Atisreal: Vestul Bucurestiului devine atractiv pentru constructia de birouri

Aceasta zona a generat, incepand cu anul 2005, un interes tot mai mare din partea dezvoltatorilor care au achizitionat foste platforme industriale in vederea realizarii unor proiecte de birouri.

Vestul Capitalei va deveni a doua zona ca importanta, dupa nordul orasului, in privinta concentrarii de spatii de birouri, se arata in studiul efectuat de compania de consultanta imobiliara Atisreal in a doua jumatate din 2007.

Astfel, in 2007, dintre proiectele seminificative de birouri livrate in Bucuresti, doar unul nu a fost amplasat in nord, West Gate Project din vestul Capitalei.

Suprafata de birouri livrata anul trecut (312.000 mp) este similara cu cea din 2006, inregistrandu-se un echilibru intre spatiile de clasa A si B. Desi a fost finalizat un numar limitat de cladiri de clasa A, acestea ofera in general suprafete mari, de peste 15.000 mp.

Birourile de clasa B au fost predominante in cadrul suprafetelor livrate in anii anteriori, insa piata se reorienteaza treptat catre spatii de calitate de mari dimensiuni. Ca urmare, birourile de clasa B au scazut cu 19% comparativ cu 2006, iar spatiile renovate au reprezentat numai 6,5% din stocul adaugat, au precizat consultantii Atisreal.

Spatiile renovate sunt vile de mari dimensiuni (700-1.000 mp) construite in perioada interbelica si foste cladiri administrative detinute in trecut de stat (1.500-3.000 mp), aflate in prezent in proprietate privata.

Respectand trendul general privind zonele favorite pentru birouri, noile proiecte din Bucuresti s-au concentrat in zona de nord (de-a lungul Soselei Bucuresti-Ploiesti si in Pipera), acestea reprezentand 66,5% din stocul total livrat in 2007. In centrul orasului, activitatea de constructie a fost mai redusa, numai 12% din birourile livrate fiind situate in aceasta zona si constand in vile renovate si cladiri de birouri de mici dimensiuni.

Birourile de clasa B inca predomina in Bucuresti

La sfarsitul trimestrului 4 din 2007, stocul total de birouri din Bucuresti era de 1,5 milioane mp (suprafata bruta), din care birourile de clasa A reprezentau 35%. Birourile de clasa B sunt inca predominante, insumand aproximativ 900.000 mp.

Stocul de birouri a ramas concentrat in zonele centrale si de nord, in celelalte zone regasindu-se numai aproximativ 22% din spatiile finalizate in 2007.

Interesul crescut din partea companiilor locale si internationale pentru economia romaneasca a dus la cresterea gradului de ocupare cu 61% comparativ cu 2006, acesta ajungand la aproximativ 435.000 mp, sunt de parere specialistii Atisreal.

Cererea pentru birouri de calitate inca depaseste oferta, absorbtia spatiilor de clasa A ridicandu-se la aproape 243.000 mp. Din totalul suprafetei inchiriate, 88% se situeaza in cladiri noi sau in proiecte in curs de finalizare. Extinderea si relocarea spatiilor de birouri au ramas principalii factori ce au determinat cresterea cererii in 2007.

Pe piata locala s-a inregistrat o usoara crestere a suprafetei medii solicitate spre inchiriere, situatie reflectata de cresterea rapida a solicitarilor pentru suprafete de peste 1.000 mp.

Cauzele principale care au dus la crearea acestei tendinte sunt numarul mare de pre-inchirieri (42,5%) realizate din cauza lipsei de birouri de calitate si activitatea crescuta a companiilor din domeniile financiar, industrial, IT si telecomunicatii.

Companiile internationale au inchiriat anul trecut 85% din spatii

Companiile internationale au incheiat 85% din totalul tranzactiilor de inchiriere de birouri, solicitand in principal suprafete de mari dimensiuni. Companiile locale au solicitat suprafete medii si mici, preferand relocarea in cladiri de calitate, amplasate in zone bine cotate.

