Cine \”va face piata\” anul acesta in domeniul rezidential?

Printre posibilele raspunsuri: dezvoltatorii, bancile comerciale, BNR-ul sau chiar… statul. Consultantii imobiliari, brokerii de credite, bancile si notarii si-au exprimat opiniile in legatura cu situatia actuala a pietei rezidentiale, in cadrul unui seminar organizat de Finmedia.

Desi dezvoltatorii au facut un prim pas timid catre deblocarea pietei, cu unele reduceri de preturi si solutii alternative de finantare, la nivel de piata aceste solutii nu se simt decat punctual.

Anca Bidian, directorul general al broker-ului de credite Kiwi Finance, considera ca in acest moment, bancile pot „face piata” definind mai clar gradul de eligibilitate pentru un credit ipotecar, dar si explicand mai bine la ce se refera cand spun ca prefera sa fie mai prudente. In acest fel, dezvoltatorii vor avea un reper mai realist asupra preturilor la care pot vinde.

„Pana acum a fost invers: in functie de caracteristicile pietei rezidentiale, bancile isi creau politicile”, a aratat Bidian.

Iar dezvoltatorii spun ca vor tine cont de noile conditii puse de banci. „Sunt dezvoltatori care in acest caz ar reduce cu siguranta pretul, pentru a se incadra in gradul de eligibilitate”, a spus, pentru DailyBusiness.ro, Romeo Cazanescu, directorul general al dezvoltatorului Conarg Real Estate.

De altfel, o serie de dezvoltatori au redus deja preturile sub 1.000 euro pe metru patrat, insa situatia incerta de pe piata nu creste fundamental vanzarile.

Pe de alta parte, politica de creditare a bancilor nu este transparenta pentru clienti, a spus Anca Bidian de la Kiwi Finance. Exista un decalaj important intre cea mai mica si cea mai mare suma pe care o familie o poate accesa apeland la diverse banci. Astfel, la un venit de 660 de euro, la ora actuala, suma minima de imprumutat se cifreaza la 16.000, iar cea maxima la 43.000 euro.

„Clientii sunt confuzi, pentru ca s-au dus la doua banci si nu au obtinut credite, iar din cauza disfunctionalitatii de comunicare, nu stiu ca sunt si banci la care pot accesa credite”, a declarat Anca Bidian.

[quote=Anca Bidian, Kiwi Finance]Vanzarile de locuinte prin ipoteca sunt ca un bebelus, care a apucat sa mearga in ultimii 2-3 ani, iar acum a cazut si mai mult tipa decat il doare[/quote]
Radu Ghetea, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), spune ca sunt banci care acorda credite ipotecare, dar la un nivel mai redus. El crede ca „exista inca o piata a creditelor ipotecare in Romania”, chiar daca „se misca incet”.

Pe de alta parte, cea mai mare parte a tranzactiilor de locuinte din decembrie si ianuarie au fost achizitionate cu cash, au declarat recent reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Colliers.

De exemplu, in perioda decembrie 2008 – ianuarie 2009, in ansambul rezidential Rose Garden din Colentina s-au cumparat doua apartamente. Unul dintre acestea are doua camere si a fost vandut cu 134.946 euro (pretul incluzand TVA, boxa si parcare supraterana). Celalalt are 3 camere si a costat 163.300 euro (pretul incluzand TVA, boxa si parcare subterana). In ambele cazuri, cumparatorii au platit cu cash.

De asemenea, in cadrul proiectului Asmita Gardens, a fost cumparat de curand un apartament de doua camere la pretul de 180 000 euro (exclusiv TVA), platit tot cu cash.

Reprezentantii Colliers au precizat ca in acesta perioada au avut loc si tranzactii de locuinte achitate partial prin credit. Acestia au dat ca exemplu achizitia unei case in Soseaua Chitilei, care s-a cumparat recent cu 185.000 euro (inclusiv TVA). Suprafata totala a locuintei este de 185 mp (115 mp casa + 70 mp teren), iar cumparatorul a luat un credit de 108.000 euro de la Alpha Bank si a platit 77.000 euro cash.

