Sfetcu, C&W: Competitori de pe segmentul de logistica au ajuns sa imparta acelasi camion

DailyBusiness

: Cum au mers tranzactiile pe segmentul industrial in acesta an?
Gabriel Sfetcu: Toate tranzactiile inseamna discutii mai indelungate decat inainte, deoarece clientii au impresia ca se poate negocia foarte mult chiria, iar pe segmentul industrial nu este chiar asa. Pe acest segment nu s-a lucrat niciodata cu marje de profit foarte mari. Perioada de negociere se mareste cu 30-45 de zile, dar sunt unele cazuri in care discutiile merg la nesfarsit.

DB: De ce sunt discutii care merg la nesfarsit?
GS: Pentru ca respectivul potential chirias, in momentul in care lanseaza cererea, nu este decis daca va incheia un contract. Pur si simplu testeaza piata, dar in loc sa spuna „vrem un raport de piata”, spune „vreau sa inchiriez un spatiu”. Si nu cred ca exista un agent care sa nu-i dea date. Daca ar spune „vreau un raport de piata, nu sunt hotarat”, atunci lucrurile ar merge mult mai simplu, se poate si vizita fiecare proiect.

DB: Cereriile cum sunt, daca luam in calcul si aceste „testari” ale pietei?
GS: Sunt foarte putine. Aceste „teste” sunt in numar mai mare decat cererile concrete, in special pentru ca majoritatea clientilor asteapta o cadere interesanta pe piata de industrial, ceea ce nu o sa se intample. Tranzactii se fac in continuare pe acest segment, chiar daca la un nivel mai jos, poate o cincime sau un sfert din ce s-a facut anul trecut. Sunt circa 22.000 metri patrati inchiriati anul acesta, din datele publice.

DB: Cate spatii sunt goale acum pe industrial?
GS: Numarul este destul de mare, undeva pe la 70.000 mp neocupati, ceea ce inseamna undeva la 10% din spatiile totale.

DB: Nu este un grad de neocupare foarte mare…
GS: Nu, daca il iei ca grad de neocupare al unui proiect, dar daca raportezi la stocul de spatii industriale, care se cifreaza pe la 700.000 mp, atunci este mult. In plus, gradul de neocupare al unui depozit influenteaza mai mult trendul pietei decat gradul de neocupare al unui proiect, care poate fi gol pentru ca pozitionarea nu este nemaipomenita sau proprietarul nu este flexibil.
[quote=]Romania ar putea sa atraga fondurile de investitii care se retrag din Bulgaria[/quote]
DB: In ce sens?
GS: Gradul de neocupare al depozitului unei firme determina nevoia de spatiu, arata evolutia cererii. Anul trecut, pana in toamna, acest grad de neocupare era de 3-5%, ceea ce inseamna ca erau atat de pline depozitele, incat fluxul normal al marfii se realiza greu si atunci devenea clara nevoia de extindere sau de relocare intr-un spatiu mai mare. Acum nu mai este chiar asa.

DB: Cu cat au scazut chiriile?
GS: Chiriile la spatii industriale au scazut in medie cu 10-12%, pentru ca mai jos de valoarea de constructie a unui proiect nu te poti duce.

DB: La cat au ajuns chiriile?
GS: Undeva pe la 4-4,5 euro pe metru patrat, chiriile cerute, iar la negociere probabil se mai duc in jos cu 5-10%. Depinde foarte mult si de suprafetele contractate.

DB: La inceputul anului, se estima ca pe acest segment chiriile vor ramane stabile, pentru ca cererea depaseste oferta. Ce anume s-a schimbat pe piata?
GS: La inceput de an aveam cereri, cereri care ulterior s-au sortat si acum le numeri pe degete pe cele care s-au si concretizat. Oamenii au ramas cu spatiile libere si ceea ce pot face este mearga cu chiriile mai aproape de costuri.

DB: Care au fost motivele pentru care aceste cereri au disparut?
GS: In primul rand a fost tendinta generala de eficientizare a costurilor si atunci companiile au preferat sa inghesuie marfa in acelasi depozit, decat sa se duca intr-un spatiu putin mai mare. Aceasta eficientizare va duce la scaderea calitatii. In logistica s-a ajuns ca diferite firme, chiar daca sunt competitori, sa imparta acelasi camion.

DB: Mai exista interes pentru achizitii de spatii logistice pe piata locala?
GS: Achizitia in sine este un caz izolat, exista insa oferte pentru vanzare de hale, pentru ca acestea au fost concepute pentru a fi vandute. Mai exista si a doua categorie, mult mai mica, de hale puse la vanzare pentru ca mai sunt utile proprietarilor, iar noi chiar reprezentam o astfel de companie.

DB: In ce sens nu-si mai au utilitatea?
GS: Compania care a preluat o firma romaneasca are serviciile de logistica externalizate si atunci depozitele, care au fost incluse in activele fabricii pe care au asimilat-o, nu mai sunt de folos si sunt puse la vanzare.

DB: Sunt oferte de cumparare la ora actuala pe piata?
GS: Sunt oferte de cumparare, dar la preturi de 5 pana la 8 ori mai mici decat valoarea acelui produs. Se cauta foarte mult chilipiruri, pentru ca toti au impresia ca vanzatorii sunt supusi unui stres imens, ceea nu este neaparat adevarat.

DB: La ce preturi sunt scoase la vanzare spatiile logistice?
GS: Intre 1,5 milioane euro si 4 milioane euro. Depinde de marime, de vechimea constructiei, dar si de utilitatea ei.

DB: Aveti deja oferte de la potentiali clienti pentru tranzactiile de care va ocupati?
GS: Pentru o parte dintre ele avem clienti si lucram la head of plans (conditii generale inainte de contractul de inchiriere, de la care se pleaca negocierea – n.r.), dar pentru o mare parte nu sunt oferte.

DB: Este mai rentabil sa inchiriezi sau sa cumperi spatiul de depozitare?
GS: Este mai rentabil sa inchiriezi spatiile logistice. Pentru o companie care face productie poate deveni rentabil sa cumpere, pentru ca productia ti-o dimensionazi pe 5-10 ani, pe cand cei care fac distributie au un business care se bazeaza pe contractele pe care le incheie, si pot pierde unele contracte sau sa castige mai multe si atunci trebuie sa aiba flexibilitate la nivel de spatii de distributie.

DB:Care sunt cele mai mari probleme in domeniu?
GS: Drumurile si distributia de energie electrica, in special atunci cand discutam de productie. La nivel administrativ, nimeni nu intelege ca aceste probleme de infrastructura presupun niste costuri care se regasesc in final in preturile produselor. Pe de alta parte, nimeni nu intelege ca banii vor veni din taxele platite de companii, asa ca daca nu aduci infrastructura la un nivel care sa faca Romania atractiva, atunci pierzi niste bani. Putem profita de faptul ca multe fonduri care au investit in Bulgaria s-au retras, iar acum se gandesc ce sa faca, iar Romania ar putea sa le atraga, pentru ca distributie pe jumatate din Bulgaria si pe o parte din Serbia se poate face de la nou.
[quote=]Tranzactii se fac in continuare pe acest segment, chiar daca la un nivel mai jos decat in 2008[/quote]
De asemenea, sunt multe companii care ar vrea sa realizeze centre de distributie in Constanta, pentru ca ar aduce o economie de 4.000 de kilometri daca marfurile din Asia s-ar distribui pe aici in Europa Centrala si de Est, decat sa mearga pana in Rotterdam si sa se distribuie de acolo.

DB: Si de ce nu se construiesc hub-uri de distributie in Constanta?
GS: Din discutiile cu cei care au vrut sa faca acolo centre de distributie, se pare ca este foarte greu sa discuti cu administratia locala.

DB: Care sunt principalele divergente intr-o negociere pe segmentul logistic?
GS: Ca peste tot, pretul. Dupa care sunt puse in balanta anumite facilitati oferite de catre proprietari, cum ar fi lunile de chirie gratuita, si se ofera intre 2 si 4, dar si serviciile oferite: cele de baza, paza, iluminat, intretinerea accesului. Chiriasii vor ca acest pachet sa fie completat si prin servicii de service si intretinere al echipamentelor pe care ei le folosesc. Chiriasul incepe sa se vada ca un client de produs finit si nu unul de produs „la rosu”.

DB: Avand in vedere propria activitate, cum a fost acest an pentru dumneavoastra?
GS: Nu a fost un an foarte ocupat pana acum. Am avut si o deceptie, cand am realizat ca sunt proprietari dispusi sa incalce regulile pietei pentru a-si ocupa spatiile.

DB:In ce sens?
GS: In sensul in care nu respecta niste principii. Pe scurt, am prezentat un client unei companii, iar compania respectiva a incheiat o tranzactie cu clientul introdus de mine, dar printr-o alta firma de consultanta. Din partea unui agent as intelege aceasta atitudine, pentru ca e disperat sa faca tranzactii ca sa-si motiveze locul acolo, dar din partea unui proprietar nu este normal, pentru ca trebuie sa le dai sanse egale tuturor. Practic, am lucrat aproape un an de zile la o tranzactie care s-a realizat pana la urma printr-o alta agentie, dar cu clientul introdus de mine.

DB: Este un trend pe piata acest derapaj de la etica?
GS: In primavara si vara acestui an, am sesizat o scadere a eticii profesionale, atat din partea unor proprietari, cat si din partea unor agenti. Pe piata agentiilor se incearca o reactie la acesta incalcare a principiilor etice. Eu am vazut anul acesta prin toate cele 3 faze ale lui: am vazut scaderea substantiala a cererii, am realizat ca industrialul are sanse mari de redresare, pentru ca nu va avea o scadere atat de mare si depinde de retail si de productie.
[quote=]Cererile s-au sortat si acum le numeri pe degete pe cele care s-au si concretizat[/quote]
Retailul poate a scazut pe segmentul de electrocasnice si de imbracaminte, dar a crescut pe cel de alimentatie si de medicamente, asa ca distributia si logistica sunt constante, daca nu chiar pe plus, si atunci nu am avea motive sa nu vedem o crestere a cererilor in urmatoarea perioada.

DB: Pe ce se bazeaza aceasta estimare?
GS: Sunt cereri la care lucram. In ultimele 3 saptamani nu am plecat acasa inainte de ora 9 seara.

DB: La cate cereri lucrati acum?
GS: La 4 cereri concrete. Lucram pentru relocarea uneia dintre cele mai mari companii farmaceutice in Bucuresti si mai lucram pentru un operator logistic din Cehia pe segmentul de legume si fructe, Ceroz. In total sunt circa 9.000 metri patrati. Pentru acestea estimez o finalizare in 2009. Si mai avem doua cereri. Unul dintre clienti a spus foarte clar ca nu este presat sa intre in Romania acum, asa ca va inchiria anul acesta doar daca va aparea ceva nemaipomenit in piata. Apoi, mai exista o vanzare la care inca se triaza oferte.

DB: Cum vedeti piata anul viitor?
GS: Va fi mai bine decat in 2009. In momentul de fata suntem la fund. Peste 6-9 luni de zile, eu zic in vara lui 2010, vom incepe sa vedem fundul, ceea ce inseamna ca incepem sa ne ridicam.