Margescu, Cefin: Am cumparat terenuri langa Bucuresti pentru a construi locuinte ieftine

Cefin Real Estate Romania a fost infiintata in anul 1998, ca divizie de investitii imobiliare a Cefin Romania. Valoarea proiectelor deja construite aflate in portofoliul companiei depaseste in prezent 400 mil. euro.

Cefin Real Estate Development este controlat de grupul italian Cefin Holding, care se mai ocupa in Romania si de distributia autovehiculelor comerciale Iveco.

DailyBusiness: Din ce in ce mai multi dezvoltatori tintesc piata rezidentiala din provincie, atrasi de randamentele superioare celor din Bucuresti. Cefin are planuri in acest sens?
George Margescu: Rata de profit este in stransa legatura cu nivelul de risc pe care ti-l asumi, asa ca probabil toti dezvoltatorii mari tintesc orasele secundare. Si noi avem in proiect dezvoltari rezidentiale in orase ca Timisoara, Sibiu, de curand si in Suceava. Totusi, cel mai confortabil ne simtim in Bucuresti, pentru ca este o piata care a confirmat, cu o cerere foarte mare, chiar daca intr-adevar are o rata de profit mai mica.

DB: Va fi afectata piata imobiliara de declaratiile din ultima perioada, care prevad un declin?
GM: Pe termen lung, piata imobiliara romanesca nu va fi afectata de declaratiile care sustin caderea pietei, cererea fiind inca nesatisfacuta. Sigur ca privit in ansamblu, un usor risc exista undeva. Colapsul pietei din SUA sau Spania, unde importante banci au pierdut bani, face ca apetitul bancilor care activeaza in Romania sa fie mai scazut si gradul lor de atentie sa fie crescut, ceea ce duce la o incetinirea a finantarilor. Impreuna, aceste lucruri este posibil sa duca la o incetinire a pietei, insa nu cred ca segmentul industrial si cel rezidential vor fi afectate, avand in vedere cererea.

DB: Va fi afectata intrarea pe piata a unor dezvoltatori noi?
GM: Depinde de structura decizionala a fiecaruia. Sunt anumite fonduri de investitii care au o structura decizionala mai greoaie, insa exista si altele, unde din contra, deciziile sunt mai flexibile.

DB: Acest inceput de an s-a caracterizat printr-o scadere a tranzactiilor. Cand credeti ca se va schimba aceasta situatie?
GM: Asteptarea cumparatorilor este determinata de introducerea TVA-ului pentru tranzactiile pe persoane fizice. Acest impact de 19% a dus la o incetinire a tranzactiilor, dar lucrurile se vor aranja prin solutii alternative cum ar fi achizitia prin firme sau prin asumarea acestei majorari. Acesta cred ca este motivul incetinirii, pentru ca cererea exista in continuare.

Orice proiect cu locuinte sub 150.000 euro se vinde inainte de finalizare

DB: Exista totusi si problema puterii de cumparare. Acest lucru nu afecteaza piata?
GM: Potentialul pentru achizitii de apartamente este undeva la 100.000 de unitati in Bucuresti, lucru care nu poate decat sa ne bucure, sigur cu conditia ca preturile locuintelor sa nu depaseasca 100-130.000 euro. Ca urmare a cresterii nejustificate a preturilor terenurilor, au crescut si preturile apartamentelor. Astfel, locuinte amplasate in zone semicentrale au ajuns sa se vanda la preturi de apartament de lux, ceea ce face ca aceste apartamente sa fie intr-un fel o investitie riscanta.

DB: Care este solutia?
GM: Dezvoltatorii care au sesizat acest lucru au cumparat terenuri in zone mai putin centrale, asa cum am facut si noi. Astfel, se pot construi apartamente care costa intre 100-130.000 euro, maxim 150.000 euro. Cu conditia sa se afle in limita aceasta, orice proiect se va vinde integral inainte de finalizare.

DB: Aveti in plan si dezvoltarea unor proiecte cu preturi scazute?
GM: Da. Noi avem un proiect care se numeste Romanian Land Developments si prin care am cumparat terenuri in mai multe zone din Romania, inclusiv in zone limitrofe Bucurestiului. In jurul Bucurestiului am cumparat terenuri ieftine pe care vom construi apartamente cu preturi sub 100.000 euro.

DB: Cand va demara acest program?
GM: Probabil constructiile vor incepe anul viitor si avem o viata a proiectului de 2-3 ani.

Avem terenuri pe care putem construi imobiliare in valoare de 2 mld. euro

DB: Aveti un buget de investitii stabilit pentru dezvoltarile din acest program?
GM: Inca nu, insa in prezent avem terenuri pe care putem construi proiecte in valoare de aproape 2 miliarde de euro.

DB: In cadrul acestui program, spre ce orase de provincie v-ati indreptat?
GM: Sibiu, Galati, Ploiesti, Arad, Timisoara si Suceava.

