\”Mintea de pe urma\”: Care au fost cele mai mari greseli din imobiliare

Pozitionarea proasta si realizarea unui profil nerealist, ca venituri, al potentialului cumparator, sunt considerate de specialisti ca fiind cele mai importante greseli de pe acest segment, pentru ca din aceasta lacuna a conceptului au pornit o serie de alte greseli. Printre acestea se numara si achizitionarea terenurilor la preturi foarte mari, pentru ca marjele erau calculate la preturi de vanzare de multe ori nerealiste, avand in vedere puterea de cumparare.

„In afacerile imobiliare, doar rigoarea bancilor finantatoare a trasat, pe alocuri, liniile directoare ale managementului”, spune Marius Stancescu, presedintele firmei de consultanta financiara Riff Holding.

Altfel, cand administrezi marje potentiale de beneficii de peste 100%, „orice prudenta dispare sub pretextul ca este loc pentru oricate erori, chiar semnificative. Putini s-au gandit, insa, ca afacerile imobiliare fac parte dintr-un sistem care, in mod ciclic, esueaza”, declara Stancescu.

Ce greseli au facut dezvoltatorii

1Anticiparea unei clase de mijloc care nu exista in Romania

Una dintre principalele greseli ale dezvoltatorilor imobiliari este anticiparea unei clase de mijloc care nu exista pe piata locala, cu un nivel de venit prea mare, spune Ion Catutoiu, directorul agentiei imobiliare RealTime.

Dezvoltatorii, in concurs cu brokerii si consultantii din real estate, au evaluat total gresit necesarul de fond imobiliar si puterea de achizitie a beneficiarilor interesati, spune si Marius Stancescu. De altfel, aceasta tendinta a fost semnalata de catre analistii imobiliari inca din 2008.

In prezent, in ciuda scaderilor de pret, aceste apartamente nu isi gasesc cumparatori pentru ca suprafetele mari, dar si costurile ridicate ale dezvoltatorilor determina ca preturile sa fie inca prea mari pentru bugetele clientilor.
[quote=Marius Stancescu, Riff Holding]Betia succesului in afacerile imobiliare era greu de oprit[/quote]
Alexandru Nitescu, directorul departamentului de investitii al Regatta, spune ca desi cererea solvabila din acest moment depaseste numarul apartamentelor noi livrate, acestea nu se vand pentru ca nu se raporteaza corect la bugetele potentialilor clientii, dar si pentru ca multe lasa de dorit la nivel de amplasare si calitate.

Aceasta discrepanta intre puterea de cumparare si ofertele de pe piata ii afecteaza si pe investitorii care au cumparat locuinte la pachet pentru a le revinde, care in prezent au pe stoc sute de apartamente si au o rata lunara de vanzari de doar cateva unitati locative.

Presedintele firmei Riff Holding, Marius Stancescu, mentioneaza ca aceasta discrepanta a fost „mascata” de politica de finantare a bancilor, in anii de boom ai pietei.

„Slaba reglementare a creditului imobiliar a putut face ca, pe de o parte, dezvoltatorii sa angajeze finantari de pana la 90% din valoarea proiectelor, iar pe de alta parte, beneficiarii si achizitorii sa se poata indatora cu pana la 100% din veniturile lor reale”, spune el.

Emanuel Odobescu, directorul general adjunct al Piraeus Bank, a admis, recent, in cadrul unui eveniment organizat de FinnMedia, ca in anii trecuti bancile au acordat credite cu foarte multa usurinta in incercarea de a prinde o cota de piata cat mai mare.

2„Generozitatea” excesiva a dezvoltatorilor

A doua greseala ca importanta este generozitatea excesiva a unora dintre companiile dezvoltatoare, care plateau zeci de milioane de euro pentru terenuri si pentru constructie, ceea ce in prezent creeaza dificultati de retunare a finantarii, dar si pentru un exit din care sa nu iasa in pierdere.

Dezvoltatorii si-au creat planuri de afaceri bazate pe marje foarte ridicate, uneori peste 300%,”facand astfel posibila si escaladarea alarmanta a preturilor la materialele si manoperele de constructii, dar si o ardere mai rapida a etapelor catre demascarea slabiciunilor si efectelor negative ale sistemului. Nu a mai fost decat un mic pas catre falimente sau suspendari inevitabile de proiecte, din care unele nu vor mai fi reluate niciodata”, spune Marius Stancescu.

„Multi s-au bazat pe o crestere mare a imobiliarelor si au fost foarte generosi cu banii, pentru constructie si proiectare. Oamenii cu care noi lucram la proiectare aveau oferte cu 50%, chiar 100% mai mari”, spune Ionut Negoita, care dezvolta cateva mii de locuinte in Capitala.

