Toma: Locuintele noi din Republica Moldova s-au scumpit cu 50% in doi ani

Proiectul case.md a fost lansat la inceputul acestui an si a ajuns deja pe locul trei in topul portalurilor imobiliare din Republica Moldova, fiind rezultatul unui studiu complex referitor la piata imobiliara din Republica Moldova, din care Toma a citat date pentru acest interviu.

DailyBusiness: Care este pretul pe metru patrat pentru terenuri in Republica Moldova?
Ilie Toma: Pretul pentru terenurile cu desinatie agricola la nivel de tara au un pret cuprins intre 2 si 10 euro pe metru patrat. Un pret mediu al tranzactiilor cu terenuri agricole ar fi 4-4,40 euro/mp. Terenurile cu destinatie de constructie au insa o variatie destul de mare de preturi, in functie de localizarea acestora, pretul porneste de la 20 euro/mp si conform tranzactiilor incheiate in ultima luna, poate atinge un nivel de 700 euro/mp, in zone foarte bune din Chisinau.

Terenurile din Chisinau costa in medie 150 euro/mp

DB: In Chisinau cum sunt preturile?
IT: Un pret mediu pentru terenurile de constructie in Chisinau ar fi de 150 euro/mp, in timp ce in suburbiile orasului, un pret mediu pentru terenurile de constructie ar fi de 40 euro/mp.

DB: Cum au evoluat preturile terenurilor in ultimii doi ani?
IT: In ultimii doi ani, in Republica Moldova preturile la terenuri au cunoscut o crestere ce a depasit in unele cazuri 200%. Daca in 2005, un teren agricol din suburbiile Chisinaului se vindea in medie cu 3 euro/mp, in 2007 pretul acestora atinge 10 euro/mp.

DB: Care au fost terenurile ale caror preturi au cunoscut cele mai mari cresteri in ultimii ani?
IT: Cea mai mare crestere au avut-o terenurile de constructii din Chisinau si din apropierea acestuia. Un specific local al acestor terenuri agricole din jurul Chisinaului este ca multe din ele se includ ca suprafata in planul urbanistic arhitectural al municipiului, care prevede transformarea a mai multor zone din destinatie agricola in destinatie constructii. Respectiv, multe terenuri sunt cumparate cu scopul de a fi revandute atunci cand statutul lor se va schimba, si implicit, valoarea lor va creste mult.

DB: Cum au evoluat preturile terenurilor comparativ cu inceputul acestui an?
IT: Fata de sfarsitul anului trecut, preturile terenurilor si ale imobilelor au crescut cu circa 11-13%.

Peste 30% din proiecte apartin companiilor straine

DB: In mare parte investitorii in complexe rezidentiale sunt companii din Republica Moldova sau companii straine?
IT: Investitorii in complexe rezidentiale sunt in mare parte companii din Republica Moldova, insa si companiile straine au o cota importanta de piata. Companiile straine ca numar sunt mult mai putine, insa ca numar de proiecte in desfasurare pentru fiecare din ele depasesc companiile autohtone.

DB:Cum se impart in procente aceste doua categorii in opinia dumneavoastra?
IT: Ca numar de companii ce investesc in complexe rezidentiale, companiile straine formeaza 20-22%, insa, ca numar de proiecte si amploarea lor, aceasta cifra atinge o cota de 33-36% din total.

DB: Care este strategia companiilor autohtone pe piata imobiliara?
IT: Un fenomen negativ destul de frecvent intalnit printre companiile autohtone sunt companiile create pentru realizarea unui singur proiect. Atunci cand se reuseste achizitionarea unui teren favorabil pentru constructia unui complex rezidential de catre viitorul fondator, este fondata o companie, care deruleaza un anumit proiect pentru terenul respectiv, iar dupa finisarea caruia compania este lichidata.

DB: Afecteaza calitatea proiectelor acest lucru?
IT: Calitatea executarii lucrarilor acestor companii este de multe ori inferioara, data fiind lipsa lor de experienta si intentiile pe termen scurt. Companiile autohtone investesc in principal in constructia complexelor locative, fiind creditate de bancile autohtone, iar pentru banci, aceasta forma de investitie financiara este considerata una dintre cele mai sigure.

Casele de lux ajung la 1.500 euro pe metru patrat construit

DB: Care sunt preturile medii ale locuintelor noi in Chisinau?
IT: In prezent, preturile locuintelor noi in municipiul Chisinau se cifreaza la un pret de 600-800 euro/mp pentru locuintele de nivel mediu, si de 1.000-1.500 euro/mp pentru locuintele in complexele rezidentiale de lux.

DB: Cum erau preturile in urma cu doi ani?
IT: In 2005, preturile locuintelor noi se cifrau la 450-650 euro/mp pentru locuintele de nivel mediu si 700-1.000 euro/mp pentru cele de lux, asadar a intervenit o crestere de 40-50% in acest interval de timp.