Ioan Bejan, directorul de dezvoltare al Raiffeisen Banca pentru Locuinte, a explicat ca in prezent doar persoanele cu venituri mari isi pot achizitiona o locuinta prin credit ipotecar.

Radu Ghetea, seful ARB, spune ca o solutie propusa de asociatie pentru finantarea creditelor ipotecare este ca Banca Nationala a Romaniei (BNR) sa nu ia in calcul pentru rezervele minime obligatorii banii proveniti de la institutii ca Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD) sau Banca Mondiala.

„Este vorba de o nuantare a structurii rezervelor minime obligatorii, pentru ca in situatia actuala, BNR-ul nu poate reduce aceste rezerve”, a explicat Ghetea, care a adaugat ca desi finantarile institutiilor mentionate mai sus nu sunt destinate creditelor ipotecare, acestea pot elibera alti bani in aceasta directie.

Amintirea speculatorilor, elementul de supraincalzire a pietei

Daniel Fuhs, managing partner al companiei de consultanta Spiegelfeld International, a explicat ca stagnarea pietei rezidentiale din Romania a survenit inainte de a se face simtita criza, ca urmare a supraincalzirii pietei.

„Speculatorii au avut o influenta considerabila in supraincalzirea pietei, pentru ca au dus la o crestere substantiala a preturilor. Spre exemplu, un teren era vandut de 4-5 ori pana sa ajunga la dezvoltator”, a spus Fuhs.

De asemenea, Anca Bidian de la Kiwi Finance considera ca blocajul de pe piata rezidentiala se datoreaza preturilor.

Bidian a mai aratat ca perioada de platire a unui credit de 60.000 euro pentru o familie cu un venit de 660 euro pe luna, la un grad de indatorare de 50%, a crescut pana la 42 de ani, de la 35 in vara lui 2008. Pentru o perioada de 30 ani, o familie cu acest venit poate accesa maxim 43.000 euro, in prezent, fata de peste 50.000 euro in vara lui 2008.

Reprezentantul Kiwi Finance a atras atentia ca scaderea preturilor de pe piata nu se reflecta in rata de credit platita de client.

„Ori dezvoltatorii isi adapteaza marjele de profit, multi fiind inca in faza de negare, ori bancile isi definesc politica de prudentialitate, ceea ce ar duce la o coerenta in comunicare, care va restabili increderea cumparatorilor”, crede Anca Bidian.

Unde intervine statul

Ioan Bejan, director de dezvoltare la Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL), considera o problema faptul ca in Romania nu sunt locuinte destinate celor cu venituri sub medie. Acesta aduce in discutie un actor „ascuns” al pietei, statul.

„O economie de piata este eficienta daca clientul are de unde alege”, a spus Bejan, care considera ca statul trebuie sa se implice mai mult in acest aspect, avand in vedere ca „locuinta are si o importanta sociala, iar accesul la o locuinta nu poate ajunge sub un anumit prag”.

In acest sens, reprezentantul RBL propune ca solutie programe de subventionare pentru cei cu venituri mici si acordarea unei importante mai mare de catre stat construirii de locuinte pentru inchiriat.

Una dintre ideile analistilor imobiliari este ca din cauza blocarii in creditare si a neincrederii cumparatorilor, scaderea preturilor locuintelor nu va determina o schimbare in ceea ce priveste ritmul tranzactiilor.

Notarii spun, la randul lor, ca momentul in care cererea si oferta se vor echilibra nu este foarte aproape. „Echilibrul dintre cerere si oferta nu se va stabili curand. Chiar daca bancile vor relua creditarea, cei care vor solicita aceste credite vor fi mai reticenti, in special din cauza nesigurantei locului de munca”, conform lui Ion Marian, vicepresedintele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR).