Piata birourilor a raportat prima scadere in 5 ani a gradului de ocupare

Astfel, gradul de ocupare a scazut de la nivelul de 98% inregistrat in semestrul al doilea din 2007 pana la 96,5% in primul semestru din 2008.

Stocul de birouri disponibile a crescut ca rezultat al finalizarii numeroaselor cladiri de birouri si datorita scaderii activitatii de inchiriere in primul semestru din 2008. In plus, numarul mare de contracte de pre-inchiriere a contribuit la cresterea stocului de spatii libere deoarece presiunea cererii a fost transferata catre anii urmatori, conform Atisreal.

La sfarsitul lunii iunie, stocul total de birouri neinchiriate era de 61.000 mp, in crestere cu 49% comparativ cu prima jumatate a anului 2007. Birourile de clasa A reprezentau 18% iar cele de clasa B circa 79% din stocul total de birouri disponibile. Gradul de ocupare pentru birourile de clasa A a inregistrat o usoara scadere de 1 punct procentual comparativ cu primul semestru din 2007, in timp ce la birourile de clasa B s-a inregistrat o scadere de 0,5 puncte procentuale.

Livrarile de birouri clasa A le-au depasit pentru prima oara in 8 ani pe cele de clasa B

Din cei 235.000 mp de birouri livrati in primul semestru al anului in Capitala, circa 55% au fost spatii de birouri clasa A. Totusi ponderea cladirilor de birouri de clasa B ramane in continuare majoritara pe piata, cu 60% din totalul de spatii de birouri moderne existente, de 1,7 milioane mp. Schimbarea care a avut loc pe piata la inceputul acestui an este determinata de cererea in crestere a companiilor pentru cladiri clasa A., potrivit reprezentantilor Atisreal.

Primul semestru al anului a mai adus o schimbare pe piata birouri: numarul de metri patrati de birouri inchiriati in Capitala a scazut cu 20% fata de perioada similara a anului trecut. Astfel, in primul semestru al acestui an au fost inchiriati si preinchiriati 192.000 mp, dintre care 70% au fost spatii de birouri de clasa A.

Unul din motivele scaderii? Conditiile economice nesigure la nivel global au determinat companiile care se extind sa fie mai atente cu spatiul inchiriat, asa ca negocierile dureaza mai mult.

Cei mai activi chiriasi au fost companiile de telecomunicatii sau furnizorii de servicii. Pe de alta parte, cererea din partea institutiilor financiare, de outsoursing si telemarketing a scazut, ceea ce a afectat si activitatea pe segmentul de inchirieri de birouri de clasa B.

In general chiriasii doresc spatii cuprinse intre 1.000 si 3.000 mp, cele mai cerute fiind unitatile de sub 2.500 mp. De asemenea, chiriasii aloca bugete de 18-20 euro pe mp lunar pentru cladirile clasa A si 16-18 euro pe mp pentru cladirile de clasa B in zone usor accesibile si 12-14 euro/mp/luna pentru spatii ampasate in zone secundare.

Companiile ce solicita birouri de calitate situate in zona centrala trebuie sa inceapa cautarile cu 6-9 luni inainte de mutare, de aceea in S1 din 2008 au fost semnate numeroase contracte de preinchiriere, reprezentand 65% din volumul total de inchirieri. Totusi aceasta tendinta nu este caracteristica si pentru alte zone ale capitalei, unde exista in prezent mai multe spatii disponibile comparativ cu anii precedenti.

Cresterea chiriilor a incetinit

Pe parcursul primului semestru din 2008 piata locala a inregistrat o incetinire a cresterii chiriilor si chiar o stagnare la nivel de segmente de piata ca urmare a schimbarilor inregistrate pe piata imobiliara si in mediul macroeconomic. Cu toate ca piata de birouri este caracterizata de o pozitie avantajoasa a proprietarilor, conditiile de inchiriere din S1 2008 au fost afectate de extinderea perioadei de negociere ca urmare a cresterii ofertei si a conditiilor mai flexibile oferite de proprietari chiriasilor din zonele non-centrale, conform Atisreal.

Nivelul chiriilor inregistrat in primul semestru din 2008 a fost neuniform si a inregistrat fluctuatii semnificative in functie de zona si calitatea constructiei. In primul semestru din 2008, chiriile medii pentru birourile de clasa A au crescut cu 5%, comparativ cu semestrul 2 din 2007, ajungand la 22-23 euro/mp/luna, in timp ce pentru birourile de clasa B chiriile se situeaza in prezent intre 14-16 euro/mp/luna, pana la 18 euro/mp/luna.