Principala greseala a dezvoltatorilor este ca toti au crezut ca piata va creste la infinit. Acum, doar volumul vanzarilor dinainte de criza face diferenta intre cei care au probleme si cei care nu au, este de parere Liviu Voinea, directorul general al Grupului de Economie Aplicata.

Deoarece preturile si cererea au scazut, acum dezvoltatorii au probleme cu rambursarea creditelor.

„Sectorul imobiliar este unul supraindatorat, de peste 3 ori mai mult decat media economiei. Acum, cand piata a scazut, nu mai au bani sa-si plateasca dobanzile”, adauga Voinea.

Cum ar fi putut sa-si usureze situatia dezvoltatorii care acum au probleme?”Sa stie cand sa se opreasca”, spune Voinea. „Sunt multi care nu doar ca au urcat exagerat preturile, dar au cumparat si foarte multe terenuri la preturi foarte mari, cand s-a ajuns la un anumit nivel ar fi trebuit sa se opreasca”.

3Alegerea unor companii de constructie fara experienta

Dorinta de a construi cu orice pret pentru a beneficia de cererea mare, in special venita din partea investitorilor, i-a determinat pe multi dezvoltatori sa aleaga si firme de constructie care nu aveau suficient de multa expertiza in domeniu, fie pentru ca nu aveau de unde alege, fie pentru ca le ofereau preturi mai mici, spun specialistii din domeniu.

„Pe o piata in care costurile erau de 700 euro pe mp, daca un antreprenor oferea 500 euro pe mp, companiile luau acest constructor, iar apoi pentru ca acesta nu avea suficienta expertiza erau nevoite sa rezilieze contractul si astfel se pierdeau si timp si bani”, spune Nimrod Zvik, directorul de vanzari al fondului de investitii Romania Invest, care are la revanzare peste 800 de unitati locuinte pe piata locala.

Aceasta situatie a determinat intarzieri ale constructiilor, dar si o reevaluare a bugetului necesar finalizarii constructiei, care a schimbat pentru multi calculele initiale.

4Lipsa experientei

„Foarte multi dezvoltatori imobiliari au intrat pe aceasta piata fara nicio experienta. Unii au venit din afaceri comerciale solide speculand oportunitati, au mutat profitul in real estate, si-au periclitat afacerile traditionale, chiar au falimentat core business-ul in dauna unor proiecte imobiliare. Ba, mai grav, au inceput multe proiecte fara sa finalizeze vreunul”, mai spune Stancescu.

Lipsa de experienta si mirajul castigului i-a determinat pe unii dezvoltatori sa se extinda in domeniul imobiliar peste puterile financiare.

„Tendinta aceasta este tipica pietelor cu antreprenori needucati in organizarea si administrarea eficienta si prudenta a afacerilor”, explica Stancescu.

Vina nu este, insa, in totalitate, a lor.

„Este incredibil cate companii dezvoltatoare au primit refinantari de 85 – 90% din pretul actualizat al terenurilor, bancile fiind cele mai vinovate de aceasta anomalie. Este incredibil cate companii fara experienta dovedita in real estate au primit credite”, spune Stancescu.

Dar nu doar dezvoltatorii de pe piata locala au „minimizat” riscurile si prudenta, ci si fondurile de investitii internationale.

„Este interesant cum au reusit o multime de fonduri de investitii imobiliare, cu multa expertiza internationala, sa faca erori fundamentale de apreciere a realitatii afacerilor si a consecintelor negative ale supradimensionarii proiectelor, preturilor, profitului si cererii”, adauga Stancescu.

Ce solutii exista acum

In primul rand, reducerea marjelor pana la dimensiuni normale de 10 – 20%, incluzand costurile finantarilor, este de parere Stancescu.

De asemenea, in opinia lui, pot fi cedate parti din proiecte unor fonduri sau dezvoltatori care au puterea de a le termina, a le pune pe piata, sau de a-si asuma costurile conservarii.

„In stadii avansate, pot livra partial imobilele incasand redeventele finale cu ajutorul carora sa termine lucrarile ramase de executat. Imobilele ajunse la stadiul de finisaj pot fi renegociate si livrate ca atare. Cele aflate in stadiu incipient, trebuie conservate pana la revigorarea creditului”, mentioneaza Stancescu.

„Din pacate, experiente similare din alte state ne confirma ca multe proiecte incepute vor fi abandonate, tocmai din motive economice, de diminuare a pierderilor. Dezvoltarile initiate pe un suport masiv de creditare pot fi conservate temporar, cu riscul majorarii creditului principal prin finantarea dobanzilor. Gradul de expunere in astfel de cazuri este la latitudinea bancilor”, mai adauga consultantul financiar.