Fost top manager din imobiliare: \”Orice ban necheltuit este un castig in aceasta perioada\”

Andrei Panculescu a plecat din cadrul companiei Westhill, unde era director general, in martie anul acesta. Intre timp, spune ca a primit mai multe oferte de angajare: pe unele le-a refuzat pentru ca era supracalificat pentru pozitiile care i se ofereau, iar altele au fost blocate de criza. Acum, Panculescu mai face din cand in cand pe cont propriu brokeraj imobiliar si, o data pe luna merge la sedintele firmei Cometex din grupul Altex al lui Dan Ostahie, unde este membru in consiliul din administratie.

Panculescu are venituri personale cu circa 40% mai joase de cand nu mai este director general, printre sursele de venit numarandu-se si cateva proprietati pe care le inchiriaza. Mai putin activ, dar cu mai mult timp pentru familie, dupa cum spune chiar el, Panculescu a discutat cu DailyBusiness.ro despre un domeniu de care inca nu se poate desparti – imobiliarele.

DailyBusiness.ro: Cum va simtiti acum, ca nu mai aveti un loc de munca stabil?
Andrei Panculescu: Este o inactivitate neplacuta, dar a revenit din nou familia pe primul plan. Oricum eu zic ca e bine sa stai in momentul asta.

DB: De ce?
AP: Pentru ca orice ban necheltuit este un ban castigat. Trebuie sa ne reevaluam toti necesitatile. Nu stiu acum daca am neaparata nevoie sa imi cumpar maine un Blackberry nou.

DB: Ce credeti ca ar trebui sa faca cei care au ocupat functii de conducere si acum au ramas fara job?
AP: Sunt unii fosti colegi care s-au reorientat spre alte domenii, cum ar fi industrie sau servicii, altii insa stau si asteapta in continuare. In opinia mea, piata isi va reveni probabil usor, cu o crestere de 4-6% anual, incepand cu a doua jumatate a anului viitor.

DB: Va intereseaza sa va deschideti un business propriu in aceasta perioada?
AP: Probabil va fi un start-up in 2010.

DB: Puteti da detalii?
AP: Greu de spus. Oportunitati exista foarte multe pe piata, insa este o piata inca nepredictibila. Chiar daca iti faci un plan pe un domeniu si in hartii ies cifrele, in realitate te poti lovi de un dezinteres total din partea clientilor.

DB: Cum se vede piata imobiliara acum, cand nu mai sunteti implicat pe partea de dezvoltare imobiliara?
AP: Nu prea se vede. Nu cred ca piata isi va reveni in urmatoarea perioada, asa cum nu am crezut nici inainte in preturile artificiale.

DB: Cat de presati de banci sunt dezvoltatorii?
AP: Depinde de la caz la caz. Sunt dezvoltatori, cea mai mare parte dintre ei, care au lucrat pe banii bancilor si care vor incepe sa fie din nou sa fie presati. Bancile le-au acordat anul trecut in iarna si in primavara anului acesta termene de gratie de un an pe credite, asa ca in urmatoarea perioada vor veni din nou scadentele.

DB: Vor incepe executarile silite?
AP: Ar trebui sa inceapa. Bancile trebuie sa ia o decizie.

DB: Care sunt in opinia dumneavoastra cele mai mari greseli facute de dezvoltatori in perioada de boom?
AP: Nu sunt neaparat greseli pentru ca asa mergea piata, cutuma pietei era sa pui planul proiectului pe masa si sa incepi sa construiesti pe banii clientului si pe banii bancii. Acum nu mai merge, clientul de azi cumpara cand este gata cladirea, nu cand este in plan. Asta inseamna ca dezvoltatorul trebuie sa vina cu toti banii si sa vanda la finalizare.

DB: Sunt oportunitati anul acesta pe piata? Costurile de constructie au mai scazut.
AP: Costurile nu au scazut dramatic. De la 700-750 euro media anul trecut, am ajuns acum la 550 euro, ca medie, ceea ce nu inseamna o scadere semnificativa. Chiar daca construiesc astazi la costuri mai mici si cu profitabilitate mai mica, impactul terenului cumparat in anii trecuti este foarte mare. Terenurile aveau preturi foarte mari in ultimii ani si cei care au cumparat atunci au o mare problema, mai ales daca au inceput deja sa construiasca.

DB: Ce se va intampla cu toate aceste terenuri achizitionate in anii trecuti, dar pe care acum investitorii nu mai gasesc rentabil sa construiasca?
AP: Vor fi executate.

DB: Dezvoltatorii incearca sa vanda aceste terenuri.
AP: La preturile la care au fost achizitionate, cine sa le cumpere? In plus, dezvoltatorii au mai investit 15-20% din valoarea proiectului, in avize si proiectare. Acesti bani, daca vand terenul astazi, macar cu cat l-au achizitionat, nu o sa-i mai recupereze. Prin urmare, cred ca vor ajunge sa existe pe piata apartamente care se vor vinde la cost de constructie plus 10%.

