Programul \’\’Prima Casa\’\’, ca-n Caragiale: Sa se revizuiasca, primesc, dar sa nu se schimbe nimic!

Guvernul a anuntat ca va majora plafonul de garantare din cadrul programului Prima Casa de la 60.000 pana la 75.000 euro, pragul maxim fiind valabil doar in cazul in care solicitantii se vor asocia pentru a construi o locuinta noua. Adica mai pe romaneste, vor pune mana de la mana sa construiasca un bloc.

Pentru ceilalti, care vor sa cumpere locuinte deja construite, limitele vor ramane la 60.000 de euro in cazul locuintelor vechi si 70.000 de euro in cazul celor noi. Detaliile prezentate joi de Sebastian Vladescu, ministrul Finantelor, se vor regasi in proiectul de lege pe care guvernul il va adopta la inceputul saptamanii viitoare.

Cum era de asteptat, decizia guvernului a starnit numeroase controverse. Patronatele din domeniul constructiilor, care au luat de buna declaratia premierului Boc privind ”stimularea constructiilor noi”, au protestat public, iar agentii imobiliari si-au frecat mainile de bucurie: decizia executivului ar urma sa duca la cresterea preturilor pe piata imobiliara.
[quote=Ionut Negoita, dezvoltator imobiliar]Daca plafonul creste, vor creste si preturile locuintelor, pentru ca dezvoltatorii care au incercat sa ieftineasca apartamentele sub 60.000 de euro, pentru a beneficia de programul Prima Casa, vor urca preturile[/quote]
Reprezentantii firmelor de constructii spun ca se asteptau ca guvernul sa se tina de cuvant si sa lanseze o masura cu adevarat anti-criza, sa stimuleze constructia imobiliara. Aceasta, dupa un an de criza in care sectorul constructiilor, altadata unul dintre motoarele cresterii economice, s-a prabusit.

”Majorarea plafonului la Prima Casa 2 nu rezolva problemele din sistem, de vreme ce targurile de imobiliare au dovedit ca doar 10% din oferta de pe piata se incadreaza in noul plafon de 70-75.000 de euro”, a declarat Vasile Turcu, patronul Romconstruct si presedintele asociatiei patronale din constructii CONPIROM.

”In cazul in care Prima Casa permite din nou achizitionarea de locuinte deja construite, programul ii salveaza pe developerii si pe intermediarii din domeniul imobiliar, multi din afara tarii si care isi repatriaza profitul fara nici un avantaj pentru Romania, in timp ce muncitorii din constructii si domeniile conexe vor ajunge someri”, a mai spus omul de afaceri.
[quote=Vasile Turcu, presedinte CONPIROM]Prima Casa va fi avantajoasa numai pentru cei care speculeaza piata imobiliara, nu pentru cei care vor sa construiasca[/quote]
La randul lor, expertii de la Centrul pentru Dezvoltarea si Analiza Politicilor Publice sustin ca programul „Prima casa”, in forma sa actuala, produce distorsiuni in piata, creand un etalon de pret.

Astfel, valorile locuintelor se aliniaza ca pret la valoarea maxima a nivelului garantiei, generand artificial o crestere de cel putin 10-15% fata de pretul pietei, in detrimentul cumparatorilor, dar in avantajul creditorilor si al intermediarilor de pe piata imobiliara.

„Acest plafon nu face decat sa distorsioneze piata. Toate apartamentele de 2 camere din Bucuresti s-au aliniat la acest pret, ca si cele de 3 si 4 camere din provincie. In loc sa fie stimulata concurenta, s-a plafonat oferta”, a aratat Dragos Buhociu, arhitect, Universitatea de Arhitectura si Urbanism ”Ion Mincu” Bucuresti.

In replica, ministrul Vladescu a declarat joi ca solutia plafonului s-a dovedit eficienta anul trecut, iar preturile nu au crescut. El a explicat ca cele mai multe dosare de finantare au vizat garantii in jurul a 45.000 de euro.

”Pragul de 75.000 este suficient pentru situatia actuala din piata”, a spus Vladescu, respingand propunerile patronatelor din constructii privind majorarea pragului la 100.000 de euro.

Cum stimulam constructia de locuinte noi

Programul Prima Casa a reprezentat, anul trecut, o afacere doar pentru piata imobiliara. S-au vandut aproape in totalitate locuinte vechi, cele mai multe in Bucuresti.

Dincolo de faptul ca dosarele s-au aprobat cu intarzieri de pana la 60 de zile, au fost cateva sute de romani care s-au declarat fericiti ca au cumparat o casa, chiar daca cele mai multe au peste 20 de ani vechime si peste cativa ani vor trebui renovate.

Prima Casa a adus prea putine oferte pentru apartamentele noi si asta pentru ca dezvoltatorii nu au vrut sa lase la pret, cum de altfel nu o fac nici in prezent, spun specialistii. Dezvoltatorii se justifica, in principal, prin costurile constructiei, realizate in perioada in care preturile materialelor de constructii erau la maxim.

In conditiile in care piata tine la pret, iar clientii nu par a mai fi dispusi sa inchida ochii la ofertele asa-zis ”promotionale” ale dezvoltatorilor, Prima Casa 2 va aduce tranzactii, potrivit expertilor, aproape exclusiv pe piata apartamentelor vechi.

Cum ar putea fi stimulati clientii sa cumpere locuinte noi? Expertul Daniel Olteanu, de la Centrul de Dezvoltare si Analiza a Politicilor Publice, afirma ca rolul major ar trebui sa il joace statul, prin impunerea unor preturi medii pe metru patrat pentru diferitele tipuri de locuinte, calculate in functie de evolutia pietei imobiliare in ultimii 7 ani. Organizatia a ajuns la aceasta solutie in urma unui studiu la care au participat arhitecti, specialisti in imobiliare, ingineri si economisti.

