\”Avocatul dezvoltatorilor\”: Care sunt zonele \”rosii\” din contractele cu utilizatorii finali

Compania de avocatura Ciurtin, Brasoveanu si Asociatii are peste 100 de clienti pe partea de consultanta juridica imobiliara. Mai mult de 95% dintre acestia sunt companii straine.

DailyBusiness: Cum a evoluat piata consultantei juridice acordate dezvoltatorilor in ultimii ani?
Adrian Ciurtin: Acum piata imobiliara s-a asezat, dincolo de trendul poate prea ascendent de la un moment dat. In anii 2000-2004 se faceau foarte multe tranzactii. In 2005 au inceput dezvoltarile imobiliare propriu-zise pe rezidential, iar rolul avocatului pe acest segment s-a extins.

[quote]Sunt clienti care au o alta interpretare a termenilor contractuali si atunci reformulam intr-o maniera mai prietenoasa[/quote]
DB: Cum se structureaza activitatea de consultanta juridica in imobiliare?
AC: Exista consultanta pe achizitii si consultanta pe dezvoltare. Implicarea avocatului intr-un proiect imobiliar incepe de la infiintarea firmei care va derula investitia, se intinde pe parcursul achizitiei terenului si a dezvoltarii proiectului, si continua chiar si dupa finalizarea acestuia, prin contractele de utilizare in comun ale bunului respectiv.

DB: Dezvoltatorii isi aleg cu atentie partenerii dintr-un proiect. Cat de multa atentie acorda acestia consultantului juridic?
AC: Exista cazuri pe piata in care tranzactiile s-au facut cu o societate de avocatura si apoi, data fiind experienta unei alte societati, dezvoltatorii o aleg pe aceasta din urma pentru partea de dezvoltare.

DB: Care sunt cele mai dificile probleme juridice in partea de dezvoltare a unui proiect?
AC: Cele mai dificile elemente sunt contractul cu dezvoltatorul, contractul cu antreprenorul si kit-ul de contracte cu end-useri.

[quote]Ar trebui sa existe o flexibilitate in negocierea contractului de vanzare-cumparare, insa trebuie sa recunoastem ca pe piata, ea este destul de limitata[/quote]
DB: In ceea ce priveste contractele cu utilizatorii finali, care sunt punctele cheie? Pe rezidential au fost anumite probleme pentru clienti.
AC: Exista un deziderat al dezvoltatorului, de a avea contracte cat mai unitare cu toti utilizatorii finali, pentru ca nu-si permite din punct de vedere administrativ sa gestioneze mai multe tipuri de contracte. Exista un conflict intre acest deziderat de contract standard, aplicat tuturor clientilor din acelor proiect, si flexibilitatea dorita de unii utilizatori finali. Acestia sunt din ce in ce mai avizati si apeleaza la avocati si experti tehnici, ceea ce este de dorit, pentru ca astfel eliminam proiectele fara suport tehnic si juridic de pe piata. In acest caz, avocatii dezvoltatorului poarta negocieri cu avocatii clientilor. Sunt insa zone in contract in care dezvoltatorul nu va face modificari, fiind esenta acelui proiect.

DB: Care sunt aceste zone intangibile?
AC: Contractul de administrare in comun a bunului, anumite reguli interne de utilizare a bunului, care trebuie sa fie unitare si aceptate de toti utilizatorii. Acestea sunt zonele cele mai „rosii”, de care utilizatorul nu se poate atinge. Restul ar trebui sa fie negociabil intr-o oarecare masura, pentru ca e greu sa pui doua parti la o masa si sa aiba aceeasi opinie despre un contract destul de stufos.

[quote]Termenele de plata sunt de asemenea o zona „rosie” (ce nu poate fi negociata – n.r.), fiind sincronizate cu nevoile financiare ale proiectului, iar calculul dezvoltatorului este intotdeauna facut la leu[/quote]
DB: Vor utilizatorii sa schimbe perioadele de gratie din contracte?
AC: Exista anumite prevederi in contract care ii dau dezvoltatorului o gura de aer, pentru ca acesta depinde de antreprenor, asa ca isi prevede o anumita perioada de gratie pentru livrare, care variaza intre 3 si 6 luni. Clientul incearca sa negocieze acest termen de gratie, insa din experienta noastra, si aceasta este o zona „rosie”.

DB: Sunt destul de multe zone „rosii” in contract. Ce se poate modifica de fapt intr-un contract?
AC: Facem modificari care tin de formulare. Avem interpretari din partea clientilor, cand ei doresc sa le clarificam si atunci reformulam intr-o maniera mai prietenoasa. Unii clienti vor sa schimbe sectiunea referitoare la posibile modificari pe care ei au dreptul sa le faca locuintei si termenele in care au dreptul sa faca aceste modificari. Este o sectiune in care la unii dezvoltatori se pot face modificari pe costul clientului. Pe partea de penalitati, de obicei nu se discuta atata vreme cat ele sunt echilibrate. Modificarile sunt cuprinse intr-o anexa pentru a nu interveni in corpul contractului.

Db: Cat de frecvente sunt modificarile din contract?
AC: Majoritatea proiectelor noastre sunt de peste 1.000 de apartamente. Cand lucrezi cu un numar mare de unitati, nu poti face statistici de acest fel.

DB: De ce este dificil contractul cu banca dezvoltatoare?
AC: Sunt proiecte care se desfasoara in faze si atunci depinde foarte mult cum iti structurezi asigurarea fondurilor pentru fiecare faza cu banca finantatoare. Daca ai fonduri asigurate de catre banca pentru fiecare faza in parte, atunci avocatul trebuie sa aiba grija ca in contractul de credit sa asigure o continuitate a acelor fonduri, precum si posibilitatea ca dezvoltatorul sa traga sumele respective in momentul in care are nevoie, pentru a nu interveni blocari in derularea proiectului.

