Chiriile pentru spatiile comerciale stradale ultra-centrale din Bucuresti s-au impotmolit

Piata spatiilor de desfacere amplasate de-a lungul arterelor principale urmeaza un proces de stabilizare similar celui de pe piata centrelor de shopping. In principal in ultimii doi ani, cresterea chiriilor acestor spatii a fost determinata de cererea venita din partea bancilor si farmaciilor care acum isi revizuiesc strategiile de dezvoltare, impunand ideea ca nivelul chiriilor va trebui sa scada la un nivel care sa poata fi sustinut si de alte categorii de retaileri cum ar fi magazinele de moda si coffee shop-urile, au spus reprezentantii DTZ Echinox.

„In momentul de fata presiunea pentru spatii comerciale stradale a scazut. Vremurile licitatiilor pentru aceste spatii s-au sfarsit. Bucurestiul nu se poate compara cu New York, Milano sau Paris, unde retailerii dominanti sunt din sectorul de fashion, in special cel de lux, pentru care prezenta pe astfel de bulevarde le sustine imaginea si brandul neinteresandu-i profitul pentru aceste magazine”, a spus Valentin Manu, directorul departamentului de High Street la Cushman & Wakefield Romania.

Pricipalele artere din Bucuresti, cu un grad de disponibilitate semnificativ pe segmentul stradal, sunt Calea Victoriei si Magheru. Regandirea strategiilor de extindere a principalilor chiriasi si chiriile prohibitive ale unor spatii au dus la o scadere a gradului de ocupare al acestor spatii.

„Cererea pentru spatii in aceste locatii a inregistrat un regres comparativ cu anii precedenti, iar parte dintre operatorii magazinelor de imbracaminte si incaltaminte prezenti in astfel de zone s-au relocat in centre comerciale sau alte zone din Bucuresti. Principalii factori ce au dus la aceasta reorientare sunt deschiderea de noi centre comerciale si nivelul crescut al chiriilor pe aceste bulevarde, comparativ cu vanzarile inregistrate”, a spus Estera Enache, senior consultant in departamentul de retail al DTZ.

[quote=Valentin Manu, Cushman&Wakefield]Bucurestiul nu se poate compara cu New York, Milano sau Paris, unde retailerii dominanti pe aceste tipuri de artere sunt din sectorul de fashion, in special cel de lux [/quote]
„In Romania, principalii ocupanti ai spatiilor stradale sunt bancile, companiile de telefonie mobila, farmaciile si casino-urile. Bancile, dupa cum stie toata lumea sunt foarte prudente in momentul de fata cu propriile lichiditati si amana planurile de extindere, cautand in plus chiar modalitati de reducere a costurilor, companiile de telefonie mobila si-au ajustat planurile si se extind mai putin si in spatii mai mici decat pana acum, farmaciile si-au stopat extinderile, iar casino-urile sunt interesate doar de spatii premium. Proprietarii inca refuza sa creada ca piata s-a schimbat si mentin aceleasi preturi, in curand insa ei vor fi nevoiti sa se adapteze„, considera Valentin Manu.

Cresteri de 2 cifre in primele doua trimestre din 2008, stagnare in T3

Chiriile spatiilor de retail de pe principalele artere comerciale ale Capitalei au inregistrat cresteri importante in primele doua trimestre ale anului, din trimestrul al treilea piata intrand in stagnare, spun consultantii Cushman&Wakefield.

Spatiile comerciale stradale de pe Calea Victoriei din Capitala au inregistrat anul aceasta cea mai mare crestere a chiriilor de spatii de retail stradale centrale si ultracentrale din Bucuresti, de 35%, pana la 135 euro/mp/luna, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

Anul trecut chiria medie pe Calea Victoriei era de 100 de euro/mp/luna.

Chiriile de pe bulevardul Magheru au crescut anul acesta cu 26%. In 2007 chiria lunara era in medie de 115 euro, in timp ce anul acesta s-a ajuns la o medie de 145 euro/mp/luna, iar pentru unele spatii proprietarii cereau si 190 euro/mp, potrivit aceluiasi studiu.

