Ghid impotriva tepelor: Ce trebuie sa urmaresti cand cumperi un apartament intr-un bloc nou

Incendiul izbucnit recent intr-unul dintre marile ansambluri rezidentiale din Bucuresti, reflectand constructia deficitara si lipsa avizelor necesare pentru blocurile noi, readuce la lumina problema „bombelor cu ceas” pe care stau multe dintre constructiile noi din Capitala si zonele periferice.

Oricine doreste sa achizitioneze o locuinta si a rezolvat, daca nu total, cel putin partial, problema banilor, se gandeste ce tip de apartament ar fi mai avantajos sa aleaga: unul nou sau unul vechi.

Reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Temple House au remarcat faptul ca exista in piata un numar tot mai mare de clienti care au inceput sa constientizeze defectele blocurilor noi, preferandu-le in special pe cele construite dupa anii ’80. Este cunoscut faptul ca acestea sunt mai sigure in ceea ce priveste structura de rezistenta, pentru ca au fost ridicate dupa standarde stricte, pe care Romania le-a implementat dupa cutremurul din 1977.

Totodata, potrivit statisticilor realizate recent de Temple House, cei mai multi clienti din Bucuresti cauta apartamente confort I, decomandate, construite dupa ’80, neaparat la etaje intermediare, si la o distanta cat mai mica de metrou si de centrul Capitalei.

„Afirmatia noastra se bazeaza, in primul rand, pe faptul ca peste 60% dintre clientii care merg la vizionari cu consultantii companiei noastre ne relateaza faptul ca prefera sa cumpere intr-un bloc din anii ’80, fie datorita faptului ca au constatat singuri, la fata locului, diverse deficiente ale constructiilor noi (locatie, infrastructura, pereti din rigips, etc.), fie de la prieteni/cunostinte care au apucat sa cumpere un apartament nou si acum se plang ca se confrunta cu diverse probleme. Totodata, procentul clientilor nostri care ne spun ca prefera sa cumpere in blocuri din anii ’80 este in continua crestere in ultimele luni”, au declarat oficialii Temple House pentru DailyBusiness.ro.

Un studiu realizat in vara aceasta de Imopedia.ro vine sa intareasca aceste date: Trei sferturi dintre cautarile inregistrate pe site vizeaza blocurile vechi, doar 26% dintre bucuresteni aratandu-se interesati de achizitia unei locuinte noi.

Intrebati cat de actual mai este mitul conform caruia apartamentele noi nu sunt calitative, oficialii Temple House au raspuns ca, din pacate, nu e vorba de un mit, ci de o realitate. „Intr-adevar, sunt cateva ansambluri noi de calitate, si acestea sunt ocupate aproape 100%, dar sunt doar cateva, ceea ce inseamna foarte putin”, spun acestia.

Surse de atractie: pret, aspect, reclame agresive, manipulare

Totusi, calitatea unui apartament nu are legatura cu gradul de ocupare al unui ansamblu. Este adevarat ca multe dintre ansamblurile rezidentiale noi sunt ocupate in proportie de aproape 100%, insa principalul motiv il constituie pretul de vanzare al acestor imobile, eventual si aspectul exterior al blocurilor, care atrage clientii, considera reprezentantii Temple House.

Majoritatea imobilelor noi de la periferie se vand ieftin, ceea ce ii atrage in multe cazuri pe clienti, in special pe cei care nu sunt suficient de bine informati. Reclamele agresive ale acestor ansambluri, pretul mic, agentii de vanzari specializati in manipularea clientului reusesc, in unele cazuri, sa convinga bucurestenii sa cumpere.

