Luiza Moraru, CBRE-Eurisko: Moda este sa inchizi magazine, nu sa deschizi

Luiza Moraru este printre cei mai importanti tineri manageri de pe piata locala, potrivit unui top realizat de revista Business Magazin. Moraru (30 ani) a absolvit Relatii Economice Internationale la ASE si a ajuns manager la 24 de ani.

DailyBusiness.ro: In piata se vorbeste despre o renegociere a chiriilor inca din 2008. Cum a fost acest proces in primul semestru din acest an?
Luiza Moraru: A fost o cerere mare, insa nu a fost la fel de mare si raspunsul. Toti retailerii si-au reevaluat business-urile la inceputul acestui an. Cererile de scaderii sunt normale in contextul in care business-urile chiriasilor au scazut cu 20% doar din cursul valutar.

DB: La ce nivel se situeaza scaderile de chirii cerute de retaileri?
LM: Este dificil de spus ca medie. Au fost cereri si pentru reduceri de 30% si pentru reduceri de 50%, nu este o regula, depinde de amplasare, de business, de domeniul de activitate, de retailer.

DB: Cat la suta din aceste cererii de scaderi au fost acceptate de proprietarii de mall-uri?
LM: Nu exista o statistica in acest sens. Au fost mall-uri care nu au dat deloc discount-uri, altele care au dat selectiv doar celor care au considerat ca au intr-adevar nevoie.

DB: Ce tipuri de mall-uri au oferit aceste scaderi de chirii retailerilor?
LM: Cei care n-au avut presiuni foarte mari de la banci si-au permis sa dea aceste reduceri. In general toata lumea a incercat sa gaseasca modalitati prin care sa faca business-ul sa mearga inainte prin reduceri de chirii, prin inghetarea cursului valutar, pentru ca asta a fost una dintre marile dureri ale retailerilor in acest an, prin actiuni de marketing care au adus oamenii in mall si asa mai departe.
[quote] Toata lumea pastreaza cash-ul pe care il are, bancile nu mai elibereaza bani si stam toti si asteptam[/quote]
DB: In toamna anului trecut erati destul de reticenta in ceea ce priveste acordarea de reduceri de chirii pe piata. Cum este situatia acum fata de asteptarile din toamna?
LM: S-au acordat reduceri peste asteptarile mele din acel moment.

DB: Care au fost cele mai mari scaderi de chirii, acordate la renegociere?
LM: Sunt convinsa ca au fost retaileri care au incetat sa plateasca chirie si platesc doar procent din cifra de afaceri.

DB: Cu cat a scazut gradul de ocupare al spatiilor stradale pe principalele artere comerciale?
LM: Sunt cateva spatii goale, dar nu este dramatic, nu vorbim de rata de neocupare de 30-40%, dar sunt spatii goale. In general spatiile in zone foarte bune, cum este pietonala din Sibiu, unde retailerii deschid si acum pentru ca sunt zone in care se face in continuare business. Chiriile au mai scazut fata de anul trecut.

DB: Sunt din ce in ce mai multe spatii comerciale stradale goale. Cum au evoluat aici chiriile?
LM: Este foarte greu de spus cu cat au scazut pentru ca nu sunt tranzactii, in principiu in prezent se cer chirii cu 20-30% mai mici decat anul trecut in aceasta perioada, dar asta nu inseamna ca se si inchiriaza. Astazi moda este sa inchizi, nu sa deschizi. Retailerii sunt mai tentati sa inchida din magazinele existente decat sa deschida altele noi si acest lucru chiar se intampla – pe piata se inchid mai multe unitati, decat se deschid.

DB: Pe ce segmente ati sesizat mai multa „activitate” in acest sens?
LM: Pe electrocasnice.

DB: Se ocupa repede spatiile eliberate dupa inchideri?
LM: Nu. Poate dura si 6 luni sa aduci un nou chirias. Produsele bune se inchiriaza in continuare repede.

DB: Cum a mers procesul de inchirieri in acest prim semestru?
LM: Prost. Activitatea pe piata a fost la 20% din nivelul de anul trecut, dar asta in contextul in care si oferta este redusa. Multe proiecte au fost amanate sau au anuntat intarzieri foarte mari la deschidere, au incetat complet procesul de inchiriere pana clarifica finantarile si asa mai departe, deci nu am avut nici ce inchiria pe piata. In plus, majoritatea dezvoltatorilor si-au facut business-planul pe chiriile de anul trecut, ei nu pot sa inchirieze sub ceea ce au prognozat, iar retailerii nu mai platesc aceste chirii, asa ca este o problema. Apoi retailerii, desi cred in anumite proiecte, nu au ca prioritate deschiderea astazi, prefera sa ramana in stand-by si sa vada ce se intampla pentru ca nu exista previziuni clare.