Firmele nou intrate pe piata au generat cererea pentru
suprafete de mici dimensiuni (pana la 500 mp), pentru perioade scurte de timp (pana la 3 ani), se precizeaza in studiul Atisreal.

Din punct de vedere al amplasarii, chiriasii solicita in principal birouri situate in zona centrala. Deoarece nu au gasit spatii corespunzatoare in aceasta zona, majoritatea chiriasilor s-au reorientat spre solutii alternative in alte zone, in special in nordul capitalei. Acesta a ramas cel mai activ sector al pietei bucurestene de birouri, cu 225.000 mp inchiriati in zona respectiva.

In prezent, cladirile de birouri din nordul Bucurestiului ofera chiriasilor suprafete de mari dimensiuni care le permit extinderea ulterioara, un nivel mai scazut al chiriilor comparativ cu cele din zona centrala, locuri de parcare suficiente si mai ieftine si apropierea fata de cartiere rezidentiale cunoscute.

Polarizarea pietei de birouri din Bucuresti a continuat si in 2007, cele mai multe tranzactii fiind incheiate in cladiri de birouri din centrul si nordul Capitalei.

Zonele centrale sunt atractive din punct de vedere al amplasarii, serviciilor disponibile si vizibilitatii comerciale, potrivit reprezentantilor companiei Atisreal.

Cererea pentru birouri in centrul Bucurestiului provine in principal din partea companiilor furnizoare de servicii si institutiilor financiare, care doresc spatii de calitate pentru sediile principale sau pentru servicii destinate clientilor.

Aproximativ 29% din tranzactiile de inchiriere au fost incheiate in aceasta zona, in cladiri ca Tower Center International, Premium Plaza si Clucerului Office Building, unde au fost incheiate multe tranzactii de pre-inchiriere.

Piata locala a inregistrat o lipsa acuta a birourilor de clasa A incepand cu anul 2004 si ca urmare rata de neocupare pentru acestea a atins niveluri record de sub 1%.

Rata de ocupare a crescut in 2007 cu 1,5 puncte procentuale

In 2007, aceasta tendinta a continuat si gradul total de neocupare a spatiilor de birouri a scazut pana la 2% in decembrie, de la nivelul de 3,5% inregistrat in anul precedent. Pentru spatiile de clasa B gradul de neocupare a fost de 2,2%, ceea ce denota oferta limitata de birouri de calitate de pe piata.

Pe parcursul anului trecut, nivelul chiriilor a continuat sa fie afectat de dezechilibrul dintre cerere si oferta. Cererea pre-existenta nesatisfacuta, coroborata cu relocarile tot mai numeroase catre birouri de calitate mai buna, a determinat cresterea rapida a chiriilor cu 10-12% comparativ cu 2006, atat pentru birourile de clasa A, cat si pentru cele de clasa B.

Dupa relativa stabilitate din 2006, pe parcursul anului 2007 chiriile medii pentru birourile de clasa A au crescut pana la aproximativ 21-22 euro/mp pe luna.

Pentru birourile de clasa B, chiriile se situeaza in prezent intre 14-16 euro/mp pe luna. Chiria obtinuta pentru spatii de clasa B mai putin atractive se incadreaza intre 12-14 euro/mp pe luna.

Cele mai scumpe chirii sunt in centru

Centrul orasului ramane cel mai scump segment, cu
chirii solicitate intre 22-24 euro/mp pe luna sau chiar mai mult, in cazul cladirilor cu acces facil ce ofera spatii de calitate, la care chiriile pot ajunge la niveluri comparabile cu chiriile solicitate la sfarsitul anilor ’90, potrivit studiului Atisreal.

Avand in vedere evolutia pietei, proprietarii cladirilor de birouri situate in zona centrala nu acorda reduceri semnificative pentru incheierea contractelor de pre-inchiriere.

In zona de nord a orasului, dezechilibrul dintre cerere si oferta a determinat cresterea chiriilor pana la 16-18 euro/mp pe luna, in timp ce pentru tranzactiile de pre-inchiriere acestea s-au mentinut la un nivel stabil de 12-14 euro/mp pe luna.

In zona de vest (a doua, ca atractivitate, din cele situate la periferia orasului), birourile noi deja finalizate se inchiriaza cu 12-15 euro/mp pe luna, iar tranzactiile de pre-inchiriere se incheie cu aproximativ 11,5-12,5 euro/mp/luna.

In zonele secundare, companiilor de mari dimensiuni dispuse sa incheie contracte de inchiriere pe perioade lungi de timp, le sunt oferite stimultente importante, care pot reduce valoarea efectiva a chiriei cu pana la 10%.

Pentru proiectele corespunzatoare calitativ pentru investitiile institutionale, preturile de vanzare sunt in crestere ca urmare a lipsei de oferta si a recunoasterii Romaniei drept una dintre cele mai profitabile piete de investitii in privinta raportului risc-profit, cu randamente ce au scazut cu 4-5 puncte procentuale in decursul ultimilor 3 ani.

In prezent, pretul de achizitie a cladirilor inchiriate variaza intre 2.800-3.000 euro/mp, in timp ce randamentele pentru birouri au fluctuat intre 6,0-6,5% in semestrul 2 din 2007.

In conditiile pietei actuale dominate de dezechilibrul dintre cerere si oferta, proprietarii sunt intr-o pozitie avantajoasa, fiind mai putin flexibili in negocierea termenilor de inchiriere.

La fel ca in a doua jumatate a lui 2006, costurile de intretinere au crescut cu aproximativ 0,5 euro/mp/luna, ajungand la 3,5-4 euro/mp/luna pentru birourile de clasa A si la 3-3,5 Euro/ mp/luna pentru spatiile de clasa B.

Chiriile pentru spatiile de parcare au crescut cu 15-20% in 2 ani

Si chiriile pentru spatiile de parcare au continuat trendul ascendent, inregistrand o crestere cu 15-20% in ultimii doi ani.

In zona centrala, chiria pentru un loc de parcare suprateran a fluctuat intre 50-70 euro/loc pe luna, in timp ce pentru parcarile subterane nivelul chiriilor a variat intre 100-110 euro/loc pe luna. In zonele secundare, locurile de parcare subterane se inchiriaza cu 80-100 euro/loc pe luna, in timp ce pentru parcarile de la suprafata chiria este de 40-50 euro/loc pe luna.

Pana la sfarsitul anului 2008, specialistii de la Atisreal estimeaza ca stocul de birouri va atinge 1,9 milioane mp, fiind programati spre finalizare inca 410.000 metri patrati. Aproximativ 250.000 mp de birouri de clasa A sunt propusi pentru finalizare pana la sfarsitul acestui an, ceea ce reprezinta o crestere semnificativa comparativ cu 2007.

Lipsa de spatii de birouri se va mentinesi in 2008, 43% din birourile programate spre livrare fiind deja pre-inchiriate.

Spatiile de birouri propuse spre finalizare in 2008 vor fi situate in principal in zona de nord a orasului (40%), cu cateva proiecte noi ce urmeaza a fi livrate in zona Pipera, in timp ce in zona de vest vor fi livrati 67.000 mp, ceea ce demonstreaza continuarea tendintei de descentralizare a pietei. In viitorul apropiat va creste
numarul proiectelor cu utilizare mixta ce vor include spatii.

Cea mai importanta tranzactie pre-inchiriere de pe piata de birouri a fost inchirierea a 10.000 mp in Barba Center de catre producatorul auto Renault, urmata de inchirierea a 7.300 mp de catre Metro, in acelasi proiect.

Pe locul 3 se afla o pre-inchiriere pentru 4.772 mp in proiectul Clucerului de catre Cetelem.