De ce atrag birourile ecologice investitii de sute de milioane de euro

Analistii imobiliari si dezvoltatorii au explicat pentru DailyBusiness ce anume determina un aflux de investitii catre acest segment de nisa.

„In primul rand, durata de viata a imobilului ecologic este mai mare, si implicit si valoarea proprietatii respective devine mai ridicata. De asemenea, cladirile verzi ofera un mediu mai sanatos, mai natural pentru ocupatii imobilului”, a spus Mirela Raicu, consultant senior in cadrul agentiei imobiliare Esop.

„Nu in ultimul rand, ofera o imagine deosebita, atat pentru dezvoltator, cat si pentru companiile ce aleg un astfel de imobil”, a adaugat Raicu.

O cladire ecologica este in fapt un imobil care se integreaza intr-un sistem unitar (cartier, oras, padure etc) si incorporeaza solutii tehnice si de design, pentru a facilita economisirea energetica si utilizarea unor materiale cu un impact minim asupra mediului, dar care asigura tot confortul necesar utilizatorilor, pastrand si randamente profitabile pentru dezvoltatori.

Asadar, strategia adoptata este proiectarea pentru usurinta in intretinere si reparatie si cresterea flexibilitatii, ce permite unei cladiri sa fie refunctionalizata, extinsa si reformulata pentru o viitoare utilizare.

Dezavantajele acestor constructii se refera la o investitie initiala posibil mai ridicata si la faptul ca in Romania nu exista o institutie de certificare adecvata.

Reprezentantii Cascade Group, unul dintre primii dezvoltatori care au mizat pe eficienta energetica a cladirii de birouri pe piata bucuresteana, au explicat pentru DailyBusiness ca decizia de a construi o cladire de birouri ecologica a fost fundamental una de afaceri.

„Avand in vedere ce cauta chiriasii la un spatiu de birouri, decizia de a construi o cladire ecologica a fost una de business. Clientii solicita spatii confortabile cu costuri mici, iar o cladire ecologica ofera asta fara a creste fundamental costurile de constructie”, a spus Meda Gaboran, directorul de marketing al Cascade Group.

In Romania nu exista statistici care sa spuna cu cat creste investitia initiala intr-un astfel de proiect, comparativ cu unul clasic. Constructia primelor doua „cladiri verzi” (Euro Tower, si Platinum Convention and Bussiness Center) a demarat abia recent, in Bucuresti.

„Studiile realizate in SUA arata faptul ca imobilele ecologice au costuri cu 2% pana la 6,5% mai ridicate, in functie de nivelul de certificare dorit, cu conditia ca imobilul sa fie proiectat pe principii ecologice inca de la inceput. Proiectele demarate si ulterior finalizate si re-calibrate pe principii verzi au costuri semnificativ mai ridicate, intre 5% si 20%, si acesta este un aspect asupra caruia avertizeaza specialisti din diverse domenii”, spune Raicu de la Esop.

Dar, aceste diferente de cheltuieli pot fi estompate. „Daca alegi solutiile optime, costurile nu cresc relevant. Sunt anumite norme arhitecturale si energetice care trebuie indeplinite, cum ar fi patrunderea luminii naturale sau acoperisul verde (pe care se planteaza gazon, plante sau chiar copaci – n.r.), astfel ca vara cladirea este racoroasa, iar iarna este protejata”, a afirmat Meda Gaboran de la Cascade Group.

Un imobil verde se amortizeaza cu 1-3 ani mai repede decat unul clasic

Conform reprezentantilor Esop, investitia intr-o cladire ecologica poate avea o perioada de amortizare cu 1-3 ani mai mica decat un imobil obisnuit.

„Chiriile pot fi usor mai ridicate in cazul imobilelor ecologice, cu 5 pana la 10%, conform unui studiu facut de Australia Green Building Council in 2006. In Romania nu exista, pentru moment, o experienta directa in acest sens. Insa putem spune ca valoarea imobilului creste cu aproximativ 10%, in timp ce riscul de neocupare scade semnificativ”, a explicat Mirela Raicu.

[quote=Mirela Raicu, Esop]In Occident, verdele este considerat deja „noul negru” (constructiile ecologice sunt deja obisnuite – n.r.)[/quote]
Sunt companiile romanesti interesate sa-si deruleze activitatea in cladiri ecologice?

„Desi nu avem experientele externe si nici educatia din Occident, credem ca va exista interes din partea companiilor pentru astfel de imobile, atata timp cat facilitatile verzi sunt oferite aditional fata de cele vizate in prezent, si desigur in contextul unui raport calitate/pret adecvat”, a spus Mirela Raicu.

„Cladirile verzi sunt in mod cert viitorul, ceea ce in in Romania poate insema intre 2-4 ani. Desi anumite tendinte si dotari au o inertie pana la momentul aparitiei lor in Romania, suntem cunoscuti totusi pentru faptul ca imbratisam destul de repede noile tendinte. Iar piata birourilor este destul de sensibila la standarde”, a adaugat Raicu.

Reprezentantul Esop crede ca din moment ce primii dezvoltatori investesc deja in astfel de imobile, in curand tot mai multi se vor alatura, urmatorii interesati putand fi investitorii de portofoliu.

Ce cladiri de birouri „verzi” sunt in constructie in Bucuresti

Cascade Group a initiat prima cladire de birouri „verde” de pe piata romaneasca in 2007: Euro Tower, cu o suprafata de 18.000 mp. Structurata pe 18 etaje si 5 niveluri subterane, aceasta reprezinta o investitie de circa 60 milioane euro.

