Necazurile unei foste \”mine de aur\”, acum in lichidare: Criza a redus de 5 ori valoarea platformei Republica, dar tot nu apar cumparatori

Creditorii uzinei Republica din Bucuresti, in faliment de cativa ani, au hotarat recent sa scada cu 25% pretul de vanzare pentru activele companiei din estul Capitalei. Astfel, un teren de aproape 27 de hectare si constructiile industriale aferente vor fi ofertate la 36,4 mil. euro plus TVA.

Noul pret de vanzare, de aproximativ 140 euro/mp plus TVA, este de circa 5 ori mai mic fata de media de 700 euro/mp, platita de investitorii imobiliari in 2007 pentru platformele industriale cumparate in Capitala.

Desi de 5 ori mai ieftin, terenul nu a atras atentia niciunui investitor, pentru ca pretul este prea mare pentru piata de acum, considera lichidatorul Republica, firma RVA Insolvency Specialists.

Lichidatorul a organizat deja doua licitatii la acest ultim pret stabilit de creditori (intre care cel mai important este statul roman – n.r.), ultima avand loc miercuri. La niciuna dintre ele, insa, nu s-a prezentat nimeni. In total, pana acum au avut loc 7 licitatii pentru vanzarea fostei platforme Republica.
[img=709]Uzina Republica vazuta din satelit[/img]
„Nimeni nu a cumparat macar caietul de sarcini, ca sa vada despre ce este vorba. In opinia mea, pretul este inca departe de realitate. In conditiile crizei, nu exista interes pentru un teren atat de mare. Aici se vrea o vanzare ‘en-gros’ la un pret pe metru patrat mai mare decat al unui teren cu suprafata mai mica”, spune practicianul in insolventa Teodor Nicolae, directorul RVA Insolvency Specialists, lichidatorul activelor companiei.

„Organizam licitatii in fiecare miercuri. Daca tot nu o sa se vanda, se va hotari la urmatoarea adunare a creditorului ce vom face mai departe”, adauga Nicolae, care considera ca printre posibilele solutii se numara ori inca o scadere de pret, ori o parcelare a terenului, astfel incat la vanzare sa fie scoase suprafete mai mici.

Devalorizarea terenurilor care fac parte din foste platforme industriale este vizibila si in cazul unei alte foste uzine scoasa la vanzare: Timpuri Noi. Recent, reprezentantii companiei au spus ca pentru vanzarea terenului de 5,4 hectare se discuta acum de sume de circa 30 mil. euro, de trei ori mai putin fata de cea mai buna oferta primita in trecut: peste 90 mil. euro, la finalul lui 2007.

Anul 2007 a fost unul dintre cei mai buni pentru proprietarii de platforme industriale, care au descoperit ca aceste active sunt adevarate „mine de aur”, ca urmare a interesului crescut pentru astfel de proprietati din partea dezvoltatorilor imobiliari. Astfel, in 2007, cele mai mari 10 tranzactii de terenuri din Capitala, majoritatea fiind reprezentate de foste platforme industriale, au totalizat peste 500 mil. euro.

Printre tranzactiile incheiate in 2007 se numara cele pentru platformele Laromet, Tricodava, Electroaparataj, Compania Industriala Grivita.

Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat de compania Africa Israel pentru 77,5 milioane de euro, cea mai mare tranzactie imobiliara cu un teren din Capitala.

Lipsa de interes pentru astfel de proprietati a determinat creditorii sa gaseasca solutii alternative. Un exemplu este situatia platformei Rulmentul din Brasov, unde dupa mai multe licitatii esuate, s-a hotarat vanzarea pe bucati a platformei care se intinde pe 44 de hectare, iar institutiile statului, care reprezentau cel mai mare creditor, au primit in plata anumite imobile din platforma, care urmeaza sa fie administrate de Primaria Brasov.

Statul este cel mai mare creditor si in cazul uzinei bucurestene Republica, companie de la care Ministerul Finantelor are de recuperat, potrivit lui Nicolae, 32 mil. euro.

„Pe langa aceasta suma se adauga si cheltuielile de lichidare, asa ca la acest pret (36,4 mil. euro – n.r.), ministerul oricum nu isi recupereaza integral creanta”, mai spune Nicolae.