DB: Sunt anuntate deja cateva mii de locuinte noi in Ploiesti. Ce anume atrage investitorii in acest oras?
GM: Este un oras care atrage investitii din Bucuresti, pentru ca prin crearea zonei metropolitane va fi un oras satelit al Bucurestiului. Acesta ar fi un raspuns general. Noi aveam deja extinsa in Proiesti activitatea noastra de automotive si am cumparat terenul pe care se afla sediul Cefin Romania, dealer Iveco, urmand sa relocam acest sediu si sa folosim acest teren pentru dezvoltari rezidentiale.

DB: Ati cumparat mai multe terenuri, cati metri patrati sunt in total?
GM: Cred ca in jur de 2-2,5 milioane metri patrati in toata tara.

DB: Cat din acesta suprafata va fi alocata dezvoltarilor rezidentiale?
GM: Circa 70% vor merge pe rezidential, restul pe celelalte segmente imobiliare.

DB: Cum s-ar traduce acest procent in numar de unitati?
GM: Circa 10.000 de unitati.

DB: De ce factori trebuie sa tina cont un dezvoltator cand alege un oras de provincie pentru o dezvoltare imobiliara?
GM: Depinde de proiect. Spre exemplu, pentru proiectele industriale, pe care le vom dezvolta in parteneriat cu fondul de investitii Valad, alegem orase cu traditie industriala, iar pentru proiectele comerciale, tinem cont de numarul de locuitori. Pentru proiectele rezidentiale este ceva mai complicat si se ia in calcul puterea de cumparare a locuitorilor din orasul respectiv si cresterea economica a zonei si a oraselor limitrofe.

DB: Centrele universitare sunt importante?
GM: Foarte importante. Iasiul este, spre exemplu, foarte dezvoltat in ultima vreme.

Proiectele livrate in 2008 au marje de profit peste asteptari, pana la 150%

DB: Cum estimati ca vor evolua randamentele investitiilor in segmentul rezidential din Capitala?
GM: Sunt sigur ca randamentele pentru 2008 vor creste comparativ cu business plan-urile initiale ale dezvoltatorilor, pentru ca in 2008 se vor livra proiecte incepute in 2006, cand dezvoltatorii nu si-au bugetat mai mult de 1.500-1.600 euro pe metru patrat si vor avea placuta surpriza sa vanda locuintele la 2.000 euro/mp. Bineinteles ca in functie de contractul semnat cu firma de constructii, ar putea inregistra si costuri ceva mai mari, dar per total, in 2008, o sa se beneficieze de cresterea de preturi din aceasta perioada. Ramane de vazut ce se va intampla de acum incolo.

DB: Va fi o scadere?
GM: Probabil va fi o comprimare a profitului. Ne indreptam spre o piata rezidentiala normala, in care profitul dezvoltatorilor este undeva la 20-25% din investitie.

DB: Unde se situeaza ratele de profit in prezent?
GM: Sunt cazuri cu 100%, sunt cazuri cu peste 150% profit.

DB: Cand se va stabiliza piata constructiilor?
GM: Nu mai devreme de un an, insa se va intampla. Pe masura ce salariile cresc in acest domeniu si muncitorii romani se vor intoarce in tara lucrurile se vor regla, pentru ca problema cea mai mare o constituie insuficienta fortei de munca.

DB: Numarul muncitorilor straini din sectorul constructiilor este in crestere. Cefin va apela la muncitori straini?
GM: Sunt multi care aduc muncitori din afara. Sigur, formalitatile sunt dificile, insa si noi vrem sa facem un parteneriat cu un constructor din Turcia si sa aducem muncitori din aceasta tara.

Randamentele pe sectorul logistic sunt in scadere

DB: Cum au evoluat randamentele pe sectorul logistic din Capitala, in 2007?
GM: Nu au fost foarte multe tranzactii in 2007 pe sectorul logistic, dar pot sa va spun ca tendinta randamentelor este in scadere si ca fondurile de investitii care cumpara proiecte logistice deja construite trebuie sa-si revizuiasca putin asteptarile vizavi de randamente.

DB: Despre ce valori discutam?
GM: Discutam pe sectorul logistic si industrial de randamente ale investitiilor de 7-7,5%, sigur aceasta este limita inferioara, nu cred ca se poate cobora sub 7%, poate 6,5%.

DB: Se poate vorbi de o maturitate a acestei piete in cativa ani?
GM: Piata se indreapta spre o maturitate, in prezent sectorul logistic din Romania e mai dezvoltat decat in Bulgaria, si mai putin dezvoltat decat in Polonia, Ungaria sau Cehia. Sunt insa cateva proiecte deja construite si consacrate in Romania ceea ce ma face sa cred ca piata se indreapta spre maturitate.