DB: Cat credeti ca va mai dura pana vor aparea situatii de acest tip?
AP: Eu zic ca in primavara, pentru ca bancile vor incepe sa execute, nu au alta sansa, iar dezvoltatorii decat sa fie executati mai bine vand ce pot cu o marja de profit mica. Eu cel putin asa as face. Probabil ca lumea asta asteapta, de-asta nu se misca lucrurile.

DB: Cum ati resimtit personal acest an de criza?
AP: Primul soc a fost faptul ca bancile nu mai acordau finantari. De aici au inceput toate problemele, pentru ca retailerii la randul lor au nevoie de banci pentru a deschide magazine.

DB: Vi se par eficiente solutiile gasite de mall-uri pentru a pastra chiriasii – reduceri ale chiriilor, uneori chiar chirie zero?
AP: Sunt obligatorii, pentru ca altfel nu pot sa functioneze. Deciziile de a diminua chiriile sunt pe termen de un an sau doi. Sunt insa cazuri si cazuri. In momentul in care se ia un imprumut, banca iti impune un nivel mediu al chiriei pe care trebuie sa-l atingi, fara de care nu-ti da drumul la rate. Asta este mai dificil de facut astazi pentru ca nivelul de chirie impus de banca este prea mare pentru orice retailer. In cel de-al doilea caz sunt mall-urile care au deja o vechime sau care au fost deja vandute si banca a iesit din schema si astfel ele isi pot asuma pierderile.

DB: Acum ceva vreme ati declarat ca doar 30% din proiectele de retail anuntate pe piata vor fi construite.
AP: Ceea ce se intampla pe piata era o ineptie, in decurs de cativa ani urmau sa fie livrate in jur de 100 de mall-uri in Romania. Mult prea multe.

DB: Ce vor face acesti dezvoltatori?
AP: Greu de spus, pentru ca foarte multi au cheltuit deja banii pe proiectare, au proiectele gata de executie. Un nou proiect inseamna totul de la inceput. Cred ca cei mai multi isi vor ingheta toate investitiile de pe piata pe o perioada de 3-5 ani, chiar si in cazul unei reveniri economice.

DB: Companiile care au iesit oficial de pe piata locala sunt foarte putine. Vor mai fi iesiri?
AP: Tacit, eu zic ca sunt mult mai multe iesiri, pentru ca sunt proiecte inghetate. Aceste proiecte sunt cazurile fericite ale real estate-ului in criza, pentru ca dezvoltatorii nu au apucat sa faca investitia majora. Nefericitii sunt cei care au fost prinsi cu proiectele la mijloc, nici terminate, nici neincepute.

DB: Care vi s-a parut ca a fost cel mai afectat domeniu de criza?
AP: Retailul este cel mai lovit de criza, pe de o parte in ceea ce priveste proiectele oprite, pe de alta parte in cazul proiectelor existente. Bineinteles ca se vor construi in continuare si spatii de retail. O solutie este constructia de box-uri de sine statatoare, la cerere. Gasesti 3 clienti, construiesti pentru ei, cladirile de acest tip costa mai putin decat un mall, si le inchiriezi pe 5-7 ani. Este posibil sa se ia decizii de acest tip, constructia de box-uri pe care sa le inchiriezi 5 ani, dupa care le darami si faci altceva. Sunt hipermarket-uri care vor sa se extinda.

DB: Cu cat s-au diminuat chiriile mall-urilor in acest an?
AP: Cu 25-35%.

DB: Cu cat sunt mai mici preturile oferite de clienti, decat cele ale proprietarilor?
AP: Depinde, sunt cumparatori care ofera 50% din pretul cerut, in unele cazuri chiar si mai putin, si altii care ofera 70-80% fata de pretul cerut. Problema este cine face pretul. In opinia mea sunt bani pe piata, problema este ca nefiind tranzactii nu se poate stabili un pret si astfel in acest moment nu poti sa cumperi sau sa vinzi nimic. Tranzactiile sunt un etalon de evaluare a proprietatii. E greu de spus, daca vand o cladire de birouri sau retail la yield, nu stiu la ce randament sa o vand, apoi nu stiu ce chirie sa iau in calcul, chiria din contract sau chiria ajustata din discount-uri.

DB: Exista posibili cumparatori care asteapta executarile silite?
AP: Nu stiu daca neaparat executarile silite, ci ca banca sa ia o decizie, ce o sa faca cu acel credit. Ce ne lipseste noua acum este un pic de creativitate in a face diverse pachete de vanzare sau inchiriere.

DB: Cum ar fi?
AP: Sa zicem ca iti iau proprietatea, dar nu iti dau bani pe ea, ci niste actiuni pe care apoi le listezi pe bursa.