceput sa apara firme specializate pe facility management (servicii tehnice – n.r.), care aveau departamente prin care asigurau servicii de curatenie, mentenanta si paza dezvoltatorului.

Abia apoi au aparut si companiile de property management, care deja ofereau o abordare generala asupra proprietatii si care pe langa serviciile tehnice, de obicei subcontractate, ofera si servicii financiare si de monitorizare, cum ar fi urmarirea derularii contractelor de inchiriere, administrarea contului de cheltuieli de intretinere, facturarea sau intretinerea relatiilor cu chiriasii. Practic, proprietarii care acum 10 ani faceau asta intern, acum externalizeaza, pentru ca acest lucru ofera o lejeritate mai mare.

[quote] Majoritatea dezvoltatorilor israelieni fac property management in regie proprie[/quote]
DB: Ce procent din proiectele imobiliare finalizate in Romania au property management asigurat de firme specializate?
MA: Circa 65% din spatiile de birouri si spatiile comerciale finalizate sunt administrate de firme specializate si restul este manageriat de dezvoltatori cu personal propriu. Sunt convinsa ca in urmatorii ani ponderea spatiilor administrate de firme specializate va creste, pentru ca dezvoltatorii isi dau seama ca este mult mai simplu si mult mai rentabil sa externalizezi acest serviciu.

DB: In general cine sunt dezvoltatorii care fac property management in regie proprie?
MA: Am observat ca majoritatea dezvoltatorilor israelieni, care au experienta foarte mare pe piata europeana, prefera sa faca property management in regie proprie, angajandu-si fie oameni din Romania, fie aducand profesionisti din afara si asta pentru ca e posibil sa aiba inca o reticenta fata de firmele locale. O alta reticenta se manifesta vizavi de managementul financiar. Am observat la unii investitori neincredere in a acorda acest tip de activitate unei firme de property management, acestia preferand sa faca asta intern si sa externalizeze celelalte activitati.

DB: Pe ce perioade se incheie de obicei contractele de property management?
MA: Avem si contracte pe un an, insa de obicei sunt solicitate contracte pe minim 3 ani, iar perioada medie este de 3-5 ani.

b]DB: Cum se calculeaza tarifele?
MA: In general, o firma de property management isi negociaza un comision ca procentaj din chiria incasata pe o luna si in functie de dimensiunea cladirii. Acest procentaj este intre 3% si 5% din chiria lunara pe spatii de birouri, iar pentru activitati de retail acest comision este intre 2,5% si maxim 4%, pentru ca aici vorbim de venituri mult mai mari incasate de proprietari.

DB: Chiriasii cat platesc, individual?
MA: 4-5 euro pe mp lunar. Pe langa acest cost mai sunt si costurile de reparatii, care sunt suportate de proprietar.

DB: Cati oameni se ocupa de managementul unei cladiri?
MA: In functie de marime, pentru o cladire de 10.000 mp sunt suficiente doua persoane, dar depinde si de firme, noi avem doar o persoana intr-o cladire cu aceasta suprafata, pentru ca partea de management financiar o facem in birou. In cazul centrelor comerciale, unde vorbim de suprafete mai mari, 15-40.000 mp, vorbim de o echipa: formata dintr-un property manager, un asistent, o persoana specializata pe marketing si un consultant juridic.

DB: Am vorbit de property management pe office si pe retail. Cum s-a dezvoltat acest segment pe piata rezidentiala?
MA: Piata rezidentiala nu este foarte dezvoltata, pentru ca este un segment aparte. Noi suntem interesati si de rezidential, insa acest segment este diferit in Romania fata de strainatate. In afara, un bloc de locuinte este administrat de o firma doar cand este in totalitate inchiriat, la noi inca nu se poate vorbi despre asa ceva pentru ca nu exista proiecte destinate in totalitate inchirierii. Romanii, chiar daca nu au bani, vor sa-si cumpere o locuinta.

DB: In acest caz ce presupune de fapt activitatea de property management?
MA: Atunci cand vorbim de un bloc detinut de proprietarii locuintelor nu poti asigura servicii de property management pe termen lung, asa ca se lucreaza altfel pe acest segment: preluam un proiect rezidential inca de la momentul livrarii si lucram un an sau 2 ani pentru acel proiect ca si initiator de asociatie de locatari. Tu reprezinti asociatia de locatari ca personalitate juridica , te ocupi doar de spatiile comune si bineinteles ca urmeaza sa le creezi si in acesti doi ani si asociatia de locatari, dupa care urmeaza sa te retragi. Acest segment va evolua cu adevarat abia cand vom avea blocuri destinate exclusiv inchirieri.

