Harta terenurilor din Bucuresti: unde urca si unde coboara pretul?

Preturile au stagnat pentru majoritatea terenurilor din Capitala la inceputul acestui an, in principal ca urmare a cresterii artificiale accentuate din al doilea semestru al anului 2007, a spus Dana Chiracu, senior broker in departamentul Land Investments al agentiei imobiliare Media City Real Estate.

Specialistii agentiei imobiliare Neoland Invest estimeaza pentru acest an o evolutie ascendenta a pietei imobiliare din Bucuresti si zonele adiacente acestuia, insa pe termen mediu ei considera ca se va inregistra un ritm mai lent de la an la an (3-4% pe an), urmand ca abia in 10-15 ani preturile sa stagneze la nivel general.

In cazul celor mai cautate terenuri pentru investitii, adica parcelele mari, care pot pune la dispozitie conditii tehnice mult mai avantajoase, preturile au crescut usor. Astfel pretul unui teren cu o suprafata de 5 hectare, a crescut de la 380 euro/mp anul trecut la 400 euro/mp anul acesta, spun analistii Neoland Invest.

Pe de alta parte, terenurile mici din Capitala au avut parte de la inceputul anului de o crestere mai rapida. Interesul acordat de investitori terenurilor mici s-a datorat si faptului ca valoarea loturilor tranzactionate este mult mai mica decat in cazul terenurilor cu o suprafata mare.

Conform specialistilor Neoland Invest, pretul terenurilor cu suprafete mici a crescut cu o medie de pana la 20% fata de anul trecut. Aceasta crestere s-a manifestat in mod simtitor in zonele limitrofe Bucurestiului.

Pana la sfarsitul lunii aprilie a fost un blocaj pe piata. „In acest moment, piata s-a mai stabilizat si nu mai are tendinte speculative. Totusi, preturile ar putea sa urce din nou incepand cu luna august, dar cresterea medie nu cred ca va depasi 20% fata de preturile de la inceputul anului”, a specificat Stefan Nita, directorul general al WHS Imobiliare.

Sunt si cartiere in Bucuresti unde s-au inregistrat scumpiri. „Exista inca un numar de terenuri mai mici in zone foarte bune – in centrul Bucurestiului sau in cartierele vechi – ale caror preturi au continuat sa creasca, deoarece exista un segment de cumparatori interesati mai curand sa investeasca o importanta suma de bani intr-un teren mai mic dar cu amplasament ultracentral, decat intr-un teren mai mare inspre marginea Capitalei”, spune Dana Chiracu de la Media City.

De asemenea, Olga Chitan, coordonator al departamentului de terenuri al companiei imobiliare EuroMetropola, considera ca in centrul Capitalei au fost inregistrate cele mai puternice majorari ale preturilor terenurilor in acest inceput de an.

Preturile pe metru patrat in zonele ultracentrale din Capitala se situau la sfarsitul lui 2007 la o medie de 3.750 euro, in timp ce in centru, media era de 2.750 euro. Cresterile pentru aceste zone in 2008 sunt estimate de analistii Coldwell Banker la 15%, respectiv 20%.

Pretul mediu al tranzactiilor cu terenuri mari (peste 5.000 mp) a fost in 2007 de peste 650 euro/mp, suma ce situeaza valoarea medie din 2007 cu peste 50% peste cea 2006, potrivit unui raport Colliers.

Scaderi de pret in Bucurestii Noi, cresteri record in Titan

„Pana la sfarsitul acestui an, nu prevedem o crestere a preturilor terenurilor decat pentru zonele centrale si ultracentrale”, a declarat Dana Chiracu de la Media City.

„In rest, deja in zone precum Bucurestii Noi – Domenii preturile incep sa scada, iar terenurile din zonele semicentrale pot inregistra o scadere de aproximativ 10%, data si de faptul ca majoritatea potentialilor cumparatori pentru aceste zone vizau achizitionarea prin credite, a caror acordare a fost dificila in ultima perioada”, a mai spus Chiracu.

