Hiver: Competitia mare va duce la primele esecuri ale proiectelor comerciale

DailyBusiness

: Cum vedeti dezvoltarea centrelor comerciale Red?
Christian Hiver: Avem trei liniii de dezvoltare pentru a ne adresa unei game cat mai largi de clienti. In primul rand – Retail Park-ul, centrele comerciale pe terenuri mari, de obicei la marginea oraselor, cu chiriasii anchor foarte puternici. Al doilea este mall-ul multifunctional, unde imbinam spatiile comerciale cu spatii de birouri si/sau hotel, pentru a avea un anumit tip de flux, cum este proiectul Trident Plaza din Constanta, si cum va fi cel din Baia Mare.

DB: Si cea de-a treia directie de dezvoltare?
CH: Al treilea segment de dezvoltare vizeaza orasele mici din Romania intre 30.000 si 60.000 locuitori, pentru care am creat conceptul Cadran, un mall multifunctional de dimensiuni mai reduse, creat pentru realitatile economice locale si care va include si activitati complementare, cum ar fi sala de gimnastica, birouri, cabinet medical.

DB:Puteti sa dati mai multe detalii despre aceste centre?
CH: Planuim sa dezvoltam un lant de circa 30 astfel de centre, cu o arhitectura similara si ne gandim deja la primele orase.

DB: Cand va incepe acest program de dezvoltare?
CH: Constructia primelor centre va demara anul viitor, insa planul de dezvoltare va fi derulat pe cativa ani. Acum suntem in discutii pentru tranzactionarea mai multor terenuri.

DB:Care este bugetul preliminar pentru Cadran?
CH: Este inca greu de estimat, in acest moment, proiectul fiind in faza de concept si fiind foarte legati de pretul terenurilor, pe care nu ne putem baza ca pe un factor cunoscut in ecuatia investitiei; dinamismul acestuia este din pacate de necontrolat.

Dezvoltarile depind de evolutia pietei

DB: Doriti sa faceti un lant de centre comerciale multifunctionale si pentru orasele mari?
CH: Nu avem stabilit un concept clar. Dezvoltarile pe acest segment, ca si pe cel al retail park-urilor, depind de evolutia pietei. Planul de dezvoltare trebuie orientat si pe nevoile economice ale pietei, asa ca nu putem face estimari. La Cadran am avut o masa critica, fiind vorba de orase mici, unde nevoile comerciale sunt neacoperite inca.

DB: Ati demarat acest proiect de mall multifunctional in Constanta. Sunt randamentele din orasele de vacanta mai mari decat in alte orase?
CH: Noi nu consideram Constanta un oras de vacanta. Este un oras cu componenta turistica, dar totodata unul dintre cele mari porturi europene, unul dintre cele mai mari orase din Romania, o baza militara si multe altele. Avand mai multe surse de venit, este un oras foarte interesant din punct de vedere economic. Noi nu dezvoltam un centru comercial pentru turisti, sunt mai multi clienti in perioada de vara, dar turismul este o sursa de venit pentru localnici.

DB: Ce hotel va include Trident Plaza?
CH: In acest moment, suntem in discutii cu mai multe branduri internationale, insa nu s-a incheiat inca nici un contract.

DB: Cand va fi finalizat mall-ul din Constanta?
CH: Este o cladire de 120.000 metri patrati construiti, ce va fi finalizata in 2009. De asemenea, si mall-ul ce urmeaza sa fie dezvoltat pe terenul aschizitionat in Baia Mare va fi probabil finalizat tot in 2009.

DB: Pentru proiectul din Constanta, bugetul este de 120 mil. euro. Pentru cel din Baia Mare, la cat se ridica investitia?
CH: Bugetul preliminar inca nu este calculat inca (n.r.-potrivit datelor din piata investitia in proiectul din Baia Mare va fi de 75 mil. euro), acum lucram la concept.

DB: Pe terenul achizitionat in Braila ce veti dezvolta?
CH: Un Retail Park cu hipermarket. La toamna urmeaza sa intram pe piata, acum suntem in discutii cu mai multi chiriasi anchor, insa nu putem da nume, deoarece trebuie sa respectam clauza de confidentialitate.

Ingrediente de succes pentru un centru comercial

DB: Cat de important este sa fii primul pe o piata?
CH: Nu exista un beneficiu de a fi primul pe piata pentru notorietate, este nevoie de mai mult de atat. Un centru comercial inseamna mai mult decat niste magazine stranse la un loc, este nevoie de un concept puternic si de un management bun pentru a avea un proiect de succes. A fi primul este un avantaj, insa poti fi foarte bun chiar daca nu esti primul pe o piata.

DB: Ce anume da succesul unui centru comercial?
CH: Pozitia geografica, pozitia de pe piata, conceptul si managementul. Managementul este foarte important, pentru ca se ocupa de relatia cu chiriasii, dar si de deschiderea pentru campania de marketing. Un centru comercial este o entitate cu branduri, iar acesta trebuie promovat ca o entitate si nu fiecare in parte. Imobiliarul comercial este singurul imobiliar care este o afacere cu trei jucatori – dezvoltator, chirias, si consumatorul final. Rolul managerului este de a imbina aceste trei componente.

DB: Vorbind de concept, cat de important este ca amprenta dezvoltatorului sa se vada in arhitectura centrului comercial?
CH: Nu este atat de important ca amprenta sa se vada in arhitectura, cat mai degraba in tehnica, este importanta functionalitatea centrului comercial, optimizarea activitatii comerciale inca din stadiul de proiect. Aceasta este amprenta care face diferenta pe piata.Centrul comercial trebuie sa raspunda la anumite reguli, fiecare stil de magazin fiind orientat asupra unor nevoi.