„De exemplu, unul dintre consultantii nostri a fost contactat de o familie care initial se gandea sa cumpere un apartament de 2 camere din anii ’80 in zona Crangasi, insa, intre timp, s-au razgandit, anuntandu-ne ca ar dori sa vizioneze un apartament aflat intr-un imobil nou de pe Soseaua Fundeni, de 3 camere, la un pret mai mic decat cel de pe Crangasi. Ulterior, si-au dat seama ca achizitia apartamentului in Fundeni nu i-ar avantaja deloc, atat din cauza locatiei imobilului, cat si a apei curente care provenea de la fosa septica, si nu de la canalizarea din Capitala”, explica cei de la Temple House.

Ce hibe au descoperit cumparatorii 

Printre dezavantajele majore ale multora dintre blocurile noi constatate de catre clienti se numara structura de rezistenta „fragila”, materialele de constructie ieftine si de proasta calitate care pot conduce la avarii serioase in timp, peretii interiori din rigips care provoaca viitorilor locatari diverse probleme nedorite, cum ar fizgomotul vecinilor si/sau prabusirea tavanului in baie.

In multe cazuri, apartamentele noi mai ieftine se afla pozitionate la periferie, in Ilfov (Rosu, Bragadiru, Popesti Leordeni, etc.), ceea ce presupune o serie de dezvantaje: infrastructura deficitara (lipsa canalizarii, drumuri adesea neasfaltate), timpul pierdut in masina pana in centrul Capitalei, numarul insuficient de mijloace de transport in comun, lipsa bancilor, farmaciilor, scolilor etc., afirma consultantii Temple House.

Totusi, acestia apreciaza ca alegerea unui apartament nou este mult mai tentanta pentru unii dintre clienti, intrucat acestea, in multe cazuri, sunt mai ieftine (in special cele de la periferia orasului), mai spatioase decat cele din blocurile vechi, „durata de viata” net superioara blocurilor „comuniste”, precum si posibilitatea alegerii finisajelor dorite.

„Desigur, insa, ca si blocurile vechi prezinta unele dezavantaje, intre care putem aminti instalatiile vechi, pierderile de caldura din peretii insuficient izolati termic, riscul seismic sau gradul de uzura tehnica, iar din acest motiv valoarea imobilului nu va creste in timp si nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei”, sustine Ramona Caprita, general manager in cadrul Temple House.

In opinia consultantilor Temple House, circa 40% dintre ansamblurile rezidentiale noi prezinta incredere, fiind construite cu materiale de calitate si beneficiind de pozitie buna si infrastructura completa. „Acestea, insa, in mare parte, sunt destul de scumpe, atat din cauza pretului mare al terenurilor pe care au fost ridicate, cat si ca urmare al pretului materialelor de constructie. Sunt localizate in zonele centrale ale Capitalei (Stefan cel cel Mare, Obor, Baba Novac, Dristor), precum si zona de nord (in special Baneasa)”, au precizat acestia, adaugand ca si in afara Capitalei se gasesc cateva ansambluri care prezinta incredere, in special in zona de nord.

Experiente concrete: probleme la finisaje, drumuri neasfaltate, sobolani

„Totodata, consultantii nostri au intalnit mai multi clienti care sustineau ca nici nu vor sa mai auda de imobilele noi din Popesti-Leordeni sau Berceni, in urma vizionarilor efectuate la fata locului. Acestia au constatat ca drumurile erau in multe cazuri neasfaltate, fiind pline de noroi mai ales in zilele ploioase. In urma discutiilor purtate cu locatarii care au apucat sa se mute deja acolo au constatat ca unii proprietari de la parter se plangeau ca sunt deseori vizitati de sobolani (imobilele respective fiind in camp), altii relatau ca muncitorii nu au lucrat cu grija finisajele interioare, etc”, mai spun consultantii imobiliari.

