Dezvoltator imobiliar: \”Daca nu ai minim 40% din investitie, nicio banca nu discuta cu tine\”

Dan Flesariu, care anterior a fost si director al departamentului de finantari imobiliare al Raiffeisen Leasing, a mai discutat cu DailyBusiness.ro despre finantarile bancare acordate in imobiliare in aceasta perioada, evolutia pietei rezidentiale, dar si despre motivele pentru care Volumetric Romania a demarat in aceasta perioada un proiect rezidential, printr-o investitie de 24 mil. euro, in Brasov.

Compania are in plan dezvoltarea unui alt ansamblu rezidential, in Pitesti, si mai detine un teren de 4 hectare in Brasov, pentru un proiect cu circa 800 locuinte, care insa va demara cel mai probabil in 2010.

Grupul spaniol Volumetric a inregistrat in 2008 o cifra de afaceri de circa 70 mil. euro si un profit net consolidat de aproape 11 mil. euro. Pe langa afacerile din imobiliare, grupul mai are activitati, printre altele, si in industria alimentara.

DailyBusiness: Aveti fonduri proprii pentru 40% din valoarea proiectului Privilegio din Brasov. Mai sunteti in negocieri cu vreo banca pentru finantare?
Dan Flesariu: Suntem in discutii foarte, foarte avansate pentru finantare, nu o sa avem probleme din punctul asta de vedere.

DB: Va ajuta background-ul personal din mediul bancar?
DF: Ma ajuta, fiindca este vorba despre o companie foarte stabila din punct de vedere financiar.

DB: Care este cea mai importanta conditie pe care bancile o impun pentru a acorda finantare in aceasta perioada?
DF: Se cere o contributie proprie cat mai mare. Daca inainte se cerea un 15% fonduri proprii, chiar si mai putin uneori, acum se cere intre 40 si 50%. Daca ai mai putin de 40%, nicio banca nu mai discuta cu tine. Bancile au o mare problema, nu mai exista tranzactii de foarte multa vreme si este foarte greu de stabilit un nivel al pietei. Astfel, neputand face o evaluare obiectiva, ele se asigura cerand o contributie cat mai mare din partea investitorului. Este de inteles, nu trebuie sa fim indignati.
[quote]Investitorii straini din tarile care au iesit din criza isi vor arunca din nou ochii asupra investitiilor si firmelor din Est, dupa ce vor finaliza bilanturile pe 2009[/quote]
DB: Pe retail, este posibil ca bancile sa reia creditarea in urmatoarele 6-9 luni?
DF: Eu zic ca da, nu am dubii in sensul asta. In urmatoarele 6 luni se vor schimba multe.

DB: In ce sens?
DF: 6 luni ne duc in primavara anului viitor. Anul acesta este recunoscut ca un an in care Europa efectiv a iesit din criza, ceea ce inseamna ca nu este departe momentul in care bancile isi vor arunca din nou privirea, la modul serios, asupra pietei imobiliare, isi vor sufleca manecile si vor trece la treaba. Probabil au nevoie de timpul necesar pentru a inchide efectiv bilanturile pe 2009 si a vedea care a fost situatia si ce vor face in continuare.

DB: Totusi, exista un decalaj intre revenirea economica din Vest si cea din estul Europei. Cat va dura?
DF: Va exista un decalaj, insa in 6 luni ar trebui sa inceapa o revenire. Bineinteles, asta nu inseamna ca vom ajunge din nou la „haiducia” care a fost inainte pe piata.

DB: De ce?
DF: Criza a facut un mare serviciu tuturor pietelor, pentru ca le-a asezat pe niste baze sanatoase. Astfel, ne-au mai venit mintile la cap si putem sa facem business in mod asezat, cum fac cei din Vest de zeci de ani. Vestul a iesit atat de repede din criza tocmai pentru ca are o alta mentalitate, iar noi trebuie sa ajungem tot acolo. Ceea ce Romania nu a facut de la revolutie pana acum, va face in urmatorii 5-6 ani dupa criza.

DB: Asta depinde si de politic. Cum isi va reveni economia romaneasca in 6 luni, daca la nivel guvernamental, spre deosebire de tarile occidentale, nu s-a luat practic nicio masura eficienta anti-criza?
DF: Decalajul nu va fi mai mare de 6 luni, pentru ca exista interese economice puternice in zona. Sunt foarte multi bani investiti aici, iar cei de afara, care au deja bani investiti in Romania, nu vor lasa ca aceasta criza sa se lungeasca mult. Noi si sa vrem sa dureze criza mai mult si nu o sa se poata (razand).

DB: Unde vedeti preturile locuintelor in toamna anului viitor?
DF: In opinia mea, preturile vor fi destul de stabile anul viitor. Nu vor mai fi diferente mari de pret intre inceputul constructiei si finalizare, cum era inainte, cand se ajungea si la 50%.

DB: Se vorbeste de o vreme de faptul ca au inceput executarile silite in imobiliare, pe segmentul corporate.
DF: Stiu ca au inceput, iar acesta este un semnal, nu al intrarii in criza, ci al apropierii iesirii din criza.

DB: De ce?
DF: Pentru ca incepe sa se creeze acel drenaj natural. In momentul in care se fac executari silite, vor fi niste active care vor ajunge pe piata, deci cineva va investi in ele si va avea tot interesul ca acestea sa ajunga cat mai repede inapoi pe piata.

