Cum sunt \”momiti\” chiriasii in birourile goale ale Bucurestiului: Proprietarii ii lasa sa stea gratis si jumatate de an

Analistii imobiliari au prezentat pentru DailyBusiness.ro noile tipuri de facilitati pe care proprietarii cladirilor de birouri le ofera, dar si felul cum au evoluat chiriile si cererea pe acest segment de piata in 2010.

„In ultimele luni, dezvoltatorii au acordat mult mai multa atentie calitatii serviciilor oferite catre clienti, vector decisiv de foarte multe ori in alegerea unui spatiu”, spune Claudia Suhan, senior consultant in cadrul diviziei de birouri a companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

Chirie zero pe o perioada de 1-6 luni

Toti analistii imobiliari contactati de DailyBusiness.ro au mentionat ca disponibilitatea proprietarilor de a oferi chiriasilor posibilitatea sa stea gratis pentru cateva luni a crescut in ultima perioada.

„Pentru un contract semnat pe o perioada de 5 ani, companiile pot obtine in jur de doua luni de chirie gratuita, iar in unele cazuri perioada ajunge la 4 luni”, a declarat Laura Bencze, research manager la compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis.

Intervalul de timp poate fi si mai mare, daca in cadrul negocierii dintre cele doua parti nu se ofera alte facilitati.

„Numarul de luni gratuite oferite de proprietari difera de la contract la contract, in functie de nivelul celorlalte facilitate oferite si variaza intre o luna si 6 luni”, a spus Simona Manea, directorul departamentului de office al agentiei imobiliare RealTime.

Florin Sorea, directorul departamentului de tranzactii spatii de birouri al Cushman&Wakefield, a precizat ca o alta practica este oferirea unei chirii care sa creasca gradual pe perioada contractului, fiind mai mica la inceput.

Proprietarii accepta perioade contractuale mai mici

Daca in urma cu doi ani, contractele de inchiriere pentru spatii de birouri se incheiau pentru o perioada de minim 5 ani, acum perioada poate fi semnificativ mai scurta.

„Proprietarii au devenit mai flexibili in negocierea aspectelor comerciale, prin acceptarea unei perioade contractuale mai mici (intre 3 si 5 ani)”, spune Madalina Cojocaru, directorul departamentului de birouri al DTZ.

O alta facilitate bifata de toti analistii consultati o reprezinta contributiile financiare ale dezvoltatorului la amenajarile spatiilor, care au crescut in ultima perioada.

„Proprietarii sunt dispusi sa ofere contributii mai mari la lucrarile de amenajare a spatiului (partitii, cablaje de curent si Internet, mocheta)”, mentioneaza Florin Sorea de la C&W.

Dar mai exista si alte avantaje. „Se poate obtine stabilirea unui plafon maxim in ceea ce priveste taxele de mentenanta sau suport pentru relocare”, spune Laura Bencze de la CBRE.

Iar metodele de atragere a chiriasilor nu se opresc aici, dezvoltatorii oferind si facilitati la alte servicii din cladire, precum restaurant, cafenea, spalatorie, spune Claudia Suhan de la The Advisers/Knight Frank.

In 2007 locul de parcare costa 160 euro/luna. Acum se gaseste si gratis

Locurile de parcare gratuite sau discount-urile practicate pentru aceste spatii sunt alte facilitati oferite in aceasta perioada de catre dezvoltatori.

In 2007, studiile de piata aratau ca nivelul chiriei pentru un loc de parcare intr-o cladire de birouri clasa A putea ajunge si la 160 euro pe luna.

„Facilitatile oferite chiriasilor difera in functie de proprietar si contract. Printre acestea se numara si instalarea anumitor echipamente in cladire pe costul sau, necesare functionarii in bune conditii a chiriasilor (generator, sisteme IT, etc) sau furnizarea unui numar mai mare de locuri de parcare”, spune Simona Manea.

Bineinteles ca gradul de flexibilitate al proprietarilor depinde si de gradul de neocupare al cladirilor de birouri din portofoliu, asa ca in Pipera, unde 40% din spatii sunt goale, se gasesc si cei mai flexibili proprietari, spune Madalina Cojocaru.

„Nu exista solutii sau pachete standard de motivare a cererii, se incearca insa acest lucru prin chirii atractive, prin solutii eficiente de partitionare a spatiului, se ofera solutii de transport alternativ de la cladire la metrou (naveta)”, a declarat Madalina Cojocaru de la DTZ.

Aceste beneficii se acorda chiriasilor in functie de suprafata inchiriata si in functie de durata contractului.

Chiriile de baza au scazut cu 10% in S1 2010

Cea mai importanta parghie de atragere a clientilor ramane insa reducerea chiriilor de baza, care si-au continuat declinul si in primul semestru al acestui an. Simona Manea si Claudia Suhan plaseaza scaderea medie a chiriilor la circa 10% in primul semestru al acestui an.

Florin Sorea spune ca reducerile chiriilor la birourile din zone centrale si ultracentrale au fost operate „in linii rezonabile”, dar pentru cladirile mai vechi, amplasate necentral, tendinta de scadere este mult mai accentuata.

„In a doua jumatate a anului, tendinta de scadere a valorii chiriei va continua, mai ales ca urmeaza a fi livrate pe piata si alte cladiri de birouri si implicit rata de neocupare o sa creasca”, spune Florin Sorea.

