Chilipiruri imobiliare in Romania? Investitorii ard de nerabdare, bancile nu incep executarile

„Criza a creat o noua specie de investitor, cel ultra-oportunist, in care se urmaresc marje de 30%. Este de inteles ca dezvoltatorii nu vand pentru preturi atat de mici”, a declarat Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investitii al DTZ Echinox.

Intr-un interviu acordat DailyBusiness.ro, Ustinescu a declarat anterior ca piata va incepe sa-si revina in momentul in care bancile vor incepe executarile silite.

„Fara o curatare a sistemului, fie ea executare sau punerea proprietatilor intr-un fond, listat sau nu la Bursa, piata nu va deveni cu adevarat lichida”, a aratat oficialul DTZ.

„Cu asta incepi, cu proprietati foarte bune executate. Asa incepe piata. Oriunde. De obicei se vand in piata fondurile ‘vultur’, super speculante, dupa care incep sa creasca lucrurile. Desi acum pare a fi solutia cea mai de nedorit si cea mai costisitoare, va fi un dus rece pe o perioada scurta, fata de o revenire japoneza, intr-un deceniu”, a mai spus Cristian Ustinescu.

„Fondurile vultur” asteapta insa de aproape un an proprietati finalizate la preturi minime, iar acum incep sa se orienteze si spre cele aflate in dezvoltare.

„In ultimele 2-3 saptamani am observat ca fondurile de investitii oportuniste au inceput sa se uite dupa produsele aflate in dezvoltare, pentru ca in ultimele 12 luni nu au facut decat sa se uite dupa proprietati cu probleme, si cum acestea nu au aparut, ceasul a inceput sa ticaie asupra sumelor pe care le au si pe care trebuie sa le cheltuiasca”, a declarat Troy Javaher, directorul departamentului de Capital Markets al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle, in cadrul unei conferinte pe teme imobiliare organizata de Evensys.
[quote=Mircea Busuioceanu, corporate credit risk manager, Raiffeisen] Economia Romaniei isi va reveni doar dupa ce apetitul investitorilor fata de Vest va scadea[/quote]
Totusi, inceperea achizitiilor din partea acestor fonduri de investitii pentru alt tip de proprietati decat cele cautate initial nu poate fi considerata o posibila tendinta, avand in vedere ca dezvoltatorii au fost foarte reticenti cu oferirea unor discount-uri atractive la preturile proiectelor, ceea ce a tinut departe de piata locala si investitorii care isi calculeaza marje de profit mai mici decat cei „oportunisti”.

In plus, posibilele achizitii vor fi orientate in special spre proiectele imobiliare care genereaza venituri din chirii, birouri, retail si industrial.

Troy Javaher a explicat ca in prezent, interesul investitorilor fata de achizitiile de proiecte imobiliare in Romania este limitat si de faptul ca lipsesc produsele foarte bune, iar cele bune nu sunt livrate, asa ca lipseste stabilitatea.

„De asemenea, dezvoltatorii importanti nu fac discount-uri, iar atentia investitorilor este distrasa si de proprietatile aflate la vanzare in Vest, la randamente similare cu cele din Bucuresti”, a spus Javaher.

Cristian Ustinescu de la DTZ Echinox are o parere usor diferita si considera ca, daca pana acum 6 luni – 1 an, principalul factor pe care investitorii il luau in calcul pentru o achizitie era amplasarea, acum criteriul principal este venitul produs de acea proprietate.

„Poti sa vinzi la un yield mai bun o proprietate care nu este amplasata central, dar are un chirias puternic pe termen lung, decat una amplasata central, dar cu contracte de inchiriere pe o perioada mai scurta si pentru care nu ai garantia ca vei mentine acel nivel de venit”, a aratat Ustinescu.

„Un big box de retail se poate vinde la un yield de 8%, iar o cladire de birouri la Piata Victoriei, de 9%”, mai spune Ustinescu.

Cum sperantele de vanzare a proiectelor catre un investitor sunt reduse pentru multi dezvoltatori, acestia trebuie sa gaseasca alte solutii, iar una dintre ele este intrarea in insolventa pentru a „scapa”, pentru o perioada, de creditori.
[quote=Sebastina Gutiu, managing partner Schoenherr si Asociatii]Insolventele din imobiliare devin un fenomen care nu mai poate fi ignorat[/quote]
Dezvoltatorii cu cele mai mari probleme sunt cei care au demarat proiecte anul trecut, pentru ca au un grad de indatorare mare si un business plan realizat pe o piata in crestere, a spus Adrian Mihaila, analist in cadrul departamentului Investment Capital Markets, CB Richard Ellis-Eurisko. Acesta a mai spus ca in acest context, dezvoltatorii care nu-si mai pot duce la final proiectele apeleaza din ce in ce mai des la insolventa.

Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, a mentionat ca in ultimele 12 luni, ponderea insolventelor companiilor imobiliare a crescut de la 1% la 9%.

„Insolventele din imobiliare devin un fenomen care nu mai poate fi ignorat”, a declarat Gutiu.

Totusi, demararea procedurii de insolventa este o arma cu 2 taisuri pentru dezvoltatorii imobiliari. Pe de o parte, acestia sunt pusi la adapost de creditori, timp in care pot cauta modalitati de resuscitare a business-ului, dar pe de alta parte, masura poate duce la faliment.

„Se stie ca putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa se reorganizeze”, a subliniat Mihaila, adaugand ca „un proiect rezidential care nu a reusit sa vanda in perioada de boom este putin probabil sa fie viabil in situatia actuala a pietei”. Prin urmare, dezvoltatorii trebuie sa-si asume pierderile si mai bine sa faca un exit pe bani putini decat sa piarda tot.
[quote=Gijs Klomp, managing director, ING Real Estate]In opinia mea, este periculos sa ne revenim prea repede, pentru ca lumea inca nu si-a pierdut lacomia[/quote]
Daniel Florea, presedintele Autoritatii pentru Valorificarea Activelor Statului (AVAS), a explicat de ce reorganizarea nu merge, invocand experienta debitorilor din portofoliul institutiei.

„Cele mai multe planuri de organizare ale debitorilor nostri presupun vanzarea de active, dar ei nu realizeaza ca nu pot vinde la 700 euro pe metru patrat, cand noi avem creante pe care le scoatem la vanzare la 200 euro/mp si nu se vand”.

Totusi, Andreea Anghelof, insolvency practitioner partner la Casa de Insolventa Transilvania, semnaleaza ca starea de insolventa poate fi un avantaj pentru atragerea unui partener intr-un proiect rezidential.

„Sa luam, spre exemplu, cazul unui proiect rezidential construit 50% si pentru care banca opreste finantarea”, a spus Anghelof.

„O solutie este intr-adevar gasirea unui investitor privat, dar ca pentru acel investitor este mult mai putin costisitor sa ia un proiect in insolventa, pentru ca nu mai este obligat sa plateasca creantele existente inainte de deschiderea procedurii, datoriile urmand sa fie platite in planul de reorganizare”, a adaugat specialista citata.

In aceasta ecuatie nu sunt implicati doar dezvoltatorii si investitorii care asteapta chilipiruri, ci si bancile, care insa prefera sa caute alte solutii si sa isi protejeze investitiile cu orice pret.
[quote=Andreea Anghelof, Casa de Insolventa Transilvania]Pentru un investitor este mai putin costisitor sa preia o companie imobiliara aflata in insolventa[/quote]
Emeric Domokos-Hancu, avocat in cadrul aceleiasi firme de avocatura, explica atitudinea reticenta a bancilor fata de insolventa.

„Bancile evita demararea procedurii de insolventa, pentru ca asta inseamna transformarea creditului in unul neperformant, iar garantiile pe care le au vor fi la valoarea inregistrarii insolventei si nu la valoarea constituirii garantiilor”, a declarat Domokos-Hancu.

Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate al VB Services, marturiseste ca toate bancile au in portofoliu credite neperformante, dar ca acestea nu sunt scoase pe piata pentru ca fac rau imaginii.

Mircea Cotiga, recovery&fraud prevention director la UniCredit Tiriac Bank, spune ca bancile sunt reticente la deschiderea procedurii de insolventa, ca urmare a sanselor mici de reorganizare, dar si a duratei procedurii, in medie de 3 ani.

Cotiga atrage atentia si asupra aspectelor negative ale demararii procedurii de insolventa, cum ar fi pierderea credibilitatii, ridicarea dreptului de administrare, faptul ca administratorii dezvoltatorului pot fi obligati sa acopere creantele din averea personala si chiar sa raspunda penal.

