Harta imobiliara a Romaniei: Potentialul se muta spre provincie

Pentru apartamentele vechi de doua camere, situate in locatii semicentrale din Cluj, Iasi, Timisoara si Constanta, preturile au crescut, in intervalul noiembrie-aprilie 2007 cu 25%, atingand o medie de 65.000 de euro, a spus, pentru DailyBusiness, Oana Taraze, associate managing director in cadrul Eurohouse. La o suprafata medie de 55 mp, aceasta valoare situeaza pretul pe metru patrat la circa 1.180 euro.

Bucurestiul a generat, in primele cinci luni ale acestui an, o crestere de 20% la nivelul pietei rezidentiale, metrul patrat ajungand la o valoare medie de 1.450 de euro, a adaugat ea. Potentialul de crestere ramane in continuare ridicat, spun specialistii, avand in vedere ca echilibrul intre cerere si oferta nu va fi atins mai devreme de 4-5 ani, insa este probabil ca pe termen mediu in provincie sa apara oportunitati de investitii cu randamente mai bune.

La randul lor, reprezentantii Euroest sunt de parere ca pe termen lung provincia nu va reusi sa egaleze preturile practicate in Bucuresti, urmand ca preturile de pe segmentul imobiliar din provincie sa ramana aliniate la puterea de cumparare a pietei locale.

„Apartamentele noi din nordul Bucurestiului nu vor putea fi vandute cu 2.500-3.000 euro/mp daca ar fi in Zalau, Bacau sau Craiova”, a explicat Calin Clinciu, PR manager al Euroest. Totusi, potentialul pentru provincie se situeaza la o crestere de 150% pentru urmatorii cinci ani, conform Eurohouse.

In Bucuresti, preturile terenurilor sunt de asemenea mai mari, pe diverse sectoare ele atingand valori de 2-5 ori mai mari decat cele din provincie.

Diferentele de preturi mai pot fi date si de parametrii urbanistici, astfel ca pe doua terenuri (de exemplu unul din Bucuresti si unul din Suceava) se pot construi suprafete diferite ceea ce duce la preturi diferite, au explicat reprezentantii Euroest.

Diferentele intre costurile de dezvoltare pentru un ansamblu rezidential din provincie si unul din Bucuresti sunt date insa in principal de pretul terenului, celelalte costuri fiind relativ egale, au explicat cei de la Euroest.

Timisoara a inregistrat in 2006 o crestere de 90% a preturilor terenurilor

Piata imobiliara din Timisoara a inregistrat, in anul 2006, pe segmentul terenurilor cea mai spectaculoasa crestere la nivel national, peste 90% in raport cu anul 2005.

Pentru zonele centrale preturile au variat intre 100 si 120 de euro pe metru patrat, in timp ce zonele periferice au inregistrat valori de 15 pana la 30 de euro pe metru patrat.

Pe de alta parte, preturile pentru terenurile agricole au ajuns aici pana la 800-1.200 de euro hectarul, cu aproximatv 70% mai mari decat in alte zone din tara.

Constanta este preferata pentru dezvoltarile rezidentiale de lux

In ceea ce priveste Constanta, cele mai multe investitii s-au axat pe parte rezidentiala de lux, pentru cei care doresc achizitionarea unei proprietati pe malul marii, si locuinte destinate clasei medii, pentru cei care cumpara o astfel de proprietate pentru a o inchiria sau pentru a o vinde ulterior la un pret mai mare.

Preturile ajung in Constanta la 1.100-1.350 de euro pe metru patrat plus TVA.

„Varful de lance pe litoral il constituie garsonierele si apartamentele de 2 camere. Peste un an sau doi vor incepe sa castige teren si apartamentele de 3-4 camere. Preturile variaza intre 1.000-1.400 euro/mp in functie de locatie”, a declarat Sorin Lacusta, director departament rezidential Regatta.

„Pe litoral nu conteaza in mod deosebit statiunea, ci proximitatea fata de plaja si vederea la mare”, a precizat Sorin Lacusta.

In Constanta, zona de top este considerata statiunea Mamaia, preturile pentru un metru patrat in aceasta zona pleacand de la 700 euro si putand ajunge la maximum 1.200 euro, au explicat reprezentantii principalelor agentii imobiliare.

In centrul orasului Constanta, proprietarii solicita intre 400 si 750 euro/mp.