Iata care ar fi preturile medii: 300 de euro pe metru patrat pentru locuintele construite inainte de 1993 (anul finalizarii majoritatii locuintelor incepute de 1990), 350 euro/mp pentru locuintele construite intre anii 1994 si 2000, 450 euro/mp pentru locuintele construite intre anii 2001 si 15 februarie 2010 si 500 euro/mp pentru locuintele care vor fi construite’.

”Am ales sa folosim media ultimilor 7 ani (2003 -2009) a valorii locuintelor tranzactionate anual, in functie de valoare si de suprafata acestora si exprimat in euro pe metru patrat, deoarece orice politica publica trebuie sa se fundamenteze pe un indicator si nu pe o valoare maximala sau minimala care poate distorsiona piata”, a aratat Daniel Olteanu.

”O medie nationala pe 7 ani o consideram relevanta, deoarece orice politica publica trebuie sa aiba efecte unitare si masurabile, in orice localitate, fie din Bucuresti sau din provincie, si in plus trebuie sa fie reglata de mecanismele pietei”, a declarat expertul.

Pornind de la aceasta medie, statul ar putea emite garantii pentru fiecare imobil in parte, lasand astfel la latitudinea beneficiarului sa isi aleaga casa pe care si-o doreste, in functie de venituri si costul realizarii constructiei. ”In acest fel, pretul locuintelor finalizate este stabilit de piata, deoarece guvernul nu mai impune un etalon de pret in piata si nu mai distorsioneaza raportul dintre cerere si oferta”, a explicat expertul.

Laurentiu Plosceanu, presedintele Asociatiei Romane a Antreprenorilor in Constructii, spune ca eliminarea garantiei maxime de 60.000 de euro la Prima Casa si garantarea unui pret pe metrul patrat, in functie de realitatea pietei, ar fi o masura buna.
[quote=Laurentiu Plosceanu, presedinte ARACO]A merge si a stabili niste niveluri pe metru patrat inseamna a scadea o presiune pe o crestere artificiala a preturilor pe care vanzatorii le vor solicita pe termen scurt la apartamentele finalizate si nevandute[/quote]
Sebastian Vladescu, ministrul Finantelor, crede ca masura ar fi greu de implementat, pentru ca definirea preturilor din piata e complicata. ”Piata isi face singura preturile, este extrem de flexibila. Nu putem influenta piata”, a declarat Vladescu.

Expertii spun insa ca piata imobiliara este si asa distorsionata de pragurile impuse de guvern si prin discriminarile programului Prima Casa. ”Atata timp cat statul ajuta numai pe cei care vor sa isi cumpere imobile ieftine, nu si pe cei din patura mijlocie, care aspira la apartamente de un nivel calitativ mai bun, vorbim de discriminare’‘, a declarat arhitectul Dragos Buhociu.

O alta solutie identificata de specialisti ar fi ca statul sa ofera garantie pentru valoarea avansului in cuantum de 25% din pretul apartamentului. In acest fel, clientii si-ar putea alege orice apartament doresc, la ce pret isi permit, iar statul ar ajuta astfel intreaga piata imobiliara, nu numai pe cea veche. Conditia ar fi ca bancile sa isi asume si ele riscul unor asemenea investitii. Specialistii cred insa ca, avand in vedere experienta anterioara si nivelul creditelor neperformante, bancherii vor sufla si in iaurt.

O alta solicitare absolut necesara, in opinia expertilor care au contribuit la studiul realizat de Centrul de Dezvoltare si Analiza a Politicilor Publice, ar fi ca statul sa reduca taxele ce insotesc tranzactiile imobiliare. In prezent, aceste taxe depasesc cu usurinta 2.000 de euro. In Ungaria, nivelul situeaza pe la 200 euro, de 10 ori mai putin.

Patronatele din domeniul constructiilor au lansat joi un apel public la adresa guvernului, cerand modificarea programului Prima Casa 2, in asa fel incat sa se adreseze constructiei de locuinte noi.
[quote=Mihai Rohan, presedintele Federatiei Patronale din Industria Materialelor de Constructii]Daca vrem sa relansam economia, trebuie sa incurajam productia, nu speculatiile imobiliare[/quote]
Potrivit reprezentantilor CONPIROM, prin relansarea programului Prima Casa exclusiv pentru constructiile noi, peste 200.000 de oameni din domeniul constructiilor si sectoarelor anexe (proiectare, producatie de balast, BCA, vopseluri, usi etc.) ar avea de munca. Si asta dupa ce anul trecut numarul angajatilor din sectorul constructiilor a scazut cu 70.000, pana la 350.000, iar 20.000 de firme din domeniu au intrat in insolventa, si-au suspendat activitatea sau au dat faliment.

Stimularea constructiei de locuinte noi s-ar simti in intreaga economie, afirma Mihai Rohan, presedintele Federatiei Patronale din Industria Materialelor de Constructii. ”De la industria materialelor de constructii la metalurgie, la industria forestiera si cea a mobilei, cu totii ar avea de castigat”, a declarat Rohan.

Anul trecut, Prima Casa a reprezentat doar 2% din piata constructiilor, estimata la 12,2 miliarde de euro, in scadere cu 17% fata de 2008. ARACO estimeaza ca piata ar putea stagna in acest an, intr-o perspectiva optimista, dar o apreciere realista indica un declin de 8-9%.