Cum \”ascund\” proprietarii de mall-uri spatiile goale

„In ultimul trimestru al 2008 si inceputul acestui an, centrele sau galeriile comerciale deschise au avut un grad de neocupare cuprins intre 25 si 40% din suprafata totala inchiriabila”, spune Estera Enache, consultant senior in cadrul departamentului de retail al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

O parte dintre solutiile imediate adoptate de catre proprietari sunt de natura comerciala, acestea concretizandu-se in flexibilitate in discutiile cu potentialii ocupanti, acordare de conditii financiare avantajoase, cel putin la inceput de contract, participare la amenajarea magazinului sau inchirieri pe termen scurt si mediu.

Totusi, pentru vizitator nu este placut sa intre intr-un mall cu multe spatii goale, asa ca proprietarii de mall-uri trebuie sa contrabalanseze aceasta impresie negativa si sa valorifice intr-un fel spatiile neocupate.

„O alta directie a fost aceea a valorificarii spatiilor disponibile prin crearea de spatii de relaxare, expunerea obiecte de arta si organizarea de evenimente”, spune Estera Enache de la DTZ.

Reprezentantii firmei de property management Cegis spun ca printre solutiile care sunt la indemana proprietarilor de mall-uri se numara mutarea tuturor spatiilor pe un singur etaj sau limitarea la un anumit spatiu din centru. Acestea, insa, pot da rezultate numai daca exista un mix bun de chiriasi si un flux de trafic bine gandit, adauga oficialii Cegis.

Totusi, orice astfel de solutie trebuie completata si de o reorganizare interna a magazinelor si o strategie de marketing eficienta.

„Este dificil sa generalizam, putem insa considera o solutie si reorganizarea interna a magazinelor, extinderea lor cu operatori care ofera un mix de produse potrivit cu locatia respectiva. Un aspect important il reprezinta strategia de marketing, indiferent daca este un mall cu probleme sau nu. Trebuie sa existe un plan de atragere a consumatorilor astfel incat sa ofere retailerilor posibilitatea de a avea cat mai multi consumatori. Comunicarea cu retailerii este importanta, intelegerea business-ului fiecaruia si experienta in acest domeniu sunt factori determinanti”, spune Razvan Gheorghe, managing director al companiei Cushman&Wakefield.

In ceea ce priveste crearea de spatii noi de divertisment, acestea depind de existenta unei finantari, care este o problema acum, cand bancile sunt foarte rezervate, spune Razvan Gheorghe, managing director al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

„O alta optiune, deja implementata de multe centre si malluri, o reprezinta reducerea costurilor cu furnizorii pana la un nivel la care se poate asigura in continuare o functionare daca nu optima, cel putin rezonabila a centrului. Cu toate acestea, exista costuri precum taxele si impozitele care se platesc catre bugetul de stat si care, din pacate, nu tin cont de starea generala a economiei si nu au fost reduse pe fondul recesiunii”, mai spun reprezentantii Cegis.

Sunt insa si mall-uri care fac compromisuri periculoase: reduceri de costuri care afecteaza buna functionare a business-ului pe termen mediu si lung.

„Din pacate, observam pe piata retaileri si dezvoltatori deopotriva care fac reduceri de costuri cu efecte secundare. Un client nu apreciaza nefunctionarea unor aparate de aer conditionat intr-un magazin, lumina insuficienta intr-o cabina de proba sau personalul insuficient in perioada soldurilor. Se fac si reduceri de bugete, in special din bugetele de marketing, in loc sa isi reorienteze campaniile prin care isi pastreaza clientii, ii fidelizeaza, atrag noi clienti si, implicit, cresc vanzarile din cadrul centrului sau mallului respectiv”, adauga oficialii Cegis.

Este reducerea chiriilor o solutie pentru a reduce spatiile neocupate?