Republica este in procedura de faliment de 6 ani si are datorii totale de 62 mil. euro. La sfarsitul lui 2007, lichidatorul a vandut unei firme din India linia de fabricare a tevilor petroliere a uzinei pentru putin peste 6 mil. euro. In total, pe toate mijloacele de productie vandute s-au incasat 12,5 mil. euro, iar potrivit unor declaratii anterioare ale lui Nicolae, banii au fost utilizati pentru a se achita salariile restante si pentru cheltuielile de lichidare. Astfel, angajatii companiei nu se mai numara printre creditori.

Pe piata exista o inflatie de active scoase la lichidare

Situatia activelor Republica nu este singulara, in general pe piata gasindu-se dificil cumparatori pentru activele firmelor aflate in lichidare.

Practicianul in insolventa considera ca lipsa de cumparatori este principala problema in acest moment in zona de lichidari de active, la care se adauga insa si pretul inca neatractiv.

„Cea mai potrivita descriere pentru activitatea noastra este ca avem mai multa activitate, dar neplatita”, spune Nicolae. Lichidatorii judiciari primesc un comision la vanzarea activelor.

„Sunt foarte multe lichidari, numarul falimentelor a crescut, insa pe piata nu exista cumparatori, asa ca s-a ajuns la o inflatie de active„, mai adauga specialistul.

Specialistii spun ca pe piata locala putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa se reorganizeze, cei mai multi ajungand la faliment.

Totusi, cel putin in cazul dezvoltatorilor imobiliari, scoaterea la lichidare a activelor face parte din cazurile izolate.

„Sunt cazuri izolate, pentru ca pe piata sunt foarte putini cumparatori. Eforturile noastre sunt pentru reorganizare, insa succesul acestor demersuri depinde si de momentul in care compania intra in insolventa si de suportul pe care il are din partea creditorilor”, spune Andreea Anghelof, partener la Casa de Insolventa Transilvania, societate care va organiza pe 6 iunie o licitatie publica pentru vanzarea mall-ului Tiago din Oradea, dezvoltat de irlandezi de la Mivan, dar care nu a fost deschis din lipsa de chiriasi.

Reprezentantii Casei de Insolventa Transilvania sustin ca exista interes din partea investitorilor pentru mall-ul din Oradea, acesta fiind si motivul pentru care creditorii s-au hotarat atat de repede sa-l scoata la vanzare, decizie atipica pe piata locala, unde expunerile bancilor in zona de real estate sunt foarte mari.

„Cazul acesta a fost mai atipic, creditorii au crezut ca cea mai buna solutie este scoaterea la vanzare rapida”, spune Anghelof.

„In general, cei interesati sunt investitori cu planuri pe termen mediu si lung. Activul aproape finalizat este atractiv, creditorii incercand sa il valorifice cat mai repede”, spune Andreea Anghelof.

Firma prin care dezvoltatorul imobiliar Mivan dezvolta acest proiect nu a depus niciun plan de reorganizare. In general, decizia de reorganizare sau faliment este luata de creditori, compania sau lichidatorul neavand un cuvant final de spus.

Pretul de strigare din cadrul licitatiei este de 35,5 mil. euro fara TVA. Firma a intrat in insolventa la finalul anului trecut, ca urmare a unei cereri inainte la Tribunalul Bucuresti de firma oradeana de constructii Gauss Topo.

Un alt caz de lichidare a unei firme din domeniul imobiliar este cel al dezvoltatorului EFG Crevedia, care ar fi urmat sa dezvolte pe un teren de 124 de hectare un cartier cu 6.000 de locuinte.

La finalul anului trecut, in cadrul unei licitatii, o companie din grupul Raiffeisen a cumparat un teren de 124 de hectare in Crevedia cu 11 mil. euro.

De ce directia in care merg cele mai multe firme aflate in insolventa este falimentul

Nicolae crede ca aceasta situatie este determinata in principal de lipsa de cultura economica din Romania. „In tarile dezvoltate proprietarii de companii hotarasc din timp ce au de facut cu societatea si cand constata ca datoriile se apropie de valoarea activelor apeleaza la un specialist in insolventa pentru o reorganizare, fara a fi nevoie sa ajunga in tribunal”.

„In Romania, actionarii tin cu dintii de firmele lor si cand creditorii se satura sa negocieze se ajunge la tribunal. Sunt situatii cand datoriile depasesc si de 10 ori valoarea activelor. Daca toate bunurile tale nu acopera datoriile, cum sa te reorganizezi?„, spune directorul RVA.

„Repet, este o problema de cultura economica, in afara un manager ia hotarari repede. Mai avem cateva zeci de ani pana sa ajungem acolo”, mai spune Nicolae.