Scenarii: Cum s-ar mai putea revigora piata imobiliara pana la sfarsitul anului

In prima jumatate a acestui an, activitatea din imobiliare s-a redus considerabil pe toate segmentele pietei, atat la nivel de pret, cat si de tranzactii. Valoarea tranzactiilor de pe toate segmentele pietei imobiliare a fost la 30-40% din nivelul total al schimburilor din aceeasi perioada din 2008.

Despre cum va arata urmatoarea jumatate de an in imobiliare si care sunt „miscarile” care ar putea urma in acest domeniu, la nivel de preturi, tranzactii, noi investitii si probleme ale dezvoltatorilor, au vorbit pentru DailyBusiness.ro Dan Ioan Popp, presedintele Impact, Ionut Negoita, presedintele Rin Group, si Romeo Cazanescu directorul general al Conarg Real Estate, reprezentanti ai trei dintre principalele companii de dezvoltari imobiliare locale.

„Nu cred ca vor fi miscari semnificative pe piata imobiliara in S2 deoarece nu exista motive serioase pentru cresterea increderii, restartarea economiei si sporirea facilitatilor bancare, esentiale pentru investitii imobiliare”, a spus Dan Ioan Popp, presedintele Impact.

O opinie similara are si Romeo Cazanescu, directorul general al Conarg Real Estate, care spune ca nu se poate vorbi, in niciun caz, de o revenire a pietei, ca tranzactii si investitii, anul acesta.

„Probabil, estimari relevante vom putea face in prima parte din 2010”, a spus el.

„Daca vor fi miscari remarcabile pe piata, acestea vor fi provocate de reactia bancilor la necesitatea impusa de BCE (Banca Centrala Europeana) de a prezenta bilanturi cu adevarat curate, fapt ce le va determina sa treaca la executarea unor debitori implicati in afaceri imobiliare”, a mai spus Popp.

[quote=Dan Ioan Popp, Impact]In Romania, capitalismul are inca o fata umana si rechinii sunt o raritate[/quote]
„Astfel, vor aparea diferite oferte la preturi discountate care vor parea surprinzatoare pentru piata romaneasca.Cu certitudine numarul de noi investitii demarate va fi nesemnificativ fata de anii precedenti. Spre surprinderea jucatorilor internationali, dar mai putin pentru jucatorii locali, pe piata romaneasca nu sunt sanse de aparitie a asa ziselor ‘distressed assets’ (active scoase la vanzare la preturi mult subevaluate – n.r.), decat sporadic si intamplator, deoarece mentalitatile individuale – inclusiv ale bancilor -nu pedaleaza critic pe oportunitate si vanzarea in pierdere cu gandul restartarii imediate a unor afaceri de tip imobiliar. In Romania, capitalismul are inca o fata umana si rechinii sunt o raritate”, a adaugat Popp.

Trend de stabilizare a preturilor

Ionut Negoita considera ca proprietarii de proiecte rezidentiale noi care si-au adaptat produsele la noile conditii de piata au operat deja din primul semestru al acestui an reduceri de pret semnificative si ca in a doua jumatate de an nu vor mai fi reduceri.

[quote=Ionut Negoita, presedinte Rin Group]Cine are de gand la lanseze proiecte noi in S2 va avea locuinte accesibile ca pret[/quote]
„In ceea ce priveste preturile s-a ajuns, dupa scaderile din prima parte a anului, la cel mai jos nivel de pret posibil. Bineinteles ca, individual, sunt unii proprietari de proiecte care nu si-au adaptat produsele si au inca preturi similare cu cele din 2008”, a spus Ionut Negoita, dezvoltatorul mai multor proiecte rezidentiale in Capitala.

Prima Casa a readus interesul in piata, dar nu a revigorat nivelul tranzactiilor

„In perioada urmatoare lucrurile vor merge ceva mai bine pentru ca pe piata a aparut din nou optimismul, dar si pentru ca programul ‘Prima Casa’ si initiativa de scadere a TVA-ului la 5% au determinat multe adaptari ale proiectelor pentru a se incadra in aceste programe. In plus, cine are de gand sa lanseze proiecte noi in urmatoarele 6 luni va adapta conceptul la situatia actuala si va aduce pe piata produse accesibile pentru clasa de mijloc”, considera Negoita.

„Programul „Prima casa” a determinat o revigorare a interesului clientilor, care insa nu se vede inca la nivel de tranzactii. O miscare pe piata se va vedea in urmatoarele 6 luni doar in conditiile in care programul Prima Casa va avea succes, pentru ca acesta, in afara de cele cateva credite acordate, inca nu a pornit. In plus, este nevoie ca bancile sa micsoreze dobanzile si in afara programului, altfel situatia va fi in continuare inerta”, a spus si Cazanescu.

[quote=Ionut Negoita, presedinte Rin Group] Conceptele pentru proiecte rezidentiale cu suprafete mari si finisaje premium vor fi blocate 2-3 ani[/quote]
Ionut Negoita considera insa ca urmatoarele 6 luni, desi nu se poate vorbi de o revenire a pietei, vor fi mai bune decat primele luni din an.

„Urmatoarele 6 luni vor fi cu siguranta mai bune la nivel de tranzactii decat primele 6 luni pentru cei care au produse competitive si care sunt eligibile pentru 5% TVA si Prima casa. In ultimele 2-3 luni, bancile au inceput incet-incet sa miste creditarea. Vanzarile vor fi in crestere fata de S1, de fapt din aprilie au inceput sa creasca fata de primele luni ale anului”, a spus Negoita.

Totusi, pe piata vor fi si dezvoltatori care nu vor simti nici macar o crestere mica a vanzarilor in aceasta perioada.

„O mare problema o vor avea dezvoltatorii care au proiecte avansate cu concepte care se adreseaza clasei medii-plus, locuinte cu suprafete mari si finisaje premium. Aceste concepte vor fi blocate in urmatorii 2-3 ani”, anticipeaza Negoita.

El a mentionat ca stie cateva exemple de astfel de proiecte, reprezentantive pentru Capitala, demarate in perioada de boom a pietei si care au concepte ce nu se mai pliaza pe conditiile actuale ale pietei.

„Spre exemplu, stiu un proiect cu 500-600 de unitati locative care este aproape de finalizare si care este contractat doar 30% si un alt proiect de peste 800 de locuinte, contractat 50%, dar in cadrul caruia jumatate din cei care au semnat ante-contracte au renuntat la achizitie pentru ca nu le mai pot plati. Aceste apartamente nu pot fi vandute din nou rapid in conditiile actuale de piata”, este de parere Negoita.

El adauga ca aceste locuinte nu pot avea un succes mare nici la inchirieri, pentru ca „sigur vor iesi cu preturi mari”.

Noile lansari, prudente si izolate

Desi in prima jumatate a anului costurile de constructie mai mici fata de anul trecut si competitia redusa de pe piata au determinat cateva companii sa lanseze la vanzare proiecte rezidentiale noi pe piata bucuresteana, activitatea de investitii este foarte redusa, dimensiunile proiectelor fiind mici fata de proiectele lansate in aceeasi perioada a anului trecut.

Totusi, lansarea programului „Prima Casa” a readus spiritul antreprenorial in imobiliare, doar in ultima saptamana existand doua companii care au lansat langa Bucuresti proiecte rezidentiale cu preturi situate in jurul a 60.000 euro.

Specialistii imobiliari nu considera insa ca lansarile de noi proiecte vor reveni la nivelul din anii trecuti, din contra, acestea vor fi „prudente” si izolate.

„In ceea ce priveste investitiile noi, probabil in aceasta perioada se vor mai incepe noi proiecte, dar timid si vor fi locuinte accesibile. Insa de o revenire a investitiilor, nu vom putea vorbi pana cel mai devreme de T2 2010”, considera Negoita.

Presedintele Impact, Dan Ioan Popp, considera ca este posibil ca la sfarsitul anului sa apara primele semne de reluare a investitiilor speculative in imobiliare, dar la sume mult reduse fata de anii precedenti.

De asemenea, Popp apreciaza ca valoarea tranzactiilor de pe piata rezidentiala a inregistrat o usoara incetinire a declinului, ca urmare a initiativelor guvernamentale de reducere a cotei TVA si de a garanta creditele accesate de tineri pentru prima locuinta.

Despre programul Prima Casa, Popp spune ca poate fi considerat un eveniment care „deocamdata are doar potential de revigorare si aproape nimic din punct de vedere al tranzactiilor reale”.

Totodata, presedintele Impact a subliniat ca neintelegerile dintre guvern si bugetari ar putea duce la scaderea tuturor pietelor, inclusiv a celei imobiliare.

„Exista posibilitatea unei sincope serioase pe piata din cauza conflictului mocnit, dar puternic, intre interesele politice si cele ale bugetarilor. Taierea posturilor si a salariilor, precum si reducerea pensiilor, pot fi cauza unor proteste care pe de o parte sa accentueze deficitele, pe de alta parte sa scada si mai mult performanta economica”, a punctat seful Impact.

El a atras atentia ca in urma acestui conflict ar putea rezulta si „scenariul de prabusire accentuata a tuturor pietelor, inclusiv cea imobiliara. Daca guvernul, sindicatele si patronatele nu cad la pace facand un pact de solidaritate reala, toata lumea trebuie sa stranga cureaua”.

Infiintata in 1991, Impact este cotata la Bursa de Valori Bucuresti. Din 1996, Impact a dezvoltat 16 ansambluri in 5 orase, cu peste 2.000 de case si apartamente precum si 25.000 mp de birouri si spatii comerciale.

Fratii Robert si Ionut Negoita au finalizat peste 2.000 de locuinte pe piata bucuresteana si mai au in plan constructia altor cateva mii. Investtiile celor doi oameni de afaceri pe acest segment sunt de ordinul sutelor de mil. de euro.

Conarg Real Estate a intrat pe piata de dezvoltari imobiliare cu proiectul rezidential Quadra din zona Politehnica, care a fost finalizat in 2007. In prezent, compania are in constructie un proiect cu aproape 1.000 de unitati locative in zona Titan.