Marius Ivan, fostul proprietar Dufa: In imobiliare nu ai timp de nostalgie

Marius Ivan, care a inceput sa faca afaceri imediat dupa ’90, importand alimente din Germania, va demara anul acesta cel mai mare si costisitor business al sau, un proiect imobiliar care presupune o investitie de 700 mil. euro in Pipera.

Proiectele imobiliare sunt dezvoltate de compania Creativ Global Property, infiintata prin parteneriatul dintre Marius Ivan si omul de afaceri irlandez Tom Queen.

Marius Ivan, in varsta de 51 de ani, a jucat baschet timp de 16 ani la Universitatea Craiova si practica golful de peste 10 ani.

DailyBusiness: Intotdeauna ati demarat afaceri cu parteneri straini. Care sunt avantajele financiare ale acestor parteneriate?
Marius Ivan: Asocierea cu un partener strain, care are experienta intr-un domeniu, determina accesul mai usor catre credite bancare. In plus si partenerul respectiv vine cu finantare. Insa pe langa implicatiile financiare mai este vorba si despre cultura de afaceri a acestuia, pentru ca noi avem o cultura de afaceri foarte tanara.

DB: Ati inceput sa faceti afaceri imediat dupa Revolutie. Cum s-a schimbat mediul de business romanesc de atunci?
MI: Acum mediul de business este mult mai asezat, in ’90 era fiecare la inceput si nimeni nu stia ce vrea sa faca, cum sa razbata intr-o afacere si sa aiba succes. Acum majoritatea s-au profilat pe un anumit domeniu si lucrurile sunt mult mai stabile.

DB: Cat mai dureaza pana cand mediul de afaceri romanesc va ajunge la maturitate?
MI: Nu mult. Romania este o piata foarte dinamica, unde sunt multe investitii. Majoritatea investitorilor straini mari au intrat pe piata romaneasca, de la lanturi de hipermarketuri si operatori telecom, la firme de publicitate.

[quote]Dupa ce mirosi oportunitatea, incepi sa pui pe hartie tot felul de scenarii ca sa iti dai seama care este potentialul[/quote]
DB: Dupa ce ati intrat pe piata imobiliara, in 2003, a fost ceva care v-a surprins la acest segment?
MI: Pe vremea aceea nu era un boom asa cum este astazi. Nu m-a surprins nimic. Aveam incredere in aceasta piata, imi doream sa dezvolt proiecte si pur si simplu am inceput. Acum concurenta pe aceasta piata este mult mai mare decat atunci si asta ne place pentru ca asa putem sa ne dovedim calitatile.

DB: Considerati ca ati intrat la momentul oportun pe piata imobiliara?
MI: Absolut. As fi intrat chiar mai devreme in imobiliare daca as fi putut, dar aveam alte companii pe care trebuia sa le manageriez. Am intrat exact la momentul cand am hotarat ca strategia mea de business imi permite.

[quote]Asa cum spunea un personaj dintr-un film, „Totul este de vanzare”[/quote]
DB: Aveti momente de nostalgie cand va ganditi la afacerile pe care le-ati vandut, Dufa si Henkel ?
MI: Intotdeauna esti interesat sa vezi cum evolueaza fiecare piata, insa business-ul imobiliar este atat de complex, incat nu am timp de momente de nostalgie. Cu cat cresti in business cu atat esti mai ocupat si timpul iti este mai dramuit.

DB: Toate afacerile pe care le-ati demarat au pornit de la zero. Care sunt elementele cele mai importante pe care trebuie sa le iei in calcul atunci cand incepi o afacere astfel?
MI: Din pacate, a trebuit sa incep toate afacerile de la zero, spun din pacate pentru ca este o munca enorma. Pentru a incepe o afacere noua si a o transforma in una de succes trebuie sa ai ca antreprenor niste simturi innascute, un fel de al saselea simt care iti arata ca o afacere are potential. Dupa ce mirosi oportunitatea, incepi sa pui pe hartie tot felul de scenarii ca sa iti dai seama care este potentialul. In plus trebuie sa „digeri” afacerea respectiva si sa crezi in ea. Este foarte important sa crezi in ceea ce faci. Daca spre exemplu maine toata lumea deschide benzinarii si te hotarasti sa deschizi si tu una fara a te gandi serios la acest lucru, fara a „digera” business-ul, atunci nu incepi o afacere.

DB: Este nevoie si de putin noroc?
MI: Norocul ii ajuta pe cei care joaca, pentru cei care nu joaca nu exista noroc, asa imi spunea cineva de la Loz In Plic. I-am spus ca nu am noroc si mi-a zis „Pai joci? Daca nu joci cum vrei sa castigi?”.

DB: La un moment dat va tenta sa investiti pe piata imobiliara din SUA. Considerati ca ati avut noroc ca nu ati investit pe aceasta piata, care a cazut?
MI: Piata a cazut in anumite zone in SUA. Economia SUA, a Europei si de altfel a intregii lumi merge foarte bine de cativa ani. Sigur, a aparut o criza finaciara la care daca ne uitam realizam ca este cauzata de niste fraude. Insa bancile vor reveni, de altfel foarte multe au inceput sa-si revina deja, sunt insa putin mai scumpe pentru a-si recupera banii. Crize vor aparea mereu, asa este formata societatea cu urcusuri si coborasuri, insa pe termen lung economia este in crestere si din fericire Romania este una dintre cele mai dinamice tari, in ciuda coruptiei si a circului politic.