De altfel, forumurile de pe Internet sunt pline de opinii pro si contra, in special in cazul unor ansabluri noi de la periferia Capitalei. Redam mai jos doua link-uri, unde oricine intra se poate convinge de parerile celor care s-au mutat deja in ansamblurile din sudul Capitalei (Popesti Leordeni):



http://forum.softpedia.com/lofiversion/index.php/t720259-250.html (finisajele indoielnice)
http://forum.softpedia.com/lofiversion/index.php/t720259-300.html (vizitele rozatoarelor)

O viziune mai moderata: Cumparatorii – mai educati, dezvoltatorii – mai transparenti

Cumparatorii au devenit in ultimii ani tot mai educati si interesati de calitatea constructiei ansamblurilor rezidentiale. Totodata, si dezvoltatorii au devenit mai transparenti, punand la dispozitia clientilor o serie intreaga de informatii si documentatii, considera Gabriel Voicu, director New Homes Division in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

„Pe masura ce gradul de educatie a crescut, nivelul de reticenta fata de constructiile rezidentiale noi a scazut, mai ales daca ne raportam la perioada de dinainte de 2008, cand numarul ansamblurilor rezidentiale finalizate nu era foarte mare, iar nivelul de reticenta era mai ridicat”, explica acesta.

Gabriel Voicu a intalnit tot mai putine cazuri de reticenta generala fata de un proiect rezidential nou. „Exista cazuri in care potentialul cumparator este reticent insa aceste cazuri sunt date de regula de elemente specifice, precum un anumit proiect care nu are o imagine foarte buna sau experientele altor cumparatori”, precizeaza acesta. 

In ultima perioada, oficialul Coldwell Banker a sesizat si o schimbare a aspectelor care ii fac pe cumparatori sa fie reticenti: daca inainte cele mai mari probleme erau puse de fundatie, acum tot mai multi cumparatori sunt reticenti fata de compartimentarile realizate cu gips / carton.

In ceea ce priveste numarul ansamblurilor rezidentiale de calitate construite in Bucuresti si imprejurimi Gabriel Voicu estimeaza ca 80% pot fi/sunt de incredere. „Nivelul de incredere pentru un potential cumparator ar trebui sa fie dat in primul rand de cartea de vizita a dezvoltatorului: ce experienta are, cat de mare este compania, daca a mai dezvoltat alte proiecte si ce opinii au cumparatorii din proiectele anterioare si din cel care prezinta interes in cazul de fata. Foarte importanta este si cartea de vizita a antreprenorului general, renumele si experienta sa”, concluzioneaza acesta.

Si Razvan Muntean, oficialul Imopedia.ro, ii vede pe cumparatorii din ziua de azi mult mai bine informati si pregatiti, procesul de achizitie a unui apartament durand uneori si pana la un an de zile, timp in care cunosc toate trasaturile esentiale ale ansamblurilor preferate.

Cum ne putem da seama de calitatea lucrarilor intr-un bloc nou

Cel mai bun moment in care ne putem da seama de calitatea lucrarilor si a materialelor in cazul unei constructii noi este cel din perioada stadiilor incipiente – la demararea constructiei, atunci cind se ajunge la stadiu de rosu, apoi de gri – pentru ca eventualele schimbari/abateri sunt vizibile si se pot vedea diferentele intre ceea ce este in proiect si ceea ce este in realitate.

Pentru a putea descoperi eventualele probleme ale unui imobil, este recomandabil sa cerem parerea unui inginer cu experienta in constructii, considera consultantii imobiliari. Acesta poate verifica, cu ajutorul unei aparaturi de specialitate, structura de rezistenta a imobilului si poate oferi informatii despre siguranta cladirii, spune Razvan Muntean, manager general Imopedia.ro.

Ce trebuie sa verifici

-peretii interiori (expertii nu recomanda apartamentele ale caror pereti interiori sunt din rigips);

– cum este orientat acoperisul blocului si din ce materiale a fost realizat acesta;
– eventuale infiltratii de apa in subsol;

– segregari ale stalpilor daca constructia este la rosu;

-daca ansamblul este racordat la canalizarea din oras sau are fosa septica (in cazul celor cu fosa septica apa este foarte dura, periclitand siguranta masinilor de spalat si chiar a conductelor);
– gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei;

– vecinii ansamblului
cuantumul lunar la intretinere
frecventa de succedare a mijloacelor de transport in zona (mai ales daca este vorba despre un imobil aflat la periferia orasului).

