10 tendințe pe piața rezidențială. Ce se schimbă în cele mai mari orașe din țară

Piața rezidențială din România a fost marcată, în ultima perioadă, de o serie de tendințe care și-au pus amprenta asupra evoluției sale. Putem observa, astfel, un interes în creștere atât pentru achiziția de locuințe, cât și pentru închirierea caselor și apartamentelor, în paralel cu o scădere puternică a ofertei pe ambele segmente ale pieței. Am intrat, totodată, în 2024 cu prețuri mai mari și am putut observa deja o revenire a numărului de tranzacții realizate prin credit.

10 tendințe pe piața rezidențială

“Începând cu ultimele luni ale anului trecut, asistăm la o schimbare de paradigmă pe piața rezidențială, care continuă și în acest început de an. Avem o creștere substanțială a cererii, în opoziție cu evoluția ofertei, observăm o reducere a perioadei necesare pentru vânzare, o disponibilitate tot mai mică pentru negociere și reluarea creditării.

În acest moment, piața are nevoie de un singur imbold – care cel mai probabil va fi scăderea dobânzilor – pentru a trece într-o nouă etapă, de creștere considerabilă a numărului de vânzări și prin urmare a prețurilor. Sfatul nostru pentru cei care au o nevoie de locuire și își permit să achiziționeze este să treacă la acțiune pentru a beneficia de prețurile actuale”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Găsiți, mai jos, concluziile Raportului “Piața imobiliară rezidențială, T4 2023” lansat de Imobiliare.ro care explică pe larg cele 10 mari tendințe înregistrate la nivel național.

1.Cererea pentru achiziția de locuințe a crescut considerabil, la nivel național, în ultima parte a anului trecut.

Discutăm despre un avans cu aproape 22% comparativ cu perioada similară din 2022. Aproximativ 145.200 de potențiali cumpărători și-au căutat o casă sau un apartament pe Imobiliare.ro în acest interval.

Interesul pentru locuințele scoase la vânzare pe principalele șase piețe rezidențiale din țară a crescut chiar mai mult, respectiv cu 28%. În total, 124.700 de potențiali cumpărători și-au căutat o proprietate pe Imobiliare.ro în trimestrul IV 2023 în București, Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara, Constanța și Iași.

Cererea pentru proprietățile vechi a crescut comparativ cu finele lui 2022, dar avansul înregistrat a fost mai puțin consistent decât cel aferent locuințelor noi, tendință ce poate fi explicată și de anunțul de majorare, începând cu 1 ianuarie 2024, a cotei reduse de TVA la 9% pentru locuințele de până la 600.000 de lei, care i-a îndemnat pe mulți dintre cumpărători să-și accelereze demersurile de căutare a unei proprietăți și de realizare a unei tranzacții înainte de intrarea în vigoare a acestei măsuri.

2. Cumpărătorii au avut de ales din tot mai puține case și apartamente, oferta continuând să scadă într-un ritm alarmant atât la nivel național, cât și în marile orașe din țară.

În ultimele trei luni din 2023, au fost disponibile în întreaga țară 116.600 de proprietăți rezidențiale, cu 25% mai puține decât în perioada corespunzătoare din 2022.

Oferta s-a redus cu 33% la nivelul principalelor șase piețe imobiliare din țară.

3. Prețurile locuințelor continuă să crească la nivel național.

Proprietățile rezidențiale s-au scumpit cu aproape 5% la nivel național, în intervalul octombrie – decembrie 2023. Prețul mediu solicitat pentru o locuință a ajuns la 1.500 euro/mp util.

Cluj-Napoca și Brașov continuă să domine clasamentul celor mai scumpe orașe pentru cumpărătorii de apartamente, acestea fiind urmate de București.

4. Perioada de vânzare a apartamentelor s-a redus în trei dintre cele mai mari orașe din țară.

Cea mai importantă scădere a acestui indicator a putut fi observată în Cluj-Napoca, de la 126 de zile în trimestrul IV 2022 la 102 zile în intervalul similar din 2023. Alte scăderi au apărut în Timișoara și Brașov.

Pe alte trei piețe majore găsești mai greu un cumpărător. Apartamentele din Constanța, de exemplu, stau cu o lună în plus listate la vânzarea. A crescut, totodată, perioada de timp necesară identificării unui cumpărător în București și în Iași.

5. Proprietarii sunt din ce în ce mai puțin dispuși să negocieze prețurile în marile orașe din țară.

Diferența dintre prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut pentru apartamentele listate la vânzare este cea mai redusă în Cluj-Napoca, de 2,5%. Aici s-a putut observa și cea mai puternică scădere a ofertei.