„Sa facem reorganizari in afara procesului de insolventa”, propune Cotiga, care adauga ca nu apar proprietari cu probleme financiare pe piata, pentru ca „incercam sa nu ajungem la executarea clientilor”.

Desi multi dezvoltatori au probleme si nu isi pot finaliza proiectele, bancherii nu vor sa execute, ci sa caute alte solutii pentru acestia.

„Toata lumea da vina pe finantator cand nu mai poate sa finalizeze un proiect, insa nu trebuie sa uitam de conditiile initiale ale acelei finantari, iar daca estimarile initiale de vanzari nu sunt respectate, dezvoltatorul trebuie sa le acopere din banii proprii”, a precizat Mircea Cotiga, Recovery&Fraud Prevention director la Unicredit Tiriac Bank.
[quote=Adrian Mihaila, CBRE-Eurisko]Dezvoltatorii care au cele mai mari probleme in prezent sunt cei care au demarat proiecte anul trecut[/quote]
Totusi, acest aport de capital este dificil de realizat in noile conditii de piata, asa ca este nevoie de atragerea unui alt investitor in proiect sau vanzarea unor active.

Cotiga a aratat ca printre solutiile dezvoltatorilor se regasesc renegocierea cotelor de participare in proiect, atragerea constructorului in parteneriat ca detinator de equity si nu in ultimul rand alinierea preturile de vanzare sau inchiriere la noile conditii ale pietei.

„Jucatorii care dispun de fonduri asteapta ca bancile sa vina cu bunuri foarte bune la preturi minime, iar acest lucru nu s-a intamplat pana acum si nu se va intampla nici in viitor, pentru ca nu ne permitem sa scada foarte mult pretul activelor”, a spus oficialul Unicredit. El a adaugat ca bancile puternice nu sunt dispuse sa execute bunurile care garanteaza expunerea la preturi de nimic.

„Nimeni nu-si imagineaza ca va lua inapoi banii pe care i-a bagat in 2007, dar este de datoria noastra sa ne limitam pierderile”, a declarat Dorothea Nicolae, directorul regional a Credit Europe Bank.

Prin urmare, bancile iau in calcul chiar sa preia dezvoltarea unor proiecte, daca va fi cazul, numai sa nu le execute. „In unele cazuri, in care nu putem convinge dezvoltatorii sa vina cu mai mult equity, vom deveni noi dezvoltatori, pentru ca in 2011 am putea vedea o revenire. De ce sa nu profitam si sa pastram anumite proiecte pentru a le vinde la o valoare cat mai mare?”, a spus Jurgen Kristiaan De Ruijter, head of workout department al BCR.

In ce situatii se va ajunge la executari? „Bancile vor executa doar in cazul in care debitorul nu mai vrea sa continue contractul de credit”, a precizat Corina Soare, head of workout departament al Alpha Bank.
[quote=Daniel Tudor, Volksbank] Bancile vor acorda finantari corporate pe imobiliare doar dupa o cerere sustinuta de credite din partea consumatorului final[/quote]
Desi „tin cu dinti” de proiectele imobiliare finantate in trecut, bancherii vad imobiliarele in al treilea val al revenirii economice, dupa productie si consum, in conditiile in care acestia considera ca economia Romaniei isi va reveni doar dupa ce apetitul investitorilor fata de Vest se va potoli, a spus Mircea Busuioceanu, corporate credit risk manager la Raiffeisen Bank.

De aceeasi parere este si Dorotheea Nicolae de la Credit Europe Bank: „Dupa ce toata lumea isi va reveni, ne vom reveni si noi”.

Si Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate al Volksbank Services, sustine ideea ca imobiliarele isi vor reveni dupa consum, astfel ca bancile vor oferi din nou finantari corporate pentru investitii imobiliare doar daca va exista o cerere sustinuta pentru credite imobiliare din partea consumatorului final pentru cel putin 9 luni.

In plus, Tudor mai spune ca „trebuie sa se vanda unitatile locative existente pe piata si sa fie achizitionate proprietatile cu probleme”.

Aceasta revenire mai tarzie a imobiliarelor este vazuta cu ochi buni de unii jucatori de pe piata. „In Romania se actioneaza pe principiul turmei. In opinia mea, este periculos sa ne revenim prea repede, pentru ca lumea inca nu si-a pierdut lacomia”, a declarat Gijs Klomp, managing director al ING Real Estate Investment Management.