DB: Sa inteleg ca gradul de ocupare pe piata este in continuare mare, pentru ca oferta a scazut?
LM: Depinde. Cele foarte bune sunt deja foarte bine inchiriate. La proiectele existente, cel putin in Bucuresti, gradul de ocupare este foarte mare. In provincie este mai rau. Exista proiecte bune in provincie in care gradul de ocupare este de 100% si proiecte proaste unde nu este un grad de ocupare mare. Diferentele fata de anul trecut nu sunt dramatice, adica nu erau anul trecut ocupate 100% si astazi sunt ocupate 20%.

DB: De exemplu, mall-ul Grand Arena din sudul Bucurestiului este inchiriat doar 70%. Este o situatie creata de piata sau amplasarea a fost prea curajoasa?
LM: In opinia mea, zona in care este amplasat proiectul este foarte buna. Este insa foarte dificil sa inchiriezi proiecte foarte mari, iar Grand Arena este un proiect foarte mare, care din nefericire nu s-a inchiriat 100% inainte de criza si trebuie sa inchirieze acum, cand este destul de dificil. Cred, sincer, ca acel proiect, daca mai avea jumatate de ora inainte de criza, ar fi fost foarte bine inchiriat. Mie imi place foarte mult amplasarea, are o ancora buna si zeci de blocuri in jur.

DB: Daca inchirierile au mers atat de prost, din ce a trait consultanta in domeniu?
LM: Din inchirieri, in continuare. Cei care au avut proiecte bune au avut ce sa faca. A trait dintr-o multime de lucruri colaterale, unele agentii au trait din renegocieri.

DB: A existat vreun domeniu care a mers mai bine pe segmentul de retail?
LM: Totul a mers prost. De fapt este mult spus prost. Am trait cu totii intr-o piata in boom in care totul mergea senzational, acum ne-am intors la un nivel in care lucrurile merg incet, nu rau. Este destul de frustrant pentru ca vii dupa un an, de fapt mai multi, in care se faceau tranzactii din 10 in 10 minute si vii intr-un moment in care tranzactiile dureaza, decizia este mult mai bine analizata. Este exclusiv o chestiune de timp.

DB: Cu cat a crescut durata procesului de inchiriere?
LM: S-a dublat, cel putin. Sunt contracte care se incheie intr-o luna, daca pretul cerut este rezonabil si amplasarea buna si sunt contracte care se incheie si in 3-6 luni.

DB: Daca anul acesta inchirierile au mers prost, anul viitor, avand in vedere faptul ca nu se mai anunta noi deschideri de mall-uri, va merge si mai prost?
LM: Exista diverse curente de opinie. Unii cred ca va fi mai prost, altii ca va fi mai bine. Mi-as dori sa stiu raspunsul la aceasta intrebare.

DB: Sa zicem ca suntem optimisti si consideram ca se imbunatatesc lucrurile. Intrebarea este cand se va intampla acest lucru?
LM: Totul depinde de banci. In ziua in care prima banca va da din nou un credit de 50 mil. euro piata o va lua din nou din loc. Dar aceasta zi nu pare sa fie foarte aproape, pentru ca vorbim de cifre foarte mari si de riscuri foarte mari.

DB: Au fost relocari anul acesta pe retail?
LM: Foarte putine.

DB: Red Capital a inchis de curand Armonia Buzau pentru a-l repozitiona. Vom mai vedea astfel de miscari pe piata sau schimbari ale conceptele in cazul proiectelor oprite?
LM: Un numar semnificativ de proiecte de pe hartie isi vor schimba ideea, conceptul, chiar si business-ul, s-ar putea sa fie foarte multi care nu vor mai face mall-uri, ci vor face rezidential sau altceva. Nu pot sa spun ca se vor mai inchide si alte proiecte dupa modelul Armonia, dar este o idee buna sa blochezi pierderile si sa te asezi la masa de lucru pentru a vedea ce poti sa faci ca sa functionalizezi un proiect care nu mergea.

DB: Se mai poate pune problema unor noi investitii pe acest segment?
LM: Aici este mai rau decat pe retail, pentru ca nu sunt bani, problema principala a pietei este ca nu exista cash. Toata lumea pastreaza cash-ul pe care il are, bancile nu mai elibereaza bani si stam toti si asteptam.

DB: Mai este vreun alt proiect de mall in constructie in Capitala, in afara de cele care vor fi finalizate anul acesta?
LM: In constructie nu mai este nimic, s-au mai demolat constructiile de pe cateva terenuri, dar in constructie nu mai este nimic in Capitala. Dar poate cine stie, va veni vreo banca care sa arunce bani in piata.