Imobilul va dispune de acoperisuri acoperite de vegetatie si de zone verzi spatioase care vor fi deschise publicului larg. Pe langa avantajul proximitatii fata de mijloacele de transport in comun, dezvoltatorii Euro Tower vor oferi solutii menite sa incurajeze utilizarea bicicletelor de catre ocupantii viitoarei cladiri.

Spatiile interioare, care permit patrunderea luminii naturale, vor beneficia de o ventilatie crescuta si un sistemul termic reglat individual de catre locatari, in functie de preferinte, facilitand economisirea de energie. Conform dezvoltatorului, datorita acestor sisteme, consumul de energie poate fi cu 30% mai mic decat in cazul unei cladiri clasice.

La inceputul lui 2008, un alt dezvoltator – compania Willbrook Management – a anuntat o investitie de 100 milioane euro intr-un centru de business format din doua cladiri de birouri ecologice, la iesirea din Bucuresti, pe DN1.

Proiectul va fi construit pe principiile arhitecturii ecologice – eficientizarea consumului de apa, folosirea energiei solare, reducerea folosirii materialelor toxice, au declarat reprezentantii companiei.

Pe langa dezvoltatori, si companiile mari romanesti au inceput sa se preocupe de imaginea lor si de consumul de energie. Astfel, Petrom a investit 10 milioane euro in ecologizarea terenului noului sediu al companiei, Petrom City, a carui constructie a demarat de curand.

Compania va investi circa 130 milioane euro in noul sediu central, amplasat in Straulesti si format dintr-un ansamblu de cladiri de birouri cu o eficienta energetica de 90%.

Petrom City va avea o centrala de cogenerare, ce va produce simultan energie electrica si termica. De asemenea, strazile vor fi iluminate in parte cu ajutorul energiei solare.

Si reprezentantii Raiffeisen Evolution, divizia de real-estate a grupului austriac Raiffeisen, au declarat ca planuiesc sa construiasca langa sediul Petrom din Straulesti un proiect imobiliar eficient energetic.

Cum se certifica o cladire ecologica

Cum functioneaza sistemul de certificare al cladirilor verzi? „Exista un standard de evaluare a unei cladiri, denumit LEED – Leadership in Energy and Environmental Design (initial demarata in SUA, ulterior adoptata si de Canada), ce stabileste criteriile ce trebuie indeplinite de o cladire pentru a putea fi considerata ecologica (green building)”, spune Mirela Raicu, consultant senior in cadrul agentiei imobiliare Esop.

Un dezvoltator ce doreste construirea unui imobil ecologic solicita standardul din partea organizatiei non-profit, iar pe parcursul si la finalul constructiei face dovada implementarilor integrale sau partiale a criteriilor redate, primind certificarea corespunzatoare imobilului realizat, conform standardului LEED, a adaugat Mirela Raicu.

Solutii economice si anti-poluare: materiale reciclabile, energie alternativa

Exista cateva concepte cheie ce trebuie respectate pentru a obtine o cladire cu adevarat ecologica: folosirea materialelor reciclabile ce nu contin substante toxice, a energiei alternative si in general a tuturor resurselor aflate in proximitate pentru a reduce costurile de transport si gradul de poluare.

Orientarea corecta a cladirii este de asemenea esentiala, permitand utilizarea energiei solare, atat prin sisteme active (celule fotovoltaice) cat si pasive, care permit utilizarea pentru fatadele insorite a materialelor ce retin caldura. Acestea, cuplate cu termoizolatii de calitate, determina un consum redus de energie pentru incalzire.

Ferestrele sunt amplasate astfel incat locatarul sa „castige” energie. Cele dinspre sud absorb caldura soarelui, iar cele dinspre nord o lasa sa se piarda. Unii constructori utilizeaza pentru eco-case si ferestre confectionate dintr-o sticla speciala, care permite patrunderea luminii, insa blocheaza caldura.

Sistemele de conservare a apei (canalizarea eficienta, colectarea apei de ploaie, reciclarea apelor uzate) detin si ele un rol insemnat in realizarea acestor constructii.

Spre exemplu, in cazul sistemului „Greywater”, pierderile de apa din surse cum ar fi spalarea vaselor sau masini de spalat pot fi folosite pentru activitati non-potabile, ca de exemplu pentru igienizarea toaletelor, curatarea peluzelor sau a masinilor.

Izolatiile performante reduc si ele in mod semnificativ consumul sistemelor de incalzire, ventilare si aer conditionat.

Energia eliminata in mod normal odata cu apa si aerul cald sub forma de deseuri ale diferitelor sisteme ale casei (incalzire, instalatii etc) poate fi recuperata prin dispozitive speciale, realizandu-se economii.

Acoperisurile cu plante reduc consumul energetic

Cladirile ecologice se diferentiaza foarte mult de constructiile traditionale si prin amenajarea de eco-acoperisuri (plante pe acoperis) ce impiedica acumularea excesiva a caldurii vara, reducand costurile specifice aerului conditionat, si care filtreaza aerul si apa de ploaie. Acest tip de acoperis, supranumit si „natural”, este alcatuit din mai multe straturi de sol, pe care se planteaza flori si legume care ajuta la contracararea efectului de sera.

Adoptarea modelului ecologic pentru intreg ciclul de viata al unei cladiri (concepere, proiectare, constructie, intretinere si demolare) conduce la aparitia unor sisteme inteligente, ce au in vedere conservarea cat mai eficienta a resurselor. Centrele comerciale se numara printre cele mai mari consumatoare de resurse energetice.

Inchizand lumina si oprind caldura in camerele neutilizate tarifele pot scadea cu 30 pana la 50%. Pentru cladirile de birouri se foloseste BMS (building management system), un sistem ce controleaza lumina, caldura, ventilatia, astfel incat energia sa nu fie consumata in momentul in care oamenii parasesc biroul.