Cea mai mare valoare a indicatorului, 4,2%, s-a înregistrat în Constanța. Cu toate acestea, marja de negociere este în scădere și pe această piață față de trimestrul IV 2022.

6. Numărul imobilelor tranzacționate la nivel național este în creștere.

S-au vândut aproximativ 187.500 de imobile în trimestrul IV 2023, cu 3,3% mai multe decât în intervalul similar al anului 2022, arată datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Din total, 49.700 au fost unități individuale, cu circa 9% mai multe decât la finele lui 2022. Cele mai multe case, terenuri și apartamente s-au vândut în București.

Numărul autorizațiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale este în scădere, zona București-Ilfov având cel mai mult de suferit la acest capitol. În același timp, numărul locuințelor date în folosință este tot mai redus, conform datelor Institutului Național de Statistică.

7. Finalul anului trecut a adus o revenire a numărului de tranzacții realizate prin credit.

Diferența vine pe fondul exploziei IRCC din trimestrul IV 2022, perioadă în care volumele de creditare au fost afectate semnificativ.

Ne așteptăm ca în 2024 dobânzile să continue să scadă, în special după jumătatea anului, pe fondul temperării inflației.

8. Piața chiriilor a dominat în 2023, sfârșitul anului marcând un avans al cererii cu aproape 13% la nivel național și cu 12% în principalele șase orașe din țară comparativ cu ultimul trimestru din 2022.

Cei mai mulți potențiali chiriași și-au arătat interesul pentru locuințele din Capitală.

9. Numărul caselor și apartamentelor disponibile pentru închiriere a continuat, în același timp, să scadă.

Oferta totală s-a contractat cu aproape 17% la nivel național și cu 21% la nivelul principalelor șase piețe rezidențiale din țară.

Cele mai puternice scăderi au putut fi observate în vestul țării, în Timișoara și Cluj-Napoca, cu aproape 29%, respectiv cu 27%, arată datele Imobiliare.ro.

10. Chiria medie solicitată pentru o proprietate rezidențială s-a majorat, la nivel național, de la 450 euro/lună în trimestrul IV 2022 la 500 euro/lună în trimestrul IV 2023.

Proprietarii din Cluj-Napoca și din București solicită chiriile cele mai mari.

Principalele schimbări apărute pe piața rezidențială în marile orașe

București: Cei mai mulți cumpărători și-au căutat, în trimestrul IV 2023, o casă sau un apartament în București. Chiar dacă interesul a rămas concentrat, în principal, pe segmentul locuințelor vechi, cererea pentru locuințele noi a înregistrat un avans spectaculos față de sfârșitul anului 2022, cu aproape 40%.

În același timp, oferta la vânzare s-a redus cu 30%. Chiar și în aceste condiții, aceasta a rămas considerabil mai variată decât cea aferentă altor centre regionale majorare, cumpărătorii având de ales la sfârșitul anului trecut din 38.100 de case și apartamente.

Prețul mediu solicitat de proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.542 euro/mp util în trimestrul IV 2023, în scădere cu aproape 3% față de cel înregistrat în intervalul similar din 2022. Aceasta a fost și singura scădere apărută în materie de prețuri în rândul orașelor analizate de Imobiliare.ro.

Găsești un cumpărător pentru un apartament din București în 50 de zile, perioada de vânzare crescând față de sfârșitul lui 2022. Marja de negociere în cazul prețurilor apartamentelor se menține pe plan local sub 4%.

Cele mai multe imobile s-au vândut, în trimestrul IV 2023, tot în Capitală. Aproape 38.900 de case, terenuri și apartamente au făcut obiectul tranzacțiilor în acest interval, potrivit datelor ANCPI. Cu toate acestea, numărul efectiv al imobilelor vândute s-a redus cu 2,5% față de perioada similară din 2022.

Cererea pentru casele și apartamentele disponibile la închiriere a crescut cu 16% în București față de finele lui 2022. Aproximativ 46.000 de potențiali chiriași și-au căutat viitoarea locuință în Capitală pe Imobiliare.ro. Chiar dacă dispune de cea mai variată ofertă, incluzând aproximativ 35.500 de locuințe, Capitala a înregistrat o scădere cu aproape 23% față de finele lui 2022.

Chiria medie pentru o garsonieră a ajuns, în perioada octombrie – decembrie 2023, la 330 euro/lună, iar cea solicitată pentru un apartament cu 2 camere de 530 euro/lună. În Capitală întâlnim și cele mai scumpe zone din țară pentru chiriași, în frunte cu Primăverii unde chiria medie solicitată lunar se apropie de 1.600 euro pentru un apartament.

Cluj-Napoca: Aproximativ 8.800 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru locuințele din Cluj-Napoca la finele anului trecut, cu 22% mai mulți decât în trimