\”Nisipuri miscatoare\” pentru dezvoltatorii imobiliari: Apare pericolul sa primeasca inapoi ce credeau ca au vandut

Concluzia apartine mai multor avocati si analisti din piata.

Daca in 2008 principalele probleme ale pietei imobiliare din Romania erau suspendarea proiectelor si accesul dificil la finantare pentru noi constructii, incet – incet, o data cu agravarea crizei, scaderea dramatica a tranzactiilor a determinat o crestere a numarului dezvoltatorilor care isi platesc cu greu datoriile.

In plus, nici dezvoltatorii care au cea mai mare parte a locuintelor precontractate nu pot sta prea linistiti, avand in vedere ca este de asteptat sa apara mari probleme la achitarea acestor locuinte pentru multi cumparatori (in special investitori, acestia acoperind circa 70% din achizitiile de locuinte noi din Bucuresti – n.r.).

„Nu avem o cifra exacta a numarului de devoltatori cu probleme, dar credem ca a crescut semnificativ comparativ cu anii trecuti. As risca chiar sa spun ca 7 din 10 dezvoltatori au sau vor avea in curand, daca situatia economica nu se indreapta, probleme cu lichiditatile. Pe cale de consecinta, numarul restantierilor catre diferiti creditori, de exemplu banci sau furnizori, va creste”, a spus Ciprian Goldeanu, avocat in cadrul firmei WolfTheiss.

„In opinia mea, destul de multe cazuri se vor rezolva prin intermediul instantelor de judecata. Totusi, personal, sper ca dezvoltatorii si creditorii vor gasi solutii amiabile de rezolvare a platii datoriilor si nu vor sufoca instantele. Pe langa dezavantaje evidente ale ajungerii in instanta, un numar mare de executari silite si de dosare de insolventa ar determina tergiversarea proceselor”, a adaugat Goldeanu.

Un exemplu de companie imobiliara care este in insolventa este firma constanteana Vectra Construct, care a demarat in anii trecuti mai multe proiecte rezidentiale de mici dimensiuni in Constanta si care are datorii catre mai multi creditori.

Nici dezvoltatorii mai mari nu au fost ocoliti de problemele lipsei de lichiditati, compania Strabag oprind pentru cateva luni constructia proiectului Asmita Gardens, ca urmare a unei restante a grupului Asmita catre Strabag, compania de constructii.

Situatiile in care dezvoltatorii au restante de plata fata de constructori s-au rezolvat pe piata locala si prin alte solutii, potrivit avocatului Romeo Cosma.

„In cazul in care dezvoltatorii inregistreaza debite restante fata de constructori, pentru a evita eventuale litigii, s-a recurs inclusiv la varianta in care dezvoltatorii transfera catre firma de constructii dreptul de proprietate asupra imobilelor a caror constructie face obiectul contractelor de antrepriza (in special este cazul apartamentelor din complexele rezidentiale), in schimbul stingerii oricaror obligatii de plata. Operatiunea este definita din punct de vedere juridic ca dare in plata”, a spus Romeo Cosma, managing partner la Cosma si Asociatii.

Ponderea investitorilor care renunta la apartamentele precontractate ar putea sa creasca la 60-70%

O data cu finalizarea proiectelor, locuintele precontractate in anii trecuti de investitori ar putea sa se intoarca anul acesta in portofoliul dezvoltatorilor, ca urmare a accesului dificil la finantare al clientilor, companiile ce au precontractat locuintele pierzand astfel avansul deja platit.

Un exemplu este dezvoltatorul imobiliar Adama, care a primit inapoi circa 40 de apartamente de la un investitor spaniol, care precontractase in proiectul Edenia Titan peste 140 de unitati locative.

Momentan, cazurile de acest gen care se fac publice sunt foarte izolate.

„Foarte multi dintre investitori renunta la pachetele pe care le-au precontractat fie pentru ca nu-si mai pot onora platile finale catre dezvoltori, fie pentru ca nu au reusit sa revanda aceste pachete catre utilizatorii finali”, a spus Mihaela Pana, directorul departamentului rezidential al DTZ Echinox.