Chiar daca in primul semestru s-a inregistrat o scadere destul de importanta a chiriilor de baza, unii consultantii imobiliari se asteapta ca trendul descendent sa continue intr-un ritm mai lent in urmatoarele 6 luni.

Ce chirii pe metru patrat se practica in Bucuresti

„Chiria pentru spatiile de birouri de top s-a stabilizat in jurul valorii de 19,5 euro/mp pe luna. Orice reducere de chirie in urmatoarele 6 luni nu va depasi 2-3%. Trebuie inteles ca aceasta chirie este chiria de baza, cea care nu include eventualele discounturi si facilitati obtinute de chirias la semnarea contractelor”, spune Laura Bencze, research manager la CB Richard Ellis.

Potrivit analizelor RealTime, nivelul mediu al chiriilor din centrul Bucurestiului este de 14-23 euro/mp pe luna, in timp ce nivelurile cele mai scazute sunt inregistrate in nordul orasului (9-14 euro/mp pe luna) sau in vest si est (8-13 euro/mp pe luna).

Potrivit firmei de consultanta imobiliara The Advisers, chiriile in zona periferica se situeaza intre 10 si 12 euro/mp pe luna, iar in zonele semicentrale sunt cuprinse intre 14 si 16 euro/mp.

Totusi, pe piata se pot obtine si chirii mai scazute pentru spatiile preinchiriate sau subinchiriate, cred reprezentantii RealTime.

Cum a evoluat cererea

„Incepand din al doilea trimestru, piata a inceput sa se revigoreze, nivelul cererii a inceput sa creasca, si estimam ca pana la sfarsitul anului vom asista la stabilizarea chiriilor practicate in Capitala. In cazul in care vom mai asista la scaderi ale chiriilor, acestea vor fi foarte mici, iar zonele cele mai afectate vor fi cele cu probleme de trafic si acces, indiferent de calitatea cladirilor”, spune Claudia Suhan.

Conform estimarilor DTZ, volumul net de spatii de birouri inchiriat va creste cu 46% in 2010, fata de anul trecut, situandu-se in jurul valorii de 190.000 de metri patrati.

„Datele disponibile pana in prezent indica o valoare aproximativa de 80.000 mp inchiriati pe intreg semestrul intai”, spune Madalina Cojocaru.

Piata de birouri este in continua miscare datorita relocarilor care au luat o amploare deosebita in anul 2009. Tendinta va continua si in anul 2010, in special datorita reducerii cheltuielilor cu locatia.

„Multe dintre companii si-au redus numarul de angajatii si au restrans activitatea, astfel ca nu mai era necesar spatiul vast inchiriat in perioada de avant economic din 2006-2007. Alte companii si-au dorit doar optimizarea costurilor per global, implicand si costurile de chirie si intretinere”, spune Simona Manea, directorul departamentului office al Real Time.

„In a doua parte a anului 2010, preconizam o crestere a volumului de tranzactii la inchirierea spatiilor de birouri din cauza recesiunii economice, la un nivel de chirie mai scazut decat in prezent. Managementul de dezvoltare din cadrul companiilor se transforma in management de optimizare a costurilor sau, chiar mai rau, de diminuare a pierderilor. Managerii sunt obligati sa ia masuri de disponibilizare de personal si implicit de relocare pentru a supravietui in perioada urmatoare”, considera Simona Manea.

500.000 de metri patrati neinchiriati

„Deocamdata rata de neocupare s-a stabilizat in jurul valorii de 16,5%”, spune Bencze. Reprezentantii The Advisers si Cushman&Wakefield plaseaza rata medie de neocupare la sub 20%, insa mai apropiata de aceasta valoare.

„Rata medie de neocupare in Bucuresti se apropie de 20%. In zona centrala si ultracentrala, nivelul este sub 5%, iar in zonele periferice, mai mare”, spune Sorea.

Pe piata exista studii care indica o rata de neocupare si mai ridicata, de aproape 30%.

„O data cu marirea stocului de birouri in anul 2010, aspect ce conduce la inasprirea concurentei pe acest segment, si a ingreunarii procesului de ocupare, ca urmare a diversificarii si cresterii ofertei, rata de neocupare a spatiilor de birouri va continua sa fie ridicata si in acest an, suprafata neocupata din stocul total existent ajungand la 28,8% la nivelul Bucurestiului”, spune Simona Manea.

Din studiile realizate de RealTime, rezulta faptul ca in acest moment, pe piata de birouri exista aproximativ 490.000 metri patrati disponibili.

Situatia nou intalnita este datorata in special finalizarii lucrarilor in 2009-2010 la cele mai mari parcuri de afaceri din Romania, totalizand pana la 100.000 mp inchiriabili.

Un alt factor important este eliberarea unor spatii de birouri de catre chiriasii care si-au restrans sau au inchis activitatea. Dintre cladirile care vor fi livrate in acest an, o parte au deja un grad de ocupare nesatisfacator, dar sunt si proiecte cu un nivel de preinchiriere mai crescut. Cladirile clasa A sunt in continuare cautate datorita calitatii executiei si facilitatilor oferite.

Cladirile de birouri clasa B vor fi din ce in ce mai cautate in viitorul apropiat, datorita suprafetelor mici oferite si a nivelului de chirie mai scazut, considera reprezentantii Real Time.