Analistii Coldwell Banker considera ca anul acesta, cele mai mari cresteri de pret se vor produce la terenurile din zona Titan-Pallady, unde pretul mediu pe metrul patrat se situa la sfarsitul lui 2007 la 750 euro, iar pentru 2008 se estimeaza o majorare medie de 50%.

Potrivit analizei Coldwell Banker, cresterea medie a preturilor terenurilor din Capitala si zonele limitrofe se va situa in 2008 la 25%, majorari peste medie urmad sa fie inregistrate in cartierele Baneasa, Pantelimon, Berceni si zonele limitrofe din sudul Capitalei.

„Cresterile cele mai importante anul acesta vor fi in zonele in curs de dezvoltare, cum ar fi Dobroiesti, Tartasesti, Balotesti, Crevedia. In aceste zone, acum se creeaza infrastructura si de aceea ele nu au fost exploatate la maxim pana in prezent”, a declarat Stefan Nita, directorul general al WHS Imobiliare.

[quote=Mihai Cosma, Coldwell Banker] Dupa sectorul 1, sectoarele 4 si 2 sunt cele mai scumpe din Bucuresti[/quote]
In sectorul 4, pretul cel mai mare il au terenurile situate in zonele cu acces din Parcul Tineretului si Calea Vacaresti, iar cele mai ieftine sunt in perimetrul Sura Mare – Vacaresti.

In sectorul 2, Lacul Tei si zona Colentina concentreaza cea mai mare oferta. „Aici se afla in curs de realizare mari complexe rezidentiale ca Neopeninsula, Planorama, Rose Garden, astfel ca asteptarile proprietarilor care au terenuri de vanzare sunt mari”, a precizat Mihai Cosma, broker in cadrul agentiei Coldwell Banker.

De ce (mai) cresc preturile si cum sunt afectati dezvoltatorii

Factorii care conduc catre o ascensiune a preturilor sunt pozitionarea terenului, reglementarea juridiciara (care este din ce in ce mai buna), actele detinute de proprietar asupra terenului, oferta tot mai limitata din Bucuresti, dorinta proprietarilor de a obtine un castig cat mai mare, a explicat Olga Chitan de la EuroMetropola.

Pentru investitori, pretul este un factor determinant la achizitionarea unui teren, iar in zonele in care metrul patrat a atins nivelul de 4.500 euro, acestia isi gasesc mai dificil cumparatori, spune Olga Chitan.

De asemenea, atunci cand o persoana este interesata sa achizitioneze un teren, doreste ca proprietatea respectiva sa dispuna de documentatia obligatorie pentru a putea fi tranzactionata. Documentatia unui teren, cuprinzand plan urbanistic zonal (PUZ) favorabil unei constuctiilor cu regim inalt sau plan urbanistic de detaliu (PUD), poate ridica de asemenea valoarea proprietatii tranzactionate.

In momentul de fata, investitorii sunt interesati sa cumpere terenuri pentru dezvoltarea de proiecte de birouri sau comerciale. In special in Bucuresti, in zonele unde pretul terenului a cunoscut o crestere foarte mare, nu mai este rentabil sa se dezvolte locuinte individuale. Dezvoltarea merge acum pe verticala in aceste parti ale orasului, a precizat Chitan.

Cu toate ca zonele de sud si est sunt nedezvoltate ca infrastructura, aceste arii devin tot mai interesante pentru investitii rezidentiale si industriale, mai ales ca oferta de terenuri este in scadere, a spus Mihai Cosma de la Coldwell Banker.

„Pe fondul scumpirii terenurilor, dezvoltatorii sunt nevoiti sa compenseze prin marirea regimului de inaltime a noilor constructii”, a aratat Mihai Cosma.

„Zonele cele mai cautate sunt cele care permit dezvoltarea rezidentiala colectiva (lux si mediu) si cele destinate cladirilor de birouri si centre comerciale. In acest moment, oferta de terenuri in raza orasului este dominata de parcele mici, care nu depasesc 5.000 mp si foste constructii industriale, care dupa demolare ar putea elibera fiecare intre 10.000-50.000 mp”, a adaugat Cosma.

Resurse suplimentare:

UNIM: Piata terenurilor are doua paliere, unul matur si unul speculativ