Havar, AFI Europe: Cotroceni Park ne va deschide portile bancilor pentru finantari de noi proiecte

Compania AFI Europe este prezenta pe piata imobiliara romaneasca din 2006, ca subsidiara pentru Africa Israel Investments, detinuta de miliardarul israelian Lev Leviev.

DailyBusiness.ro: Inca se mai lucreaza in unele locuri in mall, desi a fost deschis oficial de mai multe zile.
Reuven Havar: La un mall de peste 200.000 mp, nu se poate sa nu ai si mici probleme. Da, sunt probleme, dar sunt multumit de stadiul in care am deschis. Bineinteles ca mai observam mici lucruri de retusat si asta se face pe toata durata de viata a unui mall. Noi acum trecem o data si inca o data prin mall, si ce observam ca nu este in regula, mai schimbam, ca sa aducem mall-ul la un nivel in care sa nu mai fie nevoie sa facem nimic ca sa-l facem mai bun.

[img=428][/img]

DB: Care a fost feed-back-ul chiriasilor dupa primele zile? Sunt multumiti de vanzari?
RH: In general cred ca este pozitiv, dar nu am vorbit personal cu ei. Este inca prea devreme, dar la cum arata acum situatia cand vin 80.000-100.000 de persoane pe zi in mall, si cred ca intr-o zi din week-end au fost si 120.000 de persoane, nu cred ca au de ce sa fie nemultumiti.

DB: Ati mentionat, anterior, ca in 2010 vreti sa incepeti si mall-ul din Laromet, in Bucurestii Noi. In ce stadiu este proiectul?
RH: Exact cu asta ma ocup acum. Acum trebuie sa obtinem avizele de constructie. Vorbim cu cateva banci pentru finantare, nu avem inca banii, dar probabil ca ii vom primi. Ieri (saptamana trecuta – n.r.) am fost la o banca mare in Bucuresti si le-am dat un business plan. Cred ca mall-ul Cotroceni Park ne va facilita accesul la un credit. Procesul va fi mai usor. Sa deschizi un mall atat de mare, la timp si in buget, dar si aproape integral inchiriat in mijlocul crizei, e un lucru care ajuta bancile sa ia o decizie pozitiva in a acorda o finantare. In plus, pentru Laromet nu avem nevoie decat de 30 de milioane de euro. Probabil la jumatatea anului viitor vom incepe constructia.

[quote] In 2010 nu va fi o schimbare dramatica in domeniul dezvoltarilor imobiliare[/quote]

DB: Regretati ca ati dat 77 mil. euro pe terenul de la Laromet, adica mai mult decat cei 70 de mil. euro pe care ii veti investi in mall?
RH: Nu am dat deloc multi bani. Am dat cat valoreaza. Vorbim de 16 hectare.

DB: Credeti ca ceilalti investitori de pe piata vor fi mai activi in 2010?
RH: Am senzatia ca nu va exista o schimbare dramatica pe piata in 2010. Nu cred ca vor veni investitori noi sa cumpere terenuri. S-ar putea ca unii investitori care au deja terenuri achizitionate pe piata locala sa inceapa sa simta piata si poate ca vor merge mai departe cu investitiile pe care le au. In cazul meu, pe langa Laromet voi incepe probabil si cladirile de birouri de langa Cotroceni Park. Probabil acestea vor fi cele doua proiecte cu care vom fi ocupati anul viitor.

DB: In cladirile de birouri din Cotroceni cat veti investi?
RH: Daca vom incepe cu o cladire, vom discuta despre circa 15 mil. euro, daca vor fi doua, circa 30 mil. euro. Inca nu ne-am hotarat care va fi volumul constructiei pe care o vom incepe.

DB: Credeti ca va exista cerere pentru spatii noi de birouri in 2010?
RH: Tot ce va pot spune este ca daca vom incepe lucrarile acolo, inseamna ca voi avea cel putin un client-chirias sau cumparator- altfel nu vom incepe. Cel mai probabil, bancile la care vom apela pentru finantare ne vor cere un grad mare de preinchiriere, asa ca nu trebuie sa astept ca banca sa-mi spuna asta, pentru ca stiu care sunt conditiile si stiu ca am nevoie de un chirias pentru a putea incepe.