In Romania nu mai exista proiecte logistice de vanzare

DB:Ca tendinta pe tranzactii, credeti ca segmentul logistic industrial va atrage mai multi investitori in 2008?
GM: Nu sunt foarte multe proiecte logistice de vanzare pe piata romaneasca, sunt doar cateva proiecte in constructie, cum ar fi Cefin Logistic Park, care deja a fost preluat de Europolis si Prologis. Acestea insa nu-si vand proiectele, ci le pastreaza de obicei pe termen lung. Mai este proiectul Mercury Logistic Park, cumparat recent, si centrul logistic al Portland, companie care probabil asteapta sa se dezvolte cumva proiectul si sa-l vanda ulterior.

DB: Deci nu vor fi foarte multe tranzactii.
GM: Nu, din cauza lipsei proiectelor. Dar, interesul fondurilor de investitii este foarte crescut pentru acest tip de proiecte. Daca ar avea de unde, probabil ar cumpara mai multe.

DB: De unde interesul crescut pentru acest segment?
GM: Pana acum nu puteam vorbi de un sector logistic foarte dezvoltat. Acum insa, proiectele au inceput sa confirme, asa cum au confirmat si cladirile de birouri. Pe de alta parte, cresterea puterii de cumparare si a retailului in general duce inevitabil si la cresterea nevoii de spatii de depozitare si de spatii logistice.

DB:Cum vor evolua randamentele in 2008?
GM: Randamentele raman la acelasi nivel in 2008.

DB: La nivel de costuri constatati o situatie delicata pentru acest segment, ca urmare a cresterii preturilor terenurilor?
GM: Sigur ca in ultimii ani vedem o comprimare tot mai accentuata a profiturilor dezvoltatorilor, care in acest segment se observa mai mult decat in altele, pentru ca este un sector mai dependent de inflatia din costructie si de cresterea preturilor terenurilor decat altele. Daca la o cladire de birouri mai poti adauga doua etaje si sa compensezi cresterea preturilor terenurilor, la o cladire de logistica nu poti pune un etaj in plus, asa ca este afectat profitul dezvoltatorului.

Preturile terenurilor fac imposibila intrarea unui nou dezvoltator mare pe piata

DB: Cresterile preturilor terenurilor din Bucuresti si imprejurimi vor opri dezvoltarile de acest tip in zona?
GM: In Bucuresti nu se vor mai dezvolta parcuri logistice importante pentru ca nu mai sunt terenuri la preturi accesibile. Cei trei-patru dezvoltatori importanti si-au asigurat deja terenurile pentru proiectele din zona, iar daca apare un alt dezvoltator va fi imposibil sa mai gaseasca un teren care sa aiba un pret justificabil pentru o dezvoltare logistica. In prezent, un teren in camp fara nici un fel de infrastructura se vinde la pretul pe care inainte il plateai pentru un teren langa autostrada.
DB: La ce nivel trebuie sa fie costul pe metrul patrat de teren, ca rata de profit a dezvoltatorului sa fie buna?
GM: Valoarea per total a metrului patrat de logistica nu trebuie sa depaseasca 600-650 de euro. Avand in vedere costul de constructie, care poate ajunge la 400-450 euro si faptul ca trebuie sa investesti in infrastructura 20-40 euro/mp si ca pentru fiecare metru patrat de depozit iti trebuie 2 mp de teren, rezulta ca metrul patrat de teren poate costa maxim 60 de euro. Orice teren care costa mai mult se duce pe alt segment imobiliar.

DB: Avand in vedere cresterile dinamice ale preturilor in Capitala si imprejurimi, este posibil sa vedem noile intrari pe piata in provincie?
GM: Provincia ar fi una dintre solutii, insa in provincie orasele nu sunt atat de dezvoltate din punct de vedere al retailului si al transferului de marfuri. In plus si acolo se observa o crestere a principalelor orase, crestere din cauza careia terenurile care acum ceva timp erau tintite pentru dezvoltari logistice, sunt acum retail sau rezidential.

DB: Si atunci care este viitorul proiectelor logistice?
GM: Cresc granitele oraselor, asa ca dezvoltarile logistice sunt impinse tot mai in mai departe de oras.

DB: Ce puteti spune despre intentia de a dezvolta, impreuna cu fondul Valad, proiecte industriale cu spatii destinate IMM-urilor?
GM: Noi avem doua produse. Pe de o parte parcurile logistice, precum cele din Bucuresti si Arad, caracterizate prin inaltimi destul de mari, cu suprafete inchiriabile foarte mari. Impreuna cu Valad mai dezvoltam si un alt produs, mai mult industrial decat logistic, desi este folosit si pentru depozitare. Acesta se adreseaza activitatilor de productie ale IMM-urilor.

DB: Vine acest nou produs ca urmare a cresterii concurentei de pe piata?
GM: Da si nu. Este un produs diferit, asa ca nu intram in competitie cu concurentii nostri traditionali ca Portland sau Prologis, aici avem alti concurenti cum ar fi dezvoltatorul CTP.