De ce investeste Ivan in Pipera

DB: Prin dezvoltarea Pipera City veti deveni unul dintre cei mai importanti dezvoltatori imobiliari din Capitala. Ce va insemna acest proiect pentru dezvoltarea imobiliara a Capitalei?
MI: Acest proiect, alaturi de alte cateva proiecte din zona, va transforma Pipera „intr-un centru al nordului”. Daca la Baneasa este un fel de centru de retail, in Pipera va fi un centru de birouri si de locuinte foarte puternic.

DB: Pe ce marja de profit mizati pentru PiperaCity?
MI: Este foarte greu de estimat, cred ca vor fi niste marje normale undeva la 20-25%, insa nu pot spune exact. Costurile de constructie sunt diferite de la an la an, preturile nu stim cum vor evolua in ceea ce priveste partea de rezidential. Marjele de profit pot fi de la 0 la 50%, niciodata nu stii ca dezvoltator unde se vor situa. Din acest motiv riscurile in acest segment de afaceri sunt mari si sigur ca si profiturile sunt direct proportionale.

DB: Cate locuinte si ce suprafata de birouri vor fi in cadrul Pipera City?
MI: Vom construi peste 800 de apartamente de lux si aproape 200.000 mp de spatii de birouri.

DB: Analistii considera ca pe termen mediu si lung proiectele rezidentiale destinate inchirierii vor avea o pondere destul de ridicata. Va tenteaza sa pastrati una sau mai multe cladiri din proiect pentru inchiriere?
MI: Suntem deschisi la aceasta varianta daca cumva business plan-ul nostru ne va arata ca partea cu inchirierea va avea succes.

DB: Sunteti interesat pe masura ce se dezvolta Pipera City sa dezvoltati simultan si alte proiecte imobiliare mai mici?
MI: Da, suntem interesati. Pe masura ce Pipera va incepe sa se dezvolte, ne vom orienta spre demararea altor proiecte. In principiu ne vom concentra pe segmentul de birouri.

[quote]Daca nu as fi facut deja proiecte imobiliare, as fi inceput acum[/quote]
DB: Aveti un program care vizeaza achizitia de terenuri?
MI: Avem un program si am inceput deja achizitia de terenuri. Ne uitam catre cateva orase importante din tara cum sunt Iasiul, Clujul si Brasovul, unde suntem in curs de a achizitiona terenuri.

DB: Ce buget aveti alocat pentru achizitionarea terenurilor?
MI: Bugetul in cazul acesta nu este stabilit pentru ca este vorba despre oportunitatile care se ivesc si despre viziunea ta ca developer. Iei hotarari in functie de ceea ce ai putea dezvolta pe terenul respectiv. Un teren poate costa 1 mil. sau 10 mil. de euro, abia in momentul acela stabilesti ce vei face.

DB: Va tenteaza sa vindeti proiectele dezvoltate dupa finalizare?
MI: Depinde de cerere si oferta. Asa cum spunea un personaj dintr-un film, „Totul este de vanzare”.

DB: Ati investit circa 40 de mil. euro pentru a dezvolta primul complex de birouri din portofoliul companiei, North Gate. Cat estimati ca valoreaza in prezent proiectul?
MI: Valoarea proiectului este undeva la peste 70 mil. euro.

DB: Pe langa compania de dezvoltari imobiliare Creativ Global Property, mai aveti un business de centre de materiale de constructii. Va tenteaza sa intrati si in alte afaceri?
MI: Ma tenteaza foarte multe business-uri doar ca timpul meu si puterea de concentrare nu se pot imparti intre foarte multe activitati si afaceri, asa ca trebuie sa ma limitez la aceste doua, altfel nu pot sa termin niciuna bine.

DB: Cum se deruleaza o zi de munca pentru Marius Ivan?
MI: O zi de munca tine de dimineata pana seara, meeting-uri zilnice cu personalul, cu furnizorii, cu agentiile, si in plus din cand in cand mai dau si interviuri. In fiecare zi trebuie sa rezolvi cat mai multe probleme intr-un timp cat mai scurt.

DB: Daca ati avea timp, ce alt business ati incepe?
MI: Daca nu as fi facut deja proiecte imobiliare, as fi inceput acum.

DB: Cum ati caracteriza piata imobiliara bucuresteana?
MI: Este o piata tanara, inca haotica. De la doar cativa dezvoltatori acum au aparut sute si sunt convins ca unii dintre ei nu vor putea sa tina pasul pentru ca nu au strategii pe termen lung. Unii au strategii pe termen scurt, axandu-se pe profituri si ca in orice domeniu de business in care te pregatesti sa dai un tun, poti sa nu-l mai dai si sa pierzi tot. Totusi este o piata frumoasa, in Bucuresti mai este inca mult de facut, cum si in Manhattan mai sunt inca multi zgarie-nori de ridicat.