Conditiile comerciale atragatoare acordate pe termen mediu reprezinta o solutie imediata, pentru ca balanseaza scaderea vanzarilor inregistrata de comercianti in ultimele trimestre si ii ajuta, alaturi de alte masuri interne, sa mentina business-ul in parametri functionali, a spus Estera Enache.

Totusi, doar simpla reducere a chiriilor nu este o solutie, daca nu este dublata si de adaptarea strategiei de vanzari a retailerilor la cerintele actuale.

„Doar simpla reducere a chiriilor nu reprezinta o solutie in aceasta perioada; dimpotriva, poate fi perdanta pe termen mediu si lung. Aceasta facilitate oferita de proprietar sau dezvoltator trebuie sa fie dublata atat de o strategie de vanzari a retailerului care sa tina cont de asteptarile si de nevoile clientilor, cat si de campanii de comunicare sau de marketing ale mallului sau centrului respectiv, campanii care sa fie adaptate momentului”, spun reprezentantii Cegis.

„Sunt situatii in care o reducere a chiriei este o solutie, dar trebuie analizat fiecare caz in parte. Trebuie sa existe un efort din ambele parti atat ale dezvoltatorului cat si ale retailerului. Sunt intotdeauna solutii de a imbunatati o problema, trebuie concentrare si cunoastere a domeniului de retail pentru a gasi solutii care sa redreseze problema respectiva. Dialogul permanent cu chiriasii, gasirea unei solutii trebuie sa fie realista atat pentru dezvoltator cat si pentru chirias”, conchide Razvan Gheorghe.

Brandurile cu preturi mici pot fi o solutie

In mall-urile de „cartier” sunt si magazine aproape tot timpul pline de clienti, cele cu preturi mici. Retaileri ca Deichman sau Kiabi au intrat anul acesta pe piata locala si au in plan sa deschida cateva zeci de magazine pe termen mediu.

„Retaileri ca Deichmann care opereaza pe suprafete de 500 mp sau Kiabi care este un retailer in domeniul fashion si opereaza suprafete de 1500 mp, cu produse accesibile si de o diversitate mare pot fi o atractie pentru cumparatori, pe langa alti retaileri”, spune Razvan Gheorghe.

Situatia economica prezenta favorizeaza expansiunea operatorilor ce practica preturi accesibile. Consumatorii si-au redus bugetul de cheltuieli si sunt atenti mai mult la pret decat la brand-ul pe care il achizitioneaza, spune si Estera Enache.

„Este bine pentru consumatori ca oferta devine mai variata si intra pe piata astfel de branduri. Este bine si ca se ocupa spatii goale din malluri. Numai ca solutia nu este atat de simpla. Deoarece orice administrator sau dezvoltator trebuie sa tina cont de adresabilitatea centrului sau mallului si sa stabileasca un mix de chiriasi care corespunde asteptarilor si nevoilor clientilor. Orice schimbare a mixului de chiriasi trebuie sa tina cont de adresabilitate”, declara reprezentantii Cegis.

Astfel, aceste branduri nu-si pot gasi locul in orice mall.

„Daca un centru comercial sau un mall are o clientela cu preponderenta din segmentul mediu, concentrarea de branduri cu preturi mici ar putea determina o scadere a traficului si a vanzarilor. Un astfel de centru, adresat clientelei din segmentul mediu, va ajunge sa aiba 3 magazine cu preturi mici dar cu un nivel foarte ridicat al vanzarilor si alte 40 de magazine care inregistreaza o scadere a vanzarilor. Si din punct de vedere al profitabilitatii poate fi o strategie gresita. In general, toate aceste branduri de preturi mici platesc chirii mai mici. Iar tendinta naturala a proprietarilor este sa salveze „media” tinand foarte mult de chiria pentru spatiile mici”, adauga reprezentantii Cegis.

Acestia admit insa ca, pana acum, dezvoltarea accelerata a spatiilor comerciale in Romania nu a tinut cont de capacitatea de extindere a retailerilor si de nevoile reale de consum.