De asemenea, clientii interesati ar trebui sa mearga la apartamentele vecine care sunt deja locuite si sa ceara opinia celor care deja locuiesc in respectivul imobil si caute informatii pe forumurile online cu privire la un anumit ansamblu de care sunt interesati.

Ce documente poti cere de la dezvoltator

La cererea unui viitor cumparator, dezvoltatorul are obligatia sa puna la dispozitia solicitantului toata documentatia proiectului rezidential: cadastrul, in cazul in care apartamentul este deja finalizat, garantia imobilului, toate avizele necesare demararii si derularii proiectului, receptia finala si avizele celor de la Siguranta in Constructii, istoricul terenului pe care este amplasata constructia (fostii proprietari, actele care releva faptul ca dezvoltatorul este actualul proprietar de drept al terenului). Ca sa fim siguri ca totul este 100% in regula este bine sa solicitam si opinia unui expert autorizat care sa studieze documentatia.

Verificarea autorizatiei de construire este un aspect foarte important, intrucat este posibil ca dezvoltatorii sa fi facut lucrari suplimentare ulterioare sau sa nu fi respectat cele cerute prin autorizatia initiala, aminteste Razvan Muntean de la Imopedia.ro. E recomandat sa fie ceruta de la dezvoltator si cartea constructiei pe care sa o analizeze un specialist in domeniu. Acolo se gasesc toate informatiile legate de imobil: etapele de constructie, materialele folosite, chiar si o copie a proiectului.

Actele obligatorii in cazul tranzactiilor de vanzare-cumparare sunt: contractul de cumparare sau contractul de construire, procesul verbal de predare-primire a locuintei, certificatul fiscal, incheierea de carte funciara, extrasul de carte funciara, adeverinta de la asociatia de proprietari si dosarul cadastral in copie.

Cumparatorul poate solicita dezvoltatorului si contractul de antrepriza, pentru a identifica ce garantii au fost date de constructor. Totodata, poate fi verificata provenienta materialelor si a echipamentelor folosite.

Cea mai buna solutie este de a cerere dezvoltatorului certificatele de calitate pentru materialele utilizate, certificatele dirigintelui de santier pentru fiecare faza a constructiei si rapoartele inginerilor de santier din timpul constructiei, spune Andrew Prelea, CEO Ozone Homes.

„Noi fotografiem progresele realizate pe santier in fiecare zi pentru pentru a ne asigura ca, daca apare o problema, ea va fi rezolvata inainte de demararea etapei urmatoare. Ce este important in cladirile clasice este izolarea fundatiei si calitatea peretilor inainte de realizarea finisajelor, iar majoritatea dezvoltatorilor au probe fotografice ale structurii – din perioada constuirii – pentru a justifica platile catre constructorilor, banci sau investitori”, precizeaza acesta.

Istoria vanzarilor de apartamente noi, in cifre

Dezvoltarea ansamblurilor noi de locuinte a fost foarte bine primita in perioada de boom economic, insa nivelul ridicat al preturilor, precum si scepticismul unui concept nou de achizitie i-a determinat pe cumparatori sa se orienteze in acea perioada cu precadere spre imobilelele vechi.

Pe masura ce preturile au mai scazut si dezvoltatorii au apucat sa castige increderea clientilor prin lucrarile efectuate, interesul pentru un imobil nou a crescut vizibil.

„De exemplu, in perioada de boom imobiliar, in Imopedia.ro se inregistrau sub 5% cautari de imobile noi. In prezent, peste 30% dintre cautari sunt indreptate spre acest segmen nou de piata”, a precizat Razvan Muntean, managerul general Imopedia.ro.