DB: Vreti sa vindeti Cotroceni Park?
RH: Astazi, Cotroceni Park nu este realmente „pe raft”. Nu stiu ce vor face actionarii companiei intr-un an, dar acum nu e de vanzare.
[quote] Avem in portofoliu terenuri pentru dezvoltari pe urmatorii 20 ani, asa ca daca vine cineva si vrea sa cumpere unul, nu voi zice nu[/quote]
DB: Pentru celelalte terenuri pe care le aveti in portofoliu, ce planuri aveti in urmatoarea perioada?
RH: In Arad facem big boxes (constructii de sine statatoare pentru retaileri mari – n.r.). Imediat ce o sa semnam un contract cu un hipermarket sau un magazin do-it-yourself, vom incepe proiectul. Daca se va semna in 2010, incepem atunci. In Ploiesti facem PUZ-ul. In prezent depun efort pentru a obtine aceste avize.
[quote]Luna aceasta sper sa obtinem PUZ-ul pentru un proiect rezidential de lux[/quote]
DB: Ati luat in calcul sa vindeti anumite terenuri?
RH: Nu spun ca nu vand teren, daca vine cineva si vrea sa cumpere, il dau. Meseria noastra nu este sa vindem terenuri, dar daca vine un investitor la mine si vrea sa ia un teren din portofoliul nostru, il vand. Oricum ne mai raman terenuri pentru urmatorii 15 ani. Nu suntem impotriva vanzarilor de terenuri, dar nu depun efort in acest sens. Depun efort pentru dezvoltare, din asta traim.

DB: Pe zona de rezidential, credeti ca se va schimba ceva in 2010?
RH: Din punctul meu de vedere, high-class-ul nu a fost afectat prea mult de criza, asa ca sper ca luna aceasta sa obtinem PUZ-ul pentru proiectul rezidential pe care vrem sa-l construim in locul fostei fabrici Inox din zona Marriott. Daca obtin PUZ-ul luna aceasta, mergem inainte. Vom incepe cu 120 de apartamente din 700 de unitati locative, investitia totala va merge la 70 mil. euro. Oricum nu imi place sa ma grabesc, daca obtinem avizele mergem mai departe, daca nu, asteptam.

DB: Credeti ca veti obtine finantare pentru un proiect rezidential, in aceasta perioada?
RH: Daca obtin finantarea fac proiectul, daca nu, astept. Sansele de a obtine finantare pentru acest proiect nu sunt atat de rele in opinia mea, pentru ca banca se uita la cine este investitorul, ce a facut pana in acel moment si ce vrea sa construiasca, iar asa cum am spus, segmentul de lux nu a fost atat de afectat. Eu nu construiesc acolo pentru persoane care apeleaza la Prima Casa, eu fac apartamente pentru oameni care au bani.

DB:Cum v-ati caracteriza ca manager?
RH: Cred ca in compania la care lucrez sunt mai mult un lider, decat un manager. Oamenii imi inteleg viziunea, scopul si inteleg munca. Am lucrat cu cei mai buni oameni din cariera mea pentru Cotroceni Park, altfel nu as fi putut sa finalizez la timp acest centru comercial. Oamenii sunt atat de buni incat este suficient sa inteleaga obiectivul si stiu ce sa faca ca sa ajungem acolo, ceea ce imi permite mie sa privesc lucrurile pe termen mai lung.

Va voi spune secretul meu. In fiecare dimineata ma intreb ce trebuie sa fac astazi astfel incat in cateva luni sa nu ma blochez intr-o problema. Nu ma intreb niciodata ce trebuie sa faca oamenii mei astazi, pentru ca ei stiu, doar verific din cand in cand, ci ma intreb ce probleme as putea sa intampin pe parcursul proiectului si le rezolv din timp ca sa nu ma lovesc de ele in momentul in care dezvoltarea ajunge in acel punct. Practic desfac astazi nodurile care ar putea sa ma impiedice sa ma deplasez lin in urmatoarele luni.
[img=432][/img]
DB: Cum reactionati cand angajatii fac o greseala?
RH: Sunt foarte atent cu subalterni si cu partenerii. Daca cineva face o greseala, niciodata nu il voi umili in fata colegilor, ii chem in birou si ii explic ce a gresit. Intotdeauna vorbesc cu ei frumos si ii voi proteja, astfel incat chiar daca va face o greseala sa nu-i fie niciodata frica sa vina la mine in birou si sa imi spuna ce a facut.