„Piata caselor de vacanta prinde contur dupa o stagnare justificata prin reticenta investitiilor in acest gen de proprietati”, a precizat Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale, Regatta.

„Calitatea scazuta a serviciilor din turism au ajutat la dezvoltarea acestui segment. Inca nu s-a gasit oferta ideala, cu cea mai mare cautare, batalia dintre pret si confort inca derulandu-se de cele mai multe ori in favoarea pretului”, a adaugat acesta.
In ceea ce priveste piata apartamentelor, preturile merg spre 1.000 euro/mp, alternativele pentru case de vacanta fiind Sinaia, Predeal, a explicat Lacusta.

Potrivit reprezentantilor Regatta, litoralul va castiga din ce in ce mai mult teren odata cu finalizarea autostrazii Bucuresti-Constanta.

Brasovul este vizat de dezvoltatorii de retail

Desi este cunoscut ca orasul cu cele mai multe platforme industriale din tara, Brasovul a fost vizat, incepand cu anul 2001 de dezvoltatorii de retail, Flanco, Mobexpert, Praktiker, Carrefour, Romstal, Bricostore, Selgros si Metro, care au investit, in special in zona Calea Bucuresti, peste 100 de milioane de euro.

„In zone montane, ca Sinaia, cresterea pretului terenului variaza intre 50-500%”, a precizat Lacusta.

Referitor la pretul terenurilor din zonele montane, in statiuni precum Sinaia, Busteni, Predeal si Azuga, metrul patrat variaza in prezent intre 450-800 euro/mp.

In zonele fara utilitati preturile ajung la 80-100 de euro/mp, semnificativ mai putin decat in nordul Bucurestiului, unde pretul poate ajunge la 250 euro, in Otopeni, si chiar la 600-800 euro in Pipera, in apropierea dezvoltarilor rezidentiale si de birouri, au completat reprezentantii Eurohouse.

Bucurestiul este caracterizat, din punct de vedere al terenurilor, de parcele mici, de 1.000-5.000 mp, suprafete mai mari existand pe fostele platforme industriale, cuprinse intre 10.000-60.000 mp.

Faptul ca Bucurestiul este dominat de parcele de mici dimensiuni a generat, din trimestrul trei al anului trecut, o crestere de aproximativ 70% a preturilor terenurilor, acestea atingand nivelul de 2.500-3.000 euro/mp in zonele ultracentrale si 350-800 euro in locatiile semicentrale.

Clujul se dezvolta pe verticala

Dintre toate orasele din provincie, Clujul s-a dezvoltat cel mai mult pe verticala, pornind de la blocuri de apartamente noi, pana la cladiri de birou.

Acest segment s-a evidentiat in mod deosebit print-o oferta diversificata fata de anii precedenti prin aparitia unor imobile nou construite sau reamenajarea celor existente cu destinatie pe acest profil .

Cererea de spatii pentru birouri a facut ca dezvoltatorii sa investeasca in principal in imobile de clasa A si B, cu finisaje si facilitati moderne, cu o chirie cuprinsa intre 10 si 15 euro pe metru patrat, cu 15% mai mica ca in Bucuresti.

In Cluj-Napoca, metrul patrat de teren central poate ajunge la un pret de 1.200 euro in cazul proiectelor din zonele centrale destinate cladirilor de birouri.

In cazul terenurilor destinate locuintelor de lux, preturile sunt de 700 euro/mp si pentru un lot destinat constructiei unei case in regie proprie preturile sunt de 250-300 euro/mp, toate zonele inregistrand cresteri intre 20% si 70% fata de valoarea din anul precedent.

Randamentele din provincie sunt cuprinse intre 13-15%, dar scad la jumatate in trei ani

Investitorii se orienteaza spre provincie datorita faptului ca exista randamente net superioare celor din Bucuresti, cuprinse intre 13%-15%, si datorita faptului ca exista cerere bine conturata, a explicat Taraze.

Spre exemplu pe segmentul rezidential Romania ar avea nevoie in urmatorii 10-15 ani de aproximativ 1 milion de locuinte, dintre care un procent de aproximativ 60% reprezinta cererea din provincie, a adaugat aceasta.

Valoarea proiectelor ce vor fi dezvoltate in orasele din provincie, in intervalul 2006-2009, va depasi suma de 1,2 miliarde de euro, ceea ce insemna un procent de 40%-45% din totalul investitiilor imobiliare din Romania, potrivit reprezentantilor Eurohouse.