DB: Preturile locuintelor vechi cum sunt?
IT: Pentru locuintele in blocurile vechi, in prezent pretul acestora il poate egala pe cel al constructiilor noi, in genera insa, pretul apartamentelor vechi se cifreaza intre 650-1.000 euro/mp. Pentru case, pretul caselor noi construite oscileaza intre 1.000 si 2.000 euro/mp, iar pretul caselor verchi se situeaza intre 350 si 800 euro/mp.

DB: Estimativ, cate locuinte noi s-au vandut in tara anul trecut?
IT: Un numar total pentru 2006 de apartamente noi vandute pentru tara ar fi de 8.500-9.000 apartamente. Pentru anul curent insa, se intrevede o crestere importanta, de cel putin 20%.

DB: Cum vedeti viitorul pietei imobiliare din Republica Moldova?
IT: Marea parte a complexelor locative noi este concentrata in Chisinau si in suburbiile acestuia (92-94%). Pentru urmatorii ani este asteptata o extindere mai intensa a proiectelor complexelor locative catre zonele periferice ale Chisinaului si suburbii. Totodata, dezvoltarea ofertelor de creditare ipotecara va faroviza cresterea generala de cel putin 20-25% a numarului de locuinte vandute anual.

DB:Care este cererea pentru locuinte noi in tara?
IT: Data fiind cota mica de constructii in afara regiunii Chisinaului, nu putem vorbi deocamdata de evolutii importante in tara. Doar orasul Balti se mai remarca prin cateva proiecte de constructii, unde, procentual vorbind, cererea cunoaste cam aceeasi dinamica ca si in Chisinau.

Aproape 30.000 apartamente in curs de finalizare

DB:Cum a evoluat aceasta cerere comparativ cu sfarsitul anului trecut si la ce nivel a ajuns?
IT: La nivel general, pentru anul curent se prognozeaza o crestere a cererii pentru locuinte noi cu 20-25%.

DB: Aproximativ cate locuinte noi sunt in curs de finalizare in Moldova?
IT: In curs de finalizare pentru urmatorii doi ani sunt aproximativ 25.000-30.000 apartamente (n.r.- luand in calcul proiectele care au inceput lucrarile de constructii).

DB: Care este cea mai dinamica zona in ceea ce priveste complexele rezidentiale noi?
IT: Chisinaul, cu siguranta. Mai exista proiecte in desfasurare in anumite zone centrale ale Chisinaului, insa alte proiecte noi in aceste zone sunt impiedicate sa apara din cauza lipsei de teren in regiuni ultracentrale si a pretului ridicat la aceste terenuri, fenomen care duce, la randul sau, la uniformizarea constructiilor pe intreg teritoriul Chisinaului.

DB: Care segment imobiliar este cel mai dezvoltat in Republica Moldova?
IT: Deocamdata segmentul rezidential este cel mai dezvoltat, insa o crestere improtanta il cunoaste si cel de birouri. Birourile au un pret de vanzare mai mare si se bucura de o cerere sporita in limita de pana la 70 mp. Birourile ce depasesc aceste suprafete se vand mult mai greu, necesitand investitii mai mari din partea companiilor ce le-ar achizitiona. Ca numar de proiecte, segmetul rezidential ocupa peste 85%, iar cel de birouri circa 10% din dezvoltarile noi.

Birourile dau cele mai mari randamente

DB: Care este sectorul cu cele mai mari randamente?
IT: Ca randament, sectorul constructiei de birouri da cea mai mare rentabilitate, insa doar daca proiectul este conceput din start ca un imobil destinat birourilor, cu infrastructura specifica. Spatiile comerciale propuse la parterele blocurilor locative sau in anexele acestora, isi gasesc cumparatori cu mult mai greu, si in rezultat rentabilitatea acestora se diminueaza.

DB: Pe segmentul de birouri care este structura cererii si a ofertei?
IT: Cererea pentru procurarea de birouri este formata in primul rand de companiile cu capital strain sau mixt, care intentioneaza sa desfasoare afaceri pe termen lung in Republica Moldova. Aceasta este completata si de catre companiile autohtone care au reusit sa obtina o pozitie buna pe piata.

DB: Cine dezvolta proiectele de birouri?
IT: Apare o situatie interesanta in structura ofertei pe segmentul de birouri, fata de segmentul rezidential, aici companiile straine detin mai mult de 60% din cota de piata. Cu alte cuvinte, proiectele in desfasurare pentru constructia de birouri sunt in mare parte realizate de companii straine. Acest segment a cunoscut o dezvoltare importanta abia in ultimii doi ani.

DB: La ce nivel se ridica stocul de birouri in acest moment?
IT: Datorita dezvoltarii mai importante a acestui segment in ultimii doi ani, la moment stocul de birouri noi pentru Chisinau se situeaza la un nivel estimativ de 10.000-15.000 mp(exceptand suprafetele destinate activitatilor comerciale). In urmatorul an sunt asteptati a fi livrati peste 100.000 mp de birouri, iar in 12 luni ulterioare, alte 135.000 mp.