DB: Administrarea proprietatilor rezidentiale este complet diferita in Romania fata de alte state. Cum este piata romaneasca de property management pe office si pe retail fata de pietele mature?
MA: Pe aceste segmente este doar o chestiune de nivel. Spre exemplu, in acest moment sunt firme de property management in afara care administeaza si 1,5 mil. metri patrati doar spatii de birouri, adaugandu-se alte sute de mii de metri patrati de spatii de retail. Noi avem acum 150.000 mp in administrare, dar ei au experienta in property management de circa 15 ani, iar noi de 2-3 ani.

DB: Diferenta dintre piata romaneasca si cea externa provine si din stocul de spatii de birouri sau de retail disponibile. Presupunand ca stocurile de spatii de birouri din Romania ar fi suficient de mari in acest moment astfel incat o companie sa poata administra 1 milion mp, exista pe piata o firma care sa poata gestiona un astfel de stoc?
MA: In prezent nu cred ca exista o firma care sa aiba suficient de multa experienta pentru a gestiona o astfel de suprafata. Vom putea vorbi despre astfel de suprafete administrate de fimele romanesti in 2-3 ani, considerand ca cel putin jumatate din proiectele anuntate se vor livra.

DB: Cum este structurat departamentul de property management in cadrul unei agentii?
MA: Noi in DTZ suntem circa 10 angajati. Pe fiecare proiect avem un property manager si mai avem o asistenta financiara, 4 persoane care sunt la Brasov la centrul comercial MacroMall, un center manager, o avocata si 2 persoane care se ocupa de partea financiara. Acum recent am preluat proiectul Iris Shopping Center, si suntem in curs sa angajam un center manager si o asistenta. Ei vor fi pe teren, nu in birou, pentru ca nu poti simti pulsul decat de acolo.

[quote] Cel mai „provocator” tip de cladire pentru un property manager este centrul comercial[/quote]
DB: Managerierea carui tip de cladire este cea mai solicitanta?
MA: Cea a unui centru comercial, dar in acelasi timp este si cea mai interesanta, pentru ca pe langa faptul ca trebuie sa administrezi cladirea ca proprietate trebuie sa lucrezi cu imaginatia, chiriasii tai sunt vizibili, trebuie sa vorbesti tot timpul cu ei, sa organizezi evenimente, sa te asiguri ca traficul este in continua crestre. Un center manager trebuie sa faca o intreaga strategie de marketing. Este cel mai provocator segment in care poate lucra un property manager

DB: Care sunt problemele pe care un manager de proiect le are atunci cand gestioneaza o suparafata de peste 50.000 mp?
MA: Daca nu are o echipa de specialisti, un manager nu poate face fata unei suprafete atat de mari de unul singur. El trebuie in primul rand sa-si formeze o echipa puternica. Insa problemele principale sunt cele ale chiriasilor.

DB Ce calitati trebuie sa intruneasca un property manager?
MA: Property managerul este o persoana complexa ca pregatire: trebuie sa fie un bun organizator, pentru ca trebuie sa aiba forte bine trasate prioritatile, un foarte bun negociator, pentru ca intra in contact cu tot felul de oameni, sa aiba cunostinte juridice, pentru ca trebuie sa aiba o imagine de ansamblu asupra contractelor, cunostinte de contabilitate primara, pentru ca trebuie sa le explici chiriasilor anumite detalii. In general trebuie sa ai cunostinte in foarte multe domenii.

DB: Avand in vedere ca un property manager trebuie sa aiba atat de multe calitati, Cum se recruteaza oamenii in acest domeniu?
MA: Foarte greu, nu exista pe piata oameni care sa aiba o experienta anterioara de property management. Noi cand am preluat proiecte noi si a trebuit sa cautam oameni, am stat si cateva luni pana am gasit, si in final am luat pe cineva cu o experienta cat de cat apropiata si carora le-am oferit training-uri.

DB: Din ce domenii recrutati oamenii?
MA: Recrutam din real estate si marketing, cel din urma in special pentru centre comerciale. Ne intreseaza mai putin cei cu pregatire tehnica.

DB: Cat se investeste pentru training-ul unui angajat pe property management?
MA: Costul depinde de fiecare proiect in parte, dar un curs de pregatire ajunge si la 2.000 euro.

DB: In afara sunt module educationale si universitati de property management. In Romania va tenteaza sa faceti un parteneriat cu o universitate?
MA: In strainatate nu poti activa ca property manager fara diploma. In Romania inca nu se pune problema, poate in 10 ani sa vorbim despre o situatie similara. In ceea ce priveste un parteneriat cu o unitate de invatamant universitar, este intr-adevar o idee, insa problema este ca oricum tot noi, cei din industrie, ar trebui sa le facem cursurile, pentru ca nu exista cadre didactice specializate in acest domeniu.