Daca dezvoltatorii se orienteaza spre provincie, nu inseamna ca parasesc Bucurestiul, apreciaza consultantii Euroest.

Capitala va oferi in continuare cele mai mari volume de afaceri in acest domeniu. Orasele mari si medii din provincie vor cunoaste investitii imobiliare pe masura pietei locale, au adaugat cei de la Euroest.

De exemplu, un oras de 100.000 de locuitori nu va putea sustine mai mult de un mall de dimensiuni mari, sau doua mici in urmatorii 5 ani.

In urmatorii 3 ani randamentele investitilor imobiliare din orasele cu peste 250.000 de locuitori vor scadea de la o medie de 15%, pina la 8%, datorita cresterii pretului terenului, a fortei de munca si a scumpirii materialelor de constructii.

Acest proces va determina o reorientare a dezvoltatorilor spre orase mai mici, de 50.000-150.000 de locuitori, pentru proiecte de retail de 10.000-20.000 de metri patrati si pentru constructii de locuinte pentru clasa medie.

Vor creste dezvoltarile in provincie, dar nu spectaculos, piata din provincie fiind diferita ca dimensiuni de cea din Bucuresti, iar o piata mica este acoperita relativ usor. Interesant la provincie este faptul ca cine intra primul poate domina piata, spun specialistii.

Aproximativ 40% dintre dezvoltarile din orasele de provincie sunt autohtone

Aproximativ 40% dintre dezvoltatorii care investesc in orasele din provincie provin din Romania si se axeaza pe dezvoltari mici si medii, datorita faptului ca nu au puterea de a capitaliza sume necesare implementarii unor proiecte de anvergura.

Cu toate acestea se manifesta in ultima perioada o asociere in coparticipatiune a firmelor romanesti cu investitori straini, dezvoltatori privati sau fonduri de investitii, care vin cu fonduri si cu expertiza necesara, in timp ce parte romane se ocupa de partea de antreprenorat.

Din ce in ce mai mult se vor dezvolta ansamblurile rezidentiale. Daca acum doi ani majoritatea isi construiau propriile case de vacanta, acum clientii incep sa aiba si alte optiuni, a precizat Lacusta

Diferentele intre piata romaneasca si cea straina stau in principal in property management (servicii oferite de dezvoltatori clientilor, pentru activitatile de administrare a cladirilor) servicii care in Romania se afla abia in stadiu incipient, a conchis consultantul Regatta.

Zona metropolitana va redirectiona dezvoltarile imobiliare spre sudul Bucurestiului

„Credem ca in urmatorii doi, trei ani, o data cu implementarea proiectului zonei metropolitane, si cu finalizarea investitiilor din infastructura, generate de acest proces, vom asista la o redirectionare a dezvoltarilor imobiliare spre sudul Bucurestiului”, a spus Oana Taraze.

„Sudul Bucurestiului va atrage investitii semnificative pentru dezvoltari rezidentiale de tip „mass market” – locuinte ieftine in constructii colective, cu preturi cuprinse intre 950 euro si 1.200 euro, ceea ce va crea o concurenta serioasa garsonierelor, chiar daca ne asteptam ca valoarea lor sa creasca cu pana la 40%-45%% in cursul acestui an”, a explicat Oana Taraze.

Rata de profitabilitate din sudul Bucurestiului pentru spatiile industriale este de 10-12%

Pentru terenurile destinate dezvoltarilor de proiecte industriale, situate la Soseaua de Centura din zona de est a orasului, si la autostrada Bucuresti-Pitesti, preturile sunt incadrate intre 50 si 70 de euro/mp, a explicat Oana Taraze.

Pentru dezvoltatorii de spatii logistice si de depozitare, dar si pentru fabricile care vor fi obligate sa parasesca centrul orasului, mutandu-se in afara lui, sudul reprezinta o solutie viabila. Si asta deoarece garanteaza o rata de profitabilitate cuprinsa intre 10-12%.

Apoi, proiectele de spatii industriale nu vor avea alta solutie decat sa migreze spre sud, dat fiind ca in zona de nord gradul de ocupare a spatiilor a ajuns la 90%, iar preturile terenurilor de aici s-au scumpit, numai anul trecut, cu pana la 60%, iar in acest an sunt prevazute cresteri de peste 45%, a mai spus oficialul Eurohouse.