DB: Ce sfat le-ati da celor care au probleme in gestionarea relatiilor umane?
RH: Niciodata sa nu spui ceva ce vei regreta. Poti sa spui ca nu esti multumit, dar sa nu spui niciodata ceva ce nu mai poti lua inapoi deoarece cuvintele pot sa omoare un om.
[quote] O mica parte din centrul orasului s-a mutat in Cotroceni Park[/quote]
DB: Care sunt telurile dumneavoastra pentru urmatoarele luni?
RH: In primul rand mai am cateva probleme in Cotroceni Park. Trebuie sa obtin avize pentru semafoare, pentru mine este ceva important sa exista la intrare aceste semafoare. Am pus bani din buzunarul nostru pentru a fi conectati la centrul de trafic. De asta ma ocup de cateva luni. Am lucrat mult si pentru avizul de lucru de 24 de ore.

DB: Ce credeti ca a schimbat Cotroceni Park pe piata mall-urilor din Capitala?
RH: Nu stiu daca s-a schimbat competitia, este prea devreme, dar este clar ca o parte din centrul orasului s-a mutat aici. Oamenii vor incepe sa vada Cotroceni ca un fel de centru. Nu spun ca mall-ul nostru a devenit centrul Bucurestiului, ci ca o parte din viata in centru a ajuns aici. Mai avem sa completam partea de restaurante, aici avem o lipsa mica.

DB: Va veti muta biroul in Cotroceni Park?
RH: In curand voi avea si eu un birou in incinta mall-ului, la care se lucreaza acum. Acum am biroul langa Mariott, dar nu stau acolo, doar il platesc, pentru ca petrec mult timp in Cotroceni Park. Intr-o luna si jumatate ma voi muta „oficial” cu biroul aici.

DB: Din toate domeniile in care ati activat in decursul carierei, de care sunteti cel mai apropiat?
RH: In fiecare perioada acel domeniu a fost cel mai aproape. Cand am fost la aviatie mi-a placut. Acum, real estate-ul este extrem de interesant. Ma trezesc in fiecare dimineata cu zambetul pe buze, imi place domeniul si imi plac oamenii.
[img=429][/img]
DB:Ce nu va place in real estate?
RH: Nu toti clientii sunt oameni deosebiti, dar daca ai venituri de la ei, trebuie sa te porti cu ei bine pentru ca traiesti din banii lor. Nu intotdeauna poti sa-i alegi pe cei cu care lucrezi. La aviatie, majoritatea, daca nu toti oamenii, sunt unul si unul, asa ca mediul era extraordinar. In real estate ar fi putut fi putin altfel din acest punct de vedere.

DB: Cum vedeti anul 2010, economic vorbind?
RH: Cred ca in primele luni din 2010 va fi chiar putin mai rau. Nu vad nici un fel de indicator economic pozitiv. Pe langa asta, sper ca guvernul se va stabiliza dupa alegeri, pentru ca un guvern instabil poate crea o mare problema pentru economie. De fapt, s-a creat deja aceasta problema, insa cred ca un guvern cu majoritate parlamentara este esential pentru ca Romania sa iasa din criza. Nu este indeajuns ca vestul Europei iese. Toata lumea stie asta, vreau doar sa subliniez ca Romania nu are nici o sansa daca nu are un guvern care sa functioneze.

Reuven Havar, in varsta de 60 de ani, a fost timp de 22 de ani membru al fortelor aeriene israeline. A parasit armata la 40 ani. Apoi a fost atasat economic la ambasada israeliana din Columbia. Urmatorul sau job a fost de CFO la compania producatoare de memorii M-System, in 1994. In 1996 a venit in Romania, ca sef al Prigat. Pentru AFI a mai lucrat in Cehia, dupa care, din 2006, a lucrat pe pozitia actuala