Co-workingul schimba statistica inchirierilor de birouri din Romania

Co-workingul
schimbă statistica închirierilor de birouri din România

De la începutul lui 2018, piața de
birouri din București a înregistrat livrări de 33.000 mp, alți peste 150.000 mp
fiind așteptați în semestrul al doilea. Orașele regionale au fost mai active,
Timișoara și Cluj-Napoca adăugând în jur de 72.000 mp spații de birouri
moderne.

Altfel, în ton cu estimările consultanților Colliers, cererea totală
de închiriere din București a scăzut la 150.000 mp. Cererea netă s-a situat la
peste 84.000 mp, ușor peste nivelul de anul trecut și un nou maxim post-criză
pentru primul semestru. Interesul chiriașilor s-a îndreptat către Centru-Vest
și zonele centrale (28%, respectiv 26% din cererea totală).
 

„Lipsa forței de muncă va testa
planurile ambițioase ale dezvoltatorilor (peste 650.000 mp au fost anunțați
pentru 2019 și 2020 pentru piața de birouri din București), în condițiile în
care chiriașii concurează cu statul pentru angajați și se luptă cu o rată scăzută
a șomajului (puțin peste 2% pentru persoanele cu studii superioare). Având în
vedere că lucrările de îmbunătățire a infrastructurii progresează lent, zonele
care oferă acces la un bun serviciu de transport public (piețele centrale,
Centru-Vest sau Floreasca/Barbu-Văcărescu) vor rămâne cele mai interesante. Atracția
pentru zonele periferice de nord din afara Bucureștiului se va păstra la un
nivel redus, în timp ce noua linie de metrou din sud-vestul Bucureștiului ar
putea deschide calea către noi piețe de birouri”, a explicat Silviu Pop, Head
of Research în cadrul Colliers International Romania.
 

Peste un sfert din cererea totală de
spații de birouri a fost generată de sectorul IT&C, acesta fiind urmat de
companiile din sectorul energetic și industrial (aproape 25% din cererea
totală). Companiile de co-working au închiriat suprafețe record de 16.800 mp,
cele mai mari provenind din două nume noi importante – Mindspace (12.000 mp) și
Spaces (3.000 mp). Cererea din partea acestui sector este deja de două ori mai
mare decât pentru întreg anul 2017 și astfel de tranzacții vor continua să
apară în contextul în care România urmează tendința globală.
 

Investitorii
instituționali sunt interesați de achiziții de birouri din afara Bucureștiului

Prima jumătate a anului s-a încheiat
cu un volum total de investiții de 404 mil. euro, o creștere de aproape 18%
față de primul semestru al anului 2017; așadar, există șanse ca pragul de 1 mld.
euro să fie depășit în acest an. Cele mai mari tranzacții au fost încheiate în
București, pe segmentele de birouri și retail (vânzarea Oregon Park către Lion”s
Head, vânzarea primei faze a proiectului Campus 6 către CA Immo, vânzarea Militari
Shopping Center către asocierea Prime Kapital/MAS REI). O tranzacție
interesantă cu un investitor instituțional a fost încheiată în Cluj-Napoca, unde
fondul britanic de investiții First Property a cumpărat clădirea de birouri
Maestro Business Center. Randamentele mai mari și creșterea economică puternică
din orașele regionale sprijină tranzacții viitoare în afara Capitalei.
 

Totodată, în primul semestru a crescut
și numărul de investitori, și mărimea tranzacțiilor: valoarea medie a activelor
vândute în primul semestru se ridică la aproximativ 40 mil. euro față de 25
mil. euro anul precedent. Este, probabil, cea mai mare valoare medie din
ultimul deceniu, un semn de maturizare a pieței.
 

„Disponibilitatea produselor
investiționale nu mai este o problemă, ceea ce ar trebui să facă posibilă o
comprimare a randamentelor în următorul an și jumătate în lipsa unor șocuri
economice (interne sau externe), în contextul unui volum total de tranzacții
care ar putea atinge 0,5 mld. euro în acest an doar pe segmentul birourilor (de
aproximativ trei ori mai mari decât 2017). Mai mult, există apetit tot mai mare
în piață și din partea investitorilor locali, care au beneficiat de pe urma
creșterii economice din ultimii ani și au mai mult capital disponibil pentru
a-l aloca pieței imobiliare”, a concluzionat Silviu Pop.
 

Evoluție
explozivă pe piața industrială

În primul semestru au fost livrați
330.000 mp de spații de depozitare moderne (excluzând spațiile dezvoltate
direct de către potențiali chiriași). Livrările din București au fost
înregistrate cu precădere în zonele de vest și nord, însumând peste 110.000 mp,
Timișoara a adăugat 38.000 mp, iar Pitești și Ploiești, câte 20.000 mp fiecare.
Tranzacțiile de închiriere raportate au fost puțin mai mici de 110.000 mp; specialiștii
Colliers apreciază că tranzacțiile directe (așadar, neraportate) constituie o
parte semnificativă a pieței, în condițiile în care rata de neocupare se
menține la valori foarte scăzute.
 

Până la sfârșitul anului, un total de
aproximativ 750.000 mp ar putea fi livrați pe piață, față de circa 500.000 mp
din anul 2017. Doar dezvoltatorii majori se așteaptă să livreze 630.000 mp, iar
dezvoltatorii mici/independenți sunt și ei destul de activi. În același timp, spațiile
de depozitare autonome, construite și deținute de mari companii industriale,
FMCG sau retail, se ridică la peste 300.000 mp; de exemplu, se așteaptă ca eMAG.ro
să finalizeze anul acesta un depozit de 120.000 mp lângă București, iar o parte
semnificativă a acestuia ar putea fi subînchiriată pentru o perioadă de timp.

Chiar dacă stocul de spații moderne de depozitare poate depăși pragul de 4 mil.
mp până la sfârșitul lui 2018, România continuă să se afle în urma celorlalte țări
din regiune, fapt ce sugerează că încă ar mai fi loc de creștere.
 

Regândirea
conceptelor de retail

În prima jumătate a anului au fost
livrate proiectele Bistrița Retail Park – 15.000 mp și Focșani Value Center –
6.400 mp. A doua jumătate va fi mai încărcată, cu livrări de 168.000 mp. Rata
de neocupare a fost aproape inexistentă în proiectele bune de retail ca urmare a
faptului că brandurile existente continuă să se extindă, în timp ce alte nume
noi intră pe piață: Pinko, Tumi, Sizeer, Obsentum, Karaca. O revenire notabilă
a fost cea a Hugo Boss, care și-a inaugurat un magazin în zona de high-street
de lux din hotelul Radisson Blu.

O altă intrare interesantă a fost cea a Momax,
care și-a deschis primul magazin din România în Timișoara, nu în București.
S-au extins, de asemenea, și branduri românești precum S-karp, Gerovital, Bebe
Tei, Cartofisserie.
 

În ceea ce privește dezvoltatorii,
aceștia vor continua să vizeze orașe regionale, inclusiv orașe mai mici (cu mai
puțin de 50.000 de locuitori). Pe de altă parte, pe măsură ce concurența se
intensifică și consumatorii devin din ce în ce mai exigenți, dezvoltatorii vor include
renovări în proiectele lor, concentrându-se în special pe componentele de
divertisment și de food court, dar și prin adăugarea de noi chiriași din zona
de fashion.

O altă tendință va fi adaptarea formatelor de retail mari (big box)
la restricțiile de spațiu ale centrelor comerciale, permițând apropierea de zonele
dens populate.