Aura Voiculescu, DTZ: Primele 3 luni din 2010 vor fi sumbre pentru retaileri

DailyBusiness.ro

: Credeti ca acest trend de scadere a chiriilor spatiilor comerciale va continua in 2010?
Aura Voiculescu: Ca tendinta generala, chiriile au scazut cu procente cuprinse intre 30% si 50% in 2009. Sunt bineinteles si centre comerciale unde se practica doar chirie procentuala, dar si centre comerciale unde valorile au stagnat sau au scazut prea putin. Trendul de scadere va continua probabil in primele 3 luni din 2010, pentru ca perspectivele economice nu se arata prea imbucuratoare. In ciuda unor declaratii optimiste ale unor analisti, care spun ca de anul acesta intram pe crestere economica, oamenii sunt inca sceptici.

DB: Scaderea stocului de spatii comerciale nu va influenta pozitiv chiriile?
AV: In 2010, doar 3 proiecte comerciale au data de finalizare certa: Sun Plaza in februarie, Atrium Center Arad in martie si Gold Plaza din Baia Mare in toamna. Stocul este net inferior anilor anteriori, asa ca este posibil ca in a doua parte din 2010, chiriile sa inceapa sa creasca usor.

DB: Pe hartie mai sunt proiecte care ar urma sa fie finalizate anul acesta: Euromall Galati, Polus Center Constanta si West Gate Center Craiova…
AV: Lucrarile de constructie sunt foarte avansate in cadrul proiectului din Craiova, dar noul termen de finalizare, estimat la finalul lui 2010, este destul de strans. Nu imposibil de respectat, dar strans. De asemenea, si termenele de finalizare ale celorlalte 2 mall-uri sunt stranse.

DB: Vor fi mai multe livrari in provincie. Cum este cererea de spatii de retail aici?
AV: Variaza de la un oras la altul, in functie de stocul de spatii comerciale moderne existent. Este greu de trasat o tendinta, dar in continuare, cel mai atractiv oras pentru retaileri este Bucurestiul. Sunt anumiti chiriasi, in special magazinele de dimensiuni mari, care au intrat in ultimii 2-3 ani in Romania, si care inca nu sunt prezenti in toate orasele mari si cauta spatii. Unele si-au securizat spatii, alti cauta, insa toti retailerii analizeaza doar proiectele deja finalizate sau cele despre care stiu sigur ca se vor finaliza. Foarte putini sunt dispusi sa investeasca in proiecte doar pe hartie.

DB: In centrele comerciale din provincie, ponderea brandurilor internationale este mai mica decat in Bucuresti. Care sunt orasele de provincie neinteresante pentru retailerii internationali?
AV: In general, orasele sub 200.000 locuitori sunt cele mai putin atractive pentru retailerii internationali de fashion. Sunt insa si retaileri care merg in orase mici, cum este Deichman, care si-a deschis unul dintre primele magazine din Romania intr-un oras de 40.000 de locuitori, dar asta pentru ca se adreseaza clasei medii si au preturi mici.

DB: Ce miscari ar putea avea loc pe piata centrelor comerciale deja deschise in Capitala?
AV: Probabil ca proiectele al caror mixt initial de magazine nu a fost adecvat zonei de atractie se vor modela in functie de profilul consumatorilor din zona respectiva.

DB: Penuria de spatii comerciale in mall-urile in Capitala va determina si o crestere a cererii de spatii stradale?
AV: Asta depinde de proprietari acestor spatii, pentru ca piata este foarte concentrata si spatiile se impart intre cateva companii. Aici este marea problema. Noi avem solicitari de spatii stradale, inclusiv pentru anumite branduri internationale, dar discrepanta dintre chiriile cerute de putinii proprietari si cele oferite de chiriasi este inca mare. Probabil ca pana la finalul lui 2010 se va echilibra pretul cererii cu cel al ofertei si vom vedea tranzactii si pe acest segment. In prima parte din 2010, insa, nu vom vedea modificari majore la rata de ocupare pe spatiile stradale.

DB: Va fi mare competitia intre companiile de consultanta in 2010, in contextul livrarilor scazute…
AV: Toti avem acelasi target. Foarte putine proiecte se livreaza si atunci singura piata care ramane de acoperit este cea a proiectelor comerciale existente.

DB: Vor fi diminuate echipele din departamentele de retail, in acest context?
AV: In cazul nostru, nu. Piata de retail are multe subdomenii care pana acum nu au fost exploatate, pentru ca lumea nu avea timp, asistam la o valtoare a inchirierilor. Perspectivele nu sunt sumbre.

DB: Ce asteptari aveti de la 2010?
AV: Primele 3 luni vor fi o provocare. Este greu de previzionat cand se vor imbunatati lucrurile. Eu cred ca in toamna vom vedea primele semnale. Primele 3 luni vor fi mai sumbre pentru chiriasi pentru ca nu te poti astepta ca oamenii sa se imbulzeasca la cumparaturi, cand bugetarii au concediu fara plata, se fac concedieri si exista un val de insolvente.

DB: Se va mentine moda inchiderilor de magazine?
AV: Cu siguranta. Toate retelele au in plan optimizarea retelelor de magazine. Pana acum, inchiderile au fost relativ putine, dar sunt firme care au in vedere sa inchida masiv magazine, asa ca fenomenul se va accentua. Este un proces care necesita timp, pentru ca nu este suficient sa te hotarasti sa inchizi un magazin. Exista niste contracte care te leaga de spatiile comerciale contractate.

DB: Ce solutii au retailerii in acest caz?
AV: Depinde de deschiderea catre risc a fiecaruia. Pot pleca peste noapte sperand sa nu ii dea nimeni in judecata, ceea ce nu cred ca va mai fi posibil. Pana acum cateva luni erau multe exemple de chiriasi care au inchis si au plecat pur si simplu. Daca fenomenul se accentueaza, proprietarii vor deveni foarte atenti la aceste aspecte, pentru ca nu vor avea cu cine sa inlocuiasca retailerii care pleaca sau le va fi foarte greu sa gaseasca alti chiriasi. O alta varianta este sa incerci o negociere cu proprietarul, sa platesti niste penalitati mai mici si sa pleci. Sau, chiar sa gasesti un inlocuitor si sa subinchiriezi sau sa concesionezi spatiul. Si acest segment al subinchirierilor este un sector pe care probabil il vom exploata mai mult la anul.

DB: Vedeti reluari ale unor proiecte aflate pe hold, in 2010?
AV: Aici este un cerc vicios. Retailerii nu vor proiecte pe hartie, iar bancile nu acorda finantare daca un proiect nu are circa 50-60% din spatiu precontractat. Acum este imposibil sa inchiriezi o astfel de suprafata intr-un proiect pe hartie.

DB: Aceasta serie de insolvente de pe rezidential – o vom vedea in 2010 si pe partea de centre comerciale?
AV: Spre deosebire de segmentul rezidential, partea comerciala este mai concentrata, in sensul in care aici nu sunt decat cativa dezvoltatori, companii mari. Sunt mai putine cazurile de dezvoltatori individuali, dar si aici este posibil sa apara probleme.

DB: Ce solutii au dezvoltatorii?
AV: Sa vanda, insa in acest moment este extrem de dificil de gasit cumparatori, pentru ca preturile pe care le ofera sunt prea mici. Mai exista varianta renegocierii contractului cu banca.

DB: Pe segmentul de centre comerciale sunt multe contracte de tip forward purchase. Ce se intampla cu acestea?
AV: Teoretic aceste contracte devin nule, daca obligatiile initiale nu sunt respectate de ambele parti, printre care si termenele de livrare. Din cazurile pe care le stim noi, in acest moment situatia este incerta. Chiar daca contractul nu mai este valid pentru ca nu s-au onorat la timp obligatiile, el nu este anulat, ci se asteapta. Probabil ca in momentul in care piata isi va reveni, acestea vor fi renegociate.

DB: Modelul Sonae Sierra, care a micsorat usor suprafata mall-ului Parklake Plaza, va fi urmat si de alti dezvoltatori?
AV: Cu siguranta. Cei mai multi dezvoltatori lucreaza acum la o regandire a conceptului comercial, in functie de ce se intampla in zona respectiva. Sunt centre comerciale care trebuia construite in orase cu sub 100.000 de locuitori, unde nu exista nici macar un retail park. In acest moment, este evident ca un centru comercial nu o sa mearga niciodata intr-un oras in care nu s-au facut primii pasi si nu s-a inceput cu un hipermerket sau un magazin de bricolaj. Pasii din retail trebuie facuti unul cate unul. Daca intri intr-un oras de provincie mic, conservator, direct cu un mall, oamenii vor fi speriati de un astfel de proiect si vor porni de la premiza ca este prea scump. Pe de alta parte, chiriasii internationali nu sunt pregatiti in momentul de fata sa intre pe pietele mici de provincie.