„Intr-o piata instabila, in care preturile au scazut, cumparatorii sunt mult mai putini dar si mult mai atenti, investitorii care au achizitionat apartamente pur speculativ s-au trezit ca nu-si pot valorifica produsele. Au preferat sa piarda avansul platit la antecontract, respectiv 10-20% din valoarea apartamentelor, decat sa-si imobilizeze sume considerabile pentru a finaliza tranzactia”, a adaugat Pana.

„Ceea ce se incearca acum este limitarea pierderii, unele fonduri preferand sa piarda avansul catre dezvoltatorul initial, decat sa plateasca o suma mult mai mare si sa stea cu apartamentele nevandute sau sa le vanda printr-o pierdere si mai mare”, este de parere si Irina Petrescu de la Esop.

„Din estimarile noastre, circa 60-70% din investitori vor renunta la apartamentele precontractate, un procent destul de mare. In cazul unor complexuri, fondurile de investitie au cumparat apartamente a caror valoare s-a diminuat acum cu pana la 30-40%. In acest caz, e de preferat sa piarda avansul platit dezvoltatorilor”, a spus Petrescu.

In acelasi timp sunt si fonduri de investitii care au primit finantare pentru a achita locuintele precontractate, un exemplu in acest sens fiind Romania Invest, care a imprumutat 1,6 mil. euro de la Bank of Cyprus pentru a achita 25 de unitati locative in proiectul My Dream Residence din Bucuresti.

Nu doar investitorii dau locuintele precontractate inapoi, ci si unii clienti finali, care, ca urmare a schimbarilor conditiilor de creditare, se vad pusi in situatia in care nu mai au de unde sa ia banii pentru achitarea locuintei, asa ca renunta la avansul dat prin precontract.

Sunt si cazuri mai fericite in care un client a precontractat de la un dezvoltator care are in constructie mai multe proiecte cu termene de finalizare diferite si poate sa isi mute rezervare intr-un proiect care se va finaliza mai tarziu. „Am avut cateva astfel de situatii, in care clientii nu isi mai puteau lua credit si si-au mutat precontractarile in celalalt proiect al nostru”, a spus directorul de vanzari al unui dezvoltator care are in constructie doua proiecte rezidentiale in Capitala.

Executarile silite sunt excluse pentru 2009

Desi numarul restantierilor este in crestere, avocatii exclud, cel putin pentru jucatorii mari de pe piata, posibilitatea aparitiei de executari silite, in instanta cautandu-se alte solutii pentru plata creantelor.

„Nu cred ca anul acesta bancile vor trece la executarea silita a debitorilor semnificativi. Exista o explicatie simpla din punctul meu de vedere: nu exista cumparatori sau, mai bine spus, nu exista cumparatori dispusi sa plateasca sumele solicitate”, a explicat Goldeanu.

„Consider ca bancile trebuie sa analizeze foarte atent daca o vanzare sub presiune, un ‘fire sale’, este in beneficiul lor”, a adaugat Goldeanu de la WolfTheiss.

Alte solutii pentru evitarea chemarii in instanta

Cea mai la indemana solutie pentru dezvoltatori este, bineinteles, sa incerce sa ajunga la o intelegere cu creditorii.

„Foarte multi dintre dezvoltatori incearca sa ajunga la o intelegere cu banca partenera pentru a iesi din criza sau incearca sa vanda un numar de unitati la un pret foarte atractiv pentru a inchide contractul de finantare”, a spus Mihaela Pana directorul departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Este important ca dezvoltatorii sa isi reanalizeze proiectele din punct de vedere al business-ului, inclusiv sustenabilitatea acestora, avand in vedere si faza post finalizare.
„Au fost putini totusi acei dezvoltatori care, asumandu-si scaderea, uneori dramatica a profitului, au facut reduceri de pret, au renegociat inclusiv antecontractele cu clientii si in final si-au salvat proiectele”, a comentat Romeo Cosma.

„Cu toate acestea, nu s-a inregistrat pana in prezent un faliment notabil in cazul unui dezvoltator prezent pe piata din Romania, cu exceptia poate a celui belgian, Immo Industry Group (care a intrat in insolventa la nivel global – n.r.)”, a mai spus Cosma.

„Este intr-adevar de asteptat ca in lipsa unor masuri concrete care sa relanseze creditarea, situatia dezvoltatorilor sa devina din ce in ce mai grea si sa asistam la falimente rasunatoare in domeniu„, a conchis Romeo Cosma.