Complexurile imobiliare mixte castiga teren in dauna birourilor

Volumul de investitii din Romania a ramas la un nivel ridicat in prima jumatate a anului 2008 cu opt tranzactii incheiate cu un volum de 903 milioane de euro, conform CBRE Eurisko. Acest volum a fost cu 34% mai mare decat cel din prima jumatate a anului 2007, au spus reprezentantii CBRE-Eurisko. Doar in Bucuresti, tranzactiile au valorat 596 mil. euro, conform Atisreal.

Principalul motiv pentru scaderea activitatii investitionale pe segmentul birourilor comparativ cu anii precedenti este vanzarea cladirilor de birouri ca parte a unor proiecte mixte, au spus reprezentantii Atisreal.

Pe piata birourilor, valoarea totala a tranzactiilor a fost de 36 milioane euro, nivel similar cu cel atins pe segmentul spatiilor rezidentiale. Segmentul spatiilor comerciale a fost cel de-al doilea din punct de vedere al valorii investite in primul semestru al acestui an, cu aproape 185 milioane euro investiti exclusiv in centre comerciale, in timp ce in semestrul 1 al anului trecut nu s-au inregistrat tranzactii de investitii cu spatii comerciale in Bucuresti.

Dupa o infuzie importanta de capital inregistrata in ultimii doi ani pe segmentele industrial si de hoteluri, in semestrul 1 din 2008 nu s-a incheiat nici o tranzactie de investitii in aceste doua sectoare.

Valoarea proiectelor cumparate de investitori germani reprezinta 20% din volumul total al ultimelor 5 ani

Investitorii germani au fost foarte activi pe piata locala in ultimele luni, ajungand in prezent sa reprezinte 20% (aproximativ 591 milioane euro) din valoarea totala a investitiilor inregistrate din 2003 pana in prezent.

Cea mai mare tranzactie de investitii cu proprietati inregistrata in Romania pana in prezent a fost incheiata de RREEF, divizia de Asset Management a Deutsche Bank, care a achizitionat proiectul mixt Upground (birouri si rezidente) pentru suma de 340 milioane Euro.

O alta tranzactie importanta a fost incheiata de un fond german (DEGI) care a achizitionat Iris Shopping Center de la dezvoltatorul Avrig 35, pentru 140 milioane Euro. Anul trecut DEGI a achizitionat portofoliul local al Charlemagne Capital (European Convergence Property Company), care consta in trei cladiri de birouri (35.000 mp) pentru suma totala de 111 milioane euro.

Alti investitori au obtinut o cota de piata mai mica de 10%. Investitorii din Portugalia si Marea Britanie au reprezentat 8% respectiv 5% din volumul total al investitiilor in primele 6 luni ale acestui an. In timp ce fondurile din Marea Britanie s-au implicat in tranzactii cu spatii de birouri si rezidente cu sume mai mici comparativ cu cele investite in anii precedenti, dezvoltatorul portughez Sonae Sierra a achizitionat 50% din proiectul Parklake Plaza, un centru comercial dezvoltat de Caelum Development.

Se va modifica profilul investitorilor

Ca urmare a evolutiei pietei, se estimeaza ca profilul investitorilor se va modifica. Fondurile de investitii cu capital propriu vor deveni cele mai active pe piata, in defavoarea celor ce apeleaza la finantari, care au dominat sectorul local al investitiilor in anii precedenti, au spus reprezentantii Atisreal.

In acelasi timp si reprezentantii CBRE considera ca pentru a anticipa directia in care se indreapta piata, este important sa intelegem cine urmeaza sa fie viitorii cumparatori de pe piata imobiliara din Europa centrala si de est.

Companiile imobiliare au alcatuit grupul cel mai activ de cumparatori din prima jumatate a anului 2008 in CEE cu 58% din volumul total de investitii. Cei mai multi dintre banii investiti de acest grup vin din Marea Britanie si Scandiavia.

Acest lucru demonstreaza ca doar un numar limitat de cumparatori este activ, dar si ca aceste grupuri sunt gata sa cumpere si sunt capabile de tranzactii cu investitii serioase. Ei sunt selectivi in achizitiile lor, dar raman agresivi cand vine vorba de pretul proprietatilor de cea mai inalta calitate.

Dezechilibrul dintre pretul anticipat de investitori, raportat la cel asteptat de proprietari este deja vizibil pe piata, un numar tot mai mare de investitori selectivi devenind activi pe piata, in timp ce numerosi proprietari nu mai sunt dispusi sa isi vanda proprietatile. Ca urmare, in prezent exista foarte putine tranzactii in curs de finalizare. De asemenea, investitorii activi solicita proprietati de calitate, situate in zone atractive, care au potential de crestere a valorii prin strategii de marire a veniturilor si nu neaparat ca urmare a evolutiei randamentelor, mai spus reprezentantii Atisreal.

In ceea ce priveste cererea, proiectele mixte sunt preferate de investitori, zonele cu functionalitate urbana definita devenind tot mai atractive.

Acum cand calitatea a devenit din nou elementul cheie, piata pentru activele de categorie B se confrunta cu dificultati si a devenit mai putin lichida. Preconizam vremuri dificile pentru proprietatile imobiliare care nu sunt amplasate in zone de prima mana si/sau nu au potential pentru administrarea activelor, considera analistii CBRE.

Randamentele au crescut dupa 5 ani de scadere

Astfel randamentele anuale (yield – n.r.)pentru spatiile de birouri clasa A au crescut de la 6% in primul semestru din 2007, pana la 6,5-6,75% in S1 2008, in timp ce pentru birourile de clasa B randamentele au atins 7,75-8,25%, fata de nivelul de 7,5-8% atins in primul semestru din 2007, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Atisreal.

O evolutie similara a fost inregistrata de randamentele anuale pentru centrele comerciale si proprietatile industriale, care au crescut cu 0,5-0,75 puncte procentuale, atingand in prezent 7,5-7,75%, respectiv 8,25-8,75%.

Aceste yield-uri sunt estimari ale cumparatorilor si vanzatorilor de proiecte imobiliare si nu reprezinta randamente ale tranzactiilor realizate in primul semestru, care in mare parte au fost negociate in 2007 si doar finalizate in 2008.