DB: Executarile silite sunt tinute in secret. De ce?
DF: Informatiile nu sunt disponibile pentru ca nu exista foarte multe cazuri, dar in momentul in care se vor inmulti cazurile nu vor mai avea ce face si le vor face publice. Sa ne punem in situatia unui finantator: cand te trezesti in gradina cu 5-6 proiecte pe care trebuie sa le valorifici, in acel moment nu mai poti sa le tii secrete, pentru ca te ard la degete, asa ca incepi sa dai sfoara in tara.

DB: Cand estimati ca va creste numarul executarilor silite?
DF: Imi este greu sa dau o estimare, dar nu cred ca va mai trece mult timp.

DB: Cum este piata rezidentiala din Brasov, unde ati lansat un proiect rezidential? Din cate stiu, nu au fost prea multe tranzactii anul acesta.
DF: Intr-adevar, s-a tranzactionat foarte putin, insa noi nu pornim de la premiza ca trebuie sa vindem tot maine.

DB: Va fi revenirea pietei mai lenta in provincie, decat in Capitala?
DF: Ritmul de revenire s-ar putea sa fie mai incet, insa procesul nu va demara in provincie mai tarziu decat in Capitala, pentru ca nu are de ce. Putem face o argumentatie la nivel de putere de cumparare, insa si nivelul preturilor este mai mic in provincie decat in Bucuresti, asa ca cele doua se contrabalanseaza. Nu cred ca va exista un decalaj, sau daca va exista, nu cred ca Brasovul va fi afectat, pentru ca este un oras important din punct de vedere economic, in care exista deja foarte multe investitii straine si mai sunt anuntate si altele. Nu vad nici un motiv ca sa ramana in urma Bucurestiului.

DB: Ce anume v-a determinat sa incepeti acesta investitie acum? Aveti fonduri proprii, dar mai sunt si alte companii care au bani, si nu fac investitii.
DF: Nu este doar o chestiune de cash, pana la urma trebuie sa-ti faci meseria, trebuie sa faci ceea ce stii sa faci, fie ca e criza, fie ca nu. Daca toata lumea si-ar face treaba nici nu ar mai fi criza.
[quote]Acesta este un moment prielnic pentru investitii, pentru ca piata s-a asezat si nu vor mai fi fluctuatii importante[/quote]
DB: Deci ati demarat investitia numai pentru ca trebuia sa va faceti meseria?
DF: Dupa 1990, ne-am obisnuit cu migratia de la un domeniu de activitate la altul, in functie de ce este la moda. Acum nu mai merge, trebuie la un moment dat sa zici „asta vreau sa fac” si sa te tii de ce acel lucru. Acum, fiecare trebuie sa faca bine ceea ce stie. Au fost bineinteles si factori obiectivi, care au determinat aceasta investitie.

DB: Care sunt aceia?
DF: Exista un moment prielnic pentru investii si din punctul nostru de vedere, ne aflam intr-un astfel de moment, pentru ca lucrurile s-au cam asezat si sunt acum fundamentate pe niste baze reale. Chiar daca vor mai exista fluctuatii, nu poate fi ceva major. Si atunci, si in contextul de a vinde apartamente, gata, incepem, le facem si pana se termina criza „suntem cu ele”. Daca se va termina criza mai depreme, cum de altfel si credem, vom fi oricum cu apartamentele intr-un stadiu avansat si vom putea oferi termene de livrare rezonabile.

DB: Si costurile de constructie mai mici au facut parte din acest „moment prielnic”. Cu cat sunt mai mici costurile fata de anul trecut?
DF: Bineinteles, intra in acest context. Nu dau procente sau cifre, dar sunt semnificativ mai mici.

DB: Ce criterii au fost cele mai importante atunci cand ati ales constructorul?
DF: Experienta in proiecte similare, pentru ca fiind primul nostru proiect in Romania am fost carcotasi din punctul de vedere al receptarii unei lucrari. Asa ca, pentru a nu avea probleme, am vrut un constructor care a mai facut proiecte de acest tip, de la regim de inaltime la complexitate tehnologica sau nivel de finisare. Apoi am tinut cont de stabilitatea financiara a constructorului.

DB: In ce proportie a contat costul de constructie oferit de antreprenori?
DF: A contat si costul de constructie. Am stabilit o lista scurta, cu 6 companii, doar cele care indeplineau criteriile expuse mai sus. Apoi, pe lista finala am ramas cu 3 firme, unde a contat pretul.

DB: Ati ales cel mai mic pret?
DF: Da, este pretul cel mai mic de pe lista scurta, dar diferentele dintre preturi au fost mici.

DB: Totusi, sunt doua lucruri surprinzatoare la proiectul pe care l-ati demarat. Primul este nivelul de pret, destul de ridicat pentru acest moment, iar al doilea, faptul ca scoateti la vanzare in stadiu de proiect.
DF: Sunt de acord cu observatia, dar preturile sunt date de zona centrala si de finisaje. Conceptul proiectului este diferit fata de ceea ce exista acum pe piata brasoveana, este primul realizat intr-o zona centrala. Preturile sunt putin mai mari, insa nu cu mult. Pana la urma, nici Mercedes nu se va vinde la preturi de Dacie, chiar daca e criza.

DB: Dar cererea sustine aceste preturi?
DF: Cerere solvabila exista. Sigur, nu ne-am propus sa vindem maine toate apartamentele, este un proces care va dura si ne-am asumat acest lucru.

DB: Ce target de vanzari aveti?
DF: Vanzarile nu sunt constante, exista variatii in functie de stadiile de constructie. Oricum, pentru anul acesta nu ne-am propus sa vindem un numar mare de apartamente.