Prin prisma acestor noi scumpiri, Magheru, cea mai scumpa artera comerciala a Capitalei, a mai urcat in topul global al celor mai scumpe bulevarde pentru retail: astfel ca de pe pozitia 29 pe care s-a aflat anul trecut, anul acesta a ajuns pe locul 26, potrivit studiului Cushman%Wakefield.

Cresterea medie a chiriei pe aceste tipuri de spatii este, potrivit unui studiu al CBRE, de 15% anul acesta.

Cat sunt dispusi sa ofere companiile pentru un spatiu stradal? „Cea mai mare parte a cererii pentru spatii cu chirii este cuprinsa intre 60 si 100 euro pe mp lunar, in cazul spatiiilor centrale si ultracentrale, iar chiriile se pozitioneaza tot la acelasi valori in functie de artera comerciala vizata”, a spus Remus Marinate, directorul general al companiei imobiliare Meyers Real Estate Consulting&Development.

[quote=Valentin Manu, Cushman&Wakefield]Pana acum se inchiria orice la orice pret. Acum foarte putini chiriasi mai platesc peste 100 – 125 euro/mp[/quote]
„Singura evolutie fireasca a preturilor in prezent este in jos. Cu cat se intelege mai repede acest lucru, cu atat mai repede piata se va dinamiza”, a adaugat Manu.

Sunt proprietari care cer chirii si de 300 euro pe mp

In ceea ce priveste nivelul maxim al chiriilor, proprietarii ajung sa ceara si 300 euro pe mp.

„Sunt si proprietari care cer chirii mult mai mari, dar sunt cazuri izolate. Spre exemplu, avem o oferta de la un proprietar care cere pentru un spatiu comercial, foarte bine amplasat intr-adevar, solicita 300 euro pe mp lunar. O astfel de chirie sperie pe oricine„, a adaugat Remus Marinate.

„Sunt unii proprietari care cer 200 euro pe mp lunar chirie pentru astfel de spatii”, a spus Andrei Vacaru, consultant senior al Jones Lang LaSalle.

Analistii nu prevad pentru perioada urmatoare o noua crestere a chiriilor pe aceste spatii.

„Pentru perioada imediat urmatoare, tinand cont si de actualul context financiar international care va avea o influenta directa asupra cererii, previziunile sunt de mentinere a nivelului chiriilor iar pentru locatiile cu vad comercial deosebit de bun (cum ar fi Bvd. Magheru) se va inregistra un ritm mai lent de crestere”, a spus Estera Enache.

[quote=Andrei Vacaru, JLL]S-a ajuns la acel punct in care unele dintre chiriile cerute sunt uriase si urmeaza o perioada de reasezare[/quote]
„Nu ma ocup direct de tranzactionarea acestui tip de spatii, dar am primit feed-back de la anumiti retaileri cu care colaboram pentru alte proiecte, asa ca stiu diversi chiriasi care s-au relocat din spatii stradale, pentru ca la renegocieri proprietarii spatiilor in care activau cereau chirii mult mai mari”, a mai spus Vacaru.

Totusi, consultantul JLL considera ca cererea pentru astfel de spatii este inca uriasa, doar ca presiunea impusa pana acum de banci ca principalul segment al cererii este mai mica.

„Tranzactiile inca se fac la un nivel constant, iar in aceste zone chiriile nu vor mai creste cu siguranta„, a mai spus Andrei Vacaru de la JLL.

La nivel european chiria medie pentru spatii comerciale stradale este de 160 euro/mp/luna, fiind in crestere cu 11,7% fata de valorile inregistrate anul trecut. Cele mai mari cresteri le-a inregistrat Europa Centrala si de Est – 26,6%, in timp ce in Europa de Vest cresterea a fost doar de 6,8%. Chiriile medii din Vestul Europei sunt de 184 euro/mp/an si in Europa Centrala si de Est de 88 euro/mp, potrivit raportului Cushman&Wakefield.