DB: Ce alte conditii mai doresc bancile?
AC: In plus, finantatorul trebuie sa aiba la indemana garantiile necesare acestor fonduri si in acest context ele trebuie sincronizate, fie ca vorbim de garantii referitoare la proprietati, fie de cesiunea unor creante. In momentul unor livrari partiale, eu ca dezvoltator nu mai dispun de acel bun si atunci trebuie sa ridic garantii constituite asupra unor garantii asupra bunului pe care il livrez.

DB: Ce se intampla daca antreprenorii cer mai multi bani pentru dezvoltarea proiectului?
AC: Exista acea teorie a impreviziunii in drept, care se poate aplica in anumite circumstante. In dreptul romanesc, daca ajustarea valorii unui contract nu este prevazuta initial in contract, este foarte greu pentru antreprenori sa aplice aceasta teorie.

DB: Care sunt punctele cheie in contractul cu antreprenorul?
AC: Punctele cheie din contractul cu antreprenorul tin de derularea lucrarilor conform graficului de lucrarii, de constituirea unor garantii in favoarea dezvoltatorilor, pe care antreprenorii puternici pot sa le constituie. De asemenea, termenele de livrare si sanctiunile trebuie sa fie puse la punct intr-un contract de antrepriza. Exista o aliniere a tuturor a contractelor la regulile internationale FIDEC si aceast aliniere ii determina pe antreprenori sa accepte mai usor unele clauze contractuale.

DB: Aveti clienti care si-au reziliat contractul cu antreprenorul general?
AC: Da, si din punctul meu din vedere dezvoltatorul ar trebui sa uzeze de acest drept. Managerul de proiect si dirigintele de santier trebuie sa fie foarte atenti la dinamica lucrarilor, iar juridic, dezvoltatorul trebuie sa-si rezerve dreptul de reziliere unilaterala a contractului de antrepriza. Bineinteles ca in urma rezilierii, vor fi declansate toate clauzele privitoare la raspunderea antreprenorului, a garantiilor constituite de constructor in favoarea dezvoltatorului si apoi trebuie trecut mai departe cu ajutorul avocatului la executarea acestor garantii.

DB: Ce tip de garantii se folosesc de obicei?
AC: Sunt mai multe categorii, pornind de la garantii bancare, dublate deseori de retinerea unui anumit cuantum din platile dezvoltatorului.

[quote]Exista o diversificare a contractelor de achizitii de terenuri, sunt jucatori pe piata care prefera contracte de concesiune sau achizitii in participatiune[/quote]
DB: Cum vedeti in continuare evolutia pietei? Vor mai fi achizitii de terenuri?
AC: Loc pentru tranzactii de terenuri exista inca, pentru ca exista o mare diversitate de terenuri. In ceea ce priveste tipurile de tranzactii, acestea se diversifica.

DB: Cat estimati ca valoreaza piata de consultanta juridica imobiliara din Romania?
AC: Discutam de cateva milioane euro, poate un pic peste 10 milioane euro anual.

DB: Cum este concurenta pe aceasta piata?
AC: Imi vine greu sa raspund. Piata este impartita intre firmele de avocatura, care au o impartire ab initio intre clientii fideli. Exista o dependenta a clientilor fata de firma in care au incredere.

DB: Ce „capcane” de interpretare pot aparea in actele juridice din industria imobiliara?
AC: As face o distinctie intre cele doua tipuri de activitati: tranzactiile si dezvoltarile. Dezvoltarea imobiliara, din punctul meu de vedere, nu trebuie sa aiba prea multe interpretari, pentru ca toate instrumentele juridice depind unul de celalalt si ele trebuie sa functioneze omogen.

DB: Iar in ce priveste tranzactiile?
AC: Daca ne referim in schimb la tranzactii, aici fiecare are specificitatea sa, de care trebuie sa tii cont cand o gestionezi in numele clientului. Este mult spus capcane, insa avocatul trebuie sa fie tot timpul pregatit pentru a da punctual sfaturile de care clientul are nevoie.

DB: Cati avocati se ocupa de consultanta pe o dezvoltare imobiliara?
AC: Noi avem un avocat pentru fiecare proiect.

DB: De cate ori pe zi vorbeste un dezvoltator cu avocatul sau?
AC: Depinde la cine te referi, daca te referi la avocatul externalizat, care are biroul in sediul acelui client, atunci vorbim de interactiune in timp real. Daca ne referim la interactiunea dintre centrul de management si acei avocati externalizati pe proiecte, iarasi vorbim de interactiune in timp real pentru ca exista un flux al muncii intre avocati externalizati si cei din sediu.

[quote]In anumite proiecte mai mari, avem si 2 avocati externalizati[/quote]
DB: Este o generalitate pe piata sa existe un avocat externalizat la sediul clientului?
AC: Nu suntem noi singurii care facem asta si ar trebui sa existe o astfel de normalitate, cel putin in proiectele rezidentiale, unde dinamicitatea juridica este foarte mare, fata de segmentul de birouri sau cel de retail. Noi in anumite proiecte, mai mari, avem chiar 2 avocati externalizati.

DB: Ati avut cazuri de litigii in cadrul proiectelor imobiliare de care va ocupati?
AC: Tangential. Dar nu intre dezvoltator si clienti, ci intre dezvoltator si furnizori. Este vorba de acea strictete pe care dezvoltatorul trebuie sa o aiba fata de furnizori si de care vorbeam mai devreme.