DB: In general, la ce nivel se ridica investitia in campania de promovare a unui centru comercial?
CH: Depinde cand, unde, depinde de nevoia centrului, asa ca bugetele sunt foarte diferite in functie de centru. Este greu sa se dimensioneze aceasta valoare, fiind nevoie de foarte multi factori, chiar daca sunt aceeasi chiriasi. Un cumparator constantean si unul ploiestean pot avea reactii diferite la aceeasi strategie de marketing.

DB: Este important ca dezvoltatorul de centre comerciale sa aiba un nume pe piata?
CH: Centrul comercial este o afacere foarte precisa, se lucreaza cu nevoile oamenilor. Pentru chiriasi este important cine este dezvoltatorul, insa consumatorul final este interesat de ce magazine va gasi in respectivul centru comercial, calitatea brandurilor si a atmosferei de shopping, mix-ul eficient intre servicii, fashion, entertainment si restauratie. Consumatorul final nu stie cine este Red, dar stie de exemplu cine este Carrefour sau alt brand. Cumparatorii sunt interesati doar de propriile nevoi.

DB:Ce anume v-a determinat sa intrati pe piata romaneasca din provincie, pe langa randamente?
CH: Este evident ca la ora actuala, in Bucuresti, puterea de cumparare este inca mai mare decat in provincie, iar competitia – mai dezvoltata, astfel ca potentialul cifrei de afaceri pentru un centru comercial este mai mic in provincie, insa piata de provincie este noua, sunt multe necesitati comerciale nesatisfacute si astfel, din aceasta ecuatie, randamentul poate fi mai mare. Este important si ca noi eram in Romania si inainte de a lucra pentru Red, deruland proiecte, analizand piata. Noi nu consideram Romania doar Bucurestiul, sunt nevoi si in Bucuresti pe rezidential, insa in comercial mai putin, pentru ca exista deja o competitia foarte mare.

DB:Ce anume determina potentialul de cifra de afaceri unui centru comercial?
CH: Locatia, chiriasii puternici, conceptul pot oferi un potential de cifra de afaceri mai ridicat unui centru comercial si poate obtine chirii mai ridicate pentru dezvoltator.

DB: Sunt importante detaliile pentru un centru comercial?
CH: Detaliile pot face un centru comercial de succes sau nu, sunt din ce in ce mai importante pentru ca si competitia este din ce in ce mai mare. Daca acum cinci ani, orice centru comercial lansat era un succes, acum lucrurile stau cu totul altfel si in acest moment orice detaliu poate duce la insucces.

DB:In cat timp se creeaza conceptul unui centru comercial?
CH: Minim un an dupa identificarea locatiei, insa depinde de centru pentru un retail park, spre exemplu merge mai repede, fiind o reteta mai simpla.

Chiriile vor scadea, ca efect al concurentei

DB: Cum vedeti evolutia chiriilor pe comercial?
CH: In scadere, cu cat competitia este mai mare, cu atata potentialul cifrei de afaceri este impartit intre mai multi jucatori, iar cum veniturile din chirii reprezinta o parte din cifra de afaceri, este normal ca valorile chiriilor sa se micsoreze.

DB: Cum va arata piata comerciala o data cu intrarea a tot mai multor jucatori pe acest segment?
CH: Intetirea competitiei va duce automat si la aparitia primelor centre comerciale fara succes, si este normal pentru ca acum consumatorii sunt deja in proces de maturizare, iar detaliile devin din ce in ce mai importante – locatia, vizibilitatea, accesibilitatea, chiriasii, oricare dintre aceste elemente poate fi crucial.

DB: Va ganditi sa dezvoltati centre comerciale si in zonele periferice ale Bucurestiului?
CH: Nu avem nimic concret, insa daca exista o nevoie comerciala, noi suntem aici pentru a raspunde provocarilor pietei.

DB: In ce faza de dezvoltare se afla acum segmentul comercial din Romania?
CH: Segmentul comercial din Romania se afla acum in primul ciclu de dezvoltare, s-a format o competitie, consumatorul este mai matur, se vorbeste de foarte multe proiecte, insa nu se stie inca daca Romania poate suporta toate proiectele anuntate. Piata nu a ajuns la o maturitate adevarata, mai este nevoie de cativa ani buni, sa se dezvolte toate aceste proiecte si sa vedem cum va reactiona piata la aceste centre comerciale, pentru ca asa cum spuneam, acum nu mai putem avea certitudinea ca orice proiect va avea succes, asa ca un dezvoltator trebuie sa fie foarte atent la detalii.

DB: Ce detalii „fac legea” pe comercial?
CH: Totul. De la calitatea chiriasilor si echilibrul contractelor de inchiriere, la conceptul si promovarea spatiului. Mall-ul fiind o identitate in sine, trebuie sa existe o campanie de marketing foarte bine orientata.

DB:Cat de important este designul unui centru comercial pentru a atrage clientii?
CH: Centrul comercial este ambalajul, substanta sunt chiriasii. Iin primul rand, consumatorul este interesat de marcile prezente in acel spatiu, important intr-un centru comercial este cum sa-ti pui in valoare chiriasii. Designul unui mall trebuie in primul rand sa asigure vizibilitatea chiriasilor.Noi suntem de parere ca designul trebuie dat de chiriasi, iar spatiul comun nu trebuie sa domine vizual brandurile aflate in centrul comercial.