QLD: Asteptarea din imobiliare este, ca si pe bursa, in principal de natura psihologica

DailyBusiness

: Anul trecut, cand a demarat criza creditelor in SUA, analistii nu se asteptau sa fie afectata si piata imobiliara romaneasca. Totusi, indirect prin scumpirea creditelor, aceasta a fost afectata. Cum vedeti, ca dezvoltator, evolutia pietei in primele 6 luni ale anului?
Nick Stathakis: In primele 6 luni a fost intr-adevar mai mult sau mai putin o stagnare a pietei imobiliare, insa in opinia mea acest lucru a fost de natura psihologica.

DB: La ce va referiti?
NS: Criza financiara globala a creat un efect pshihologic in Romania, care se observa nu doar in real estate, prin tendinta investitorilor si cumparatorilor de a astepta, ci si pe pietele de capital, respectiv pe BVB. In opinia mea, este ceva temporar. Nu pot spune daca lucrurile se vor schimba in urmatorul trimestru sau in urmatorul semestru, dar cu siguranta nu va fi de lunga durata. Piata spaniola era supraincalzita, iar in Romania nu este cazul sa discutam despre o caderea a preturilor locuitelor noi pentru ca piata este inca dominata de cerere.

DB: Ce anume va determina sa considerati ca aceste efecte psihologice vor fi depasite in scurt timp?
NS: Parametrii de baza ai economiei romanesti nu s-au schimbat. Romania este o tara membra a Uniunii Europene acum, produsul intern brut creste mai repede decat in alte tari si mai repede decat a fost estimat initial pentru ca in primul trimestru din 2008, PIB-ul Romania era in crestere cu 8,2%, cea mai mare majorare din UE. De asemenea salariul mediu din Romania a crescut in 2007 cu circa 40%. Aceste lucruri arata ca economia creste si in acelasi timp daca discutam de imobiliare, in special de segmentul rezidential, in mod sigur oferta este inca mult mai mica decat cererea, decalaj care va continua sa existe cel putin inca 3-5 ani.

DB: Totusi, criza economica globala are si efecte de natura practica in cadrul sistemului bancar, iar scumpirea creditelor afecteaza cererea. Cum apare aceasta situatie pentru dezvoltatori?
NS: Intr-adevar, daca discutam in termeni de moment, vedem o scumpire a creditelor, insa daca privim situatia in ansamblu vedem o liberalizare a politicii de creditare, iar in prezent se pot oferi credite ipotecare care nu se ofereau acum 5 ani. Sigur, unul dintre efectele reale ale crizei financiare sunt costurile mai mare ale finantarilor si procesul de selectie mai atent al bancilor, atat pentru clienti, cat si pentru dezvoltatori, insa nevoia de locuinte exista inca.

„Romania are cel mai bun raport risc-rata de profit din regiune”

DB: Pe langa faptul ca investitorii sunt momentan in asteptare, ce alte efecte mai are criza globala asupra pietei imobiliare din Romania?
NS: Piata imobiliara din Romania este in continuare una atractiva, investitorii nu pleaca, doar ca acum sunt in asteptare. Totusi, exista si cazuri in care situatiile mai grave prin care investitorii trec pe piete din afara Romaniei sa-i oblige pe acestia sa vanda active imobiliare din Romania, pentru a-si acoperi datoriile din alte tari. Am discutat cu multi oameni si nu pleaca din Romania pentru ca simt ca nu mai au oportunitati pe aceasta piata. Atunci cand cantaresti gradul de risc cu profitul, Romania devine cea mai atragatoare tara pentru investitori. Spre exemplu daca comparam Romania cu Ucraina, marjele de profit din Ucraina sunt mai mari, insa si riscurile sunt pe masura, asa ca puse in balanta, Romania va fi cea aleasa de investitori, pentru ca ofera in prezent cel mai bun raport risc-marja de profit.

DB: Cat timp considerati ca va continua Romania sa fie tara cu cel mai bun raport risc-marja de profit?
NS: Cel putin inca 3-5 ani.

DB: Cumparatorii finali si investitorii sunt in asteptare. Dezvoltatori ce fac in aceasta situatie?
NS: La randul lor, dezvoltatorii sunt in asteptare. Sunt unii dezvoltatori nu anuleaza proiecte insa le pun pe „hold” pentru 6 luni-1 an, atat ca urmare a procesului de selectie mai atent al bancilor in acordarea de finantari, cat si pentru ca situatia actuala de pe piata nu le poate permite sa vanda un numar semnificativ de locuinte din acel proiect intr-un timp scurt (bancile cer un grad de contractare preliminar pentru un proiect rezidential inainte de acordarea finantarii-n.r.). Exista insa si exceptii, proiectele rezidentiale foarte bune primesc oricand finantare, ceea ce are un efect pozitiv, si anume trierea proiectelor.

Motive de optimism: Migratia sat-oras si ponderea mica a creditelor ipotecare din PIB

DB: Micsorarea ratei de crestere a preturilor locuintelor noi face piata rezidentiala din Romania mai putin atractiva?
NS: Cresterea lenta a preturilor locuintelor noi este in opinia noastra temporara, fiind unul dintre efectele situatiei de pe piata, insa in momentul in care lucrurilor vor evolua si piata va incepe din nou sa se miste vom putea discuta despre crestere de pret peste cele de anul acesta de 10-15%, dar sub cele din 2007, de 40%.

DB: Ce anume va determina sa credeti ca piata rezidentiala va inregistra in continuare cresteri?
NS: Sunt multi factori care actioneaza in favoarea unei evolutii pozitive a pietei rezidentiale. In primul rand in Romania are loc un proces continuu de urbanizare, oamenii pleaca masiv din zonele rurale si se muta in orase pentru a gasi locuri de munca, in Bucuresti sau alte orase din provincie. De asemenea in Bucuresti rata de somaj este foarte mica. Bucurestiul are 2,5 mil. de locuitori, in urmatorii 10 ani, acest proces de migratie poate creste numarul de locuitori ai Bucurestiului pana la 4 milioane. In al doilea rand, daca compari PIB-ul Romaniei cu volumul creditelor ipotecare alocate, ca procent creditele ipotecare acopera o parte foarte putin din PIB, in Romania, comparativ cu alte tari, cum ar fi Polonia, Ungaria sau Cehia.

DB: Totusi, exista cel putin un efect negativ, nu? Scaderea profitului dezvoltatorilor.
NS: Da. Scaderea procentelor de crestere a preturilor ne va scadea ratele de profit, insa ne asteptam la acest lucru din momentul integrarii Romaniei in UE, pentru ca in acel moment nivelul de risc din tara a scazut, iar ratele de profit sunt direct proportionale cu riscul asumat.

Asteptarea din piata tine pe loc si preturile terenurilor

DB: Una dintre principalele probleme cu care dezvoltatorii imobiliari se confrunta in Bucuresti este pretul mare al terenurilor. Ce solutii au dezvoltatorii in contextul in care nu se estimeaza o scadere a preturilor?
NS: Preturile terenurilor au crescut, iar in unele cazuri au ajuns la valori ilogice, astfel incat nu este rentabil pentru dezvoltator sa cumpere terenul. In unele cazuri, preturile terenurilor ajung la 20-30% din investitia totala, un prag maxim care este acceptabil, daca treci de aceasta pondere deja nu mai este rentabil. Totusi, cred ca efectele crizei financiare globale afecteaza si piata terenurilor, ceea ce este favorabil pentru dezvoltatori, pentru ca proprietarii nu mai au clienti si atunci nu mai pot sa creasca preturile. Astfel, preturile terenurilor vor stagna, iar in unele cazuri vor exista chiar si corectii.

DB: Sunt si terenuri ale caror preturi vor continua sa creasca?
NS: Terenurile din zone exclusiviste. Segmentul high-end al pietei rezidentiale nu este sensibil la cresterea preturilor, si atunci dezvoltatorii isi pot permite sa cumpere terenuri scumpe pentru ca pentru publicul tinta al proiectului care urmeaza sa fie dezvoltat acolo nu conteaza pretul, ci cartierul, vecinii sau zona. Asa ca in Aviatorilor sau Primaverii, preturile nu vor scadea. In schimb clasa medie, care este coloana vertebrala a oricarei economiei, este dependenta de pret.

DB: Va atrage sudul Capitalei dezvoltatori mai mari?
NS: In sud vad oportunitati de dezvoltare, pentru ca preturile terenurilor sunt mai joase, sigur ca si standardele de viata din sud sunt mai joase, asa ca aici dezvoltatorii trebuie sa se adreseze clasei medii si medii inferioare. Vad oportunitati bune pentru dezvoltarile rezidentiale destinate strict clasei medii in zonele de vest si est.

DB: In sudul Capitalei se vor inagura inca doua mall-uri pana la la jumatatea anului viitor. Reprezinta aceste doua centre comerciale un reper pentru dezvoltatorii rezidentiali?
NS: Aceste doua centre comerciale vor ridica cu siguranta zona. De obicei cand vezi retaileri si dezvoltatori de centre comerciale intr-o anumita zona, este un semn ca acolo exista o zona care le permite sa faca o investitie profitabila si ca oamenii care locuiesc acolo pot sa le intretina cresterea.

QLD a studiat un an pietele din Brasov si Constanta pana sa inceapa dezvoltari

DB: QLD planuieste sa intre si pe segmentul logistic al pietei. Avand in vedere ca sunteti un dezvoltator rezidential, ce anume v-a determinat sa va ganditi si la acest segment?
NS: Construim in special locuinte, insa nu dorim sa fim etichetati ca un dezvoltator rezidential, pentru ca suntem interesati de toate sectoarele pietei, mai putin de segmentul comercial, care este foarte aglomerat. Prima noastra optiune este segmentul rezidential, apoi birourile.

DB: Planuiti sa construiti un proiect de birouri in Brasov si un proiect rezidential in Constanta. Doriti sa investiti si in alte orase de provincie?
NS: Da, planuim sa ne extindem si in alte orase, insa trebuie sa facem niste studii amanuntite. In Brasov si Constanta am studiat piata peste un an inainte de a ne anunta proiectele, iar acum studiem pietele din alte orase mari cum ar fi Timisoara, Cluj si Iasi, insa trebuie sa fim atenti.

DB: In orasele mari de provincie sunt deja cel putin cateva mii de locuinte anuntate, exista posibilitatea ca oferta sa fie prea mare?
NS: Acesta este motivul pentru care trebuie sa fim atenti, piata ar putea sa nu suporte numarul de locuinte construite in unele orase. Strategia noastra este sa construim la inceput un proiect mic pentru a vedea cum este primit, iar apoi daca cererea exista sa construim si proiecte mai ample.

DB: Segmentul de birouri este cel mai matur de pe piata imobiliara romaneasca si cel mai sigur. Cand vom putea spune acelasi lucru si despre sectorul rezidential?
NS: Personal, cred ca segmentul rezidential este un pariu sigur, pentru ca locuintele sunt o nevoie primara, iar standardul de viata si nivelul salarial este in crestere. Sigur ca trebuie sa te diferentiezi, pentru ca este o piata pe care clientul a devenit mai pretentios.