Usoara cresterea inregistrata de limita superioara a chiriei pentru birourile de clasa B s-a datorat calitatii superioare a cladirilor finalizate in zonele secundare. Chiria obtinuta pentru spatiile de clasa B mai putin atractive se incadreaza intre 12-14 euro/mp/luna.

In centrul orasului, datorita ofertei limitate (ca suprafata si facilitati) pentru chiriasii firme internationale, limita superioara a chiriei s-a situat intre 22-24 euro/mp/luna, zona centrala ramanand cel mai scump segment.

Pe parcursul primului semestru din 2008, chiriile din zona de nord au inregistrat valori similare cu aceeasi perioada din 2007, intre 16-18 Euro/mp/luna, in special datorita finalizarii numeroaselor cladiri de birouri din zona, in timp ce chiriile din tranzactiile de pre-inchiriere au ramas constante intre 11-14 euro/mp/luna

Pentru cladirile de calitate amplasate in zona Floreasca sau Barbu Vacarescu, chiriile se situeaza in prezent intre 22-23 euro/mp/luna. Birourile noi situate in zona de vest au chirii cuprinse intre 12-15 euro/mp/luna pentru birourile deja finalizate si 11,5-12,5 euro/mp/luna pentru tranzactiile de pre-inchiriere.

In cadrul proiectelor cu suprafete mari situate in zone secundare se ofera conditii de inchiriere mai flexibile si mai multe avantaje, datorita ratei mai mici de ocupare.

Cheltuielile operationale au crescut cu 10-15%, iar cele ale locurilor de parcare s-au majorat si cu 75%

Pentru al patrulea semestru consecutiv, cheltuielile operationale au crescut. Cheltuielile de intretinere pentru birourile de clasa A au crescut cu 10-15 % comparativ cu semestrul 2 din 2007, situandu-se in prezent intre 4-4,5 euro/mp/luna, in timp ce cheltuielile pentru spatiile de clasa B inregistreaza un nivel similar cu cel din a doua jumatate a lui 2007, variind intre 3-3,5 euro/mp/luna.

Chiriile lunare pentru spatiile de parcare au inregistrat o crestere semnificativa, cu o rata de crestere intre 50-75% si chiar mai mare in zonele centrale, in functie de zona si de numarul de locuri de parcare disponibil raportat la suprafata inchiriabila.

In zonele centrale chiria pentru un loc de parcare suprateran se situeaza in prezent intre 100-120 Euro/loc/luna si intre 130-150 euro/loc/luna pentru un loc de parcare subteran. Pentru locurile de parcare subterane situate in zonele secundare nivelul chiriei se situeaza intre 90-120 euro/loc luna, in timp ce pentru locurile supraterane se platesc 80-90 euro/loc/luna.

Previziuni pentru urmatoarele 18 luni

Cererea mare existenta coroborata cu proiectele moderne de mari dimensiuni sustinute de tranzactii semnificative de pre-inchiriere incheiate in ultimele 12 luni indica un trend ascendent al pietei pe termen scurt.

Stocul de spatii de birouri construite speculativ propus spre finalizare in semestrul 2 din 2008 totalizeaza in prezent aproximativ 200.000 mp, cu 148.000 mp concentrati in zona de nord si vest.

Stocul de spatii de birouri propus spre finalizare va determina scaderea chiriilor obtenabile, in special in zonele secundare. Totusi, aproape 55% din spatiile de birouri propuse spre finalizare pentru acest an sunt deja pre-inchiriate, ceea ce va determina mentinerea conditiilor dificile pentru chiriasii care solicita suprafete mari de birouri la standarde inalte de calitate.

In cazul in care stocul de birouri propus spre finalizare pentru semestrul 2 din 2008 va fi livrat in intregime pe piata, stocul total de birouri va atinge 1,9 milioane mp pana la sfarsitul anului. Dupa cresterea spectaculoasa a numarului proiectelor de clasa A finalizate in acest an, echilibrata totusi de livrarea a numeroase cladiri de clasa B, spatiile propuse pentru finalizare demonstreaza in continuare tendinta pietei pentru spatii clasa A, care ofera suprafete de mari dimensiuni si dotari de calitate. Ca urmare, birourile de clasa A reprezinta 55% din totalul de spatiii de birouri propuse spre livrare in semestrul 2 din 2008.

Compania imobiliara Atisreal, parte a BNP Real Estate, si-a inceput activitatea in Romania la inceputul acestui an, prin preluarea Cornerstone International (fostul CBRE, pana la retragerea francizei in vara lui 2007-n.r.).

In februarie 2008, reprezentantii Atisreal estimau ca vor obtine o cifra de afaceri de 4,8 mil. euro anul acesta in Romania.

Compania preluata de Atisreal a inregistrat anul trecut pe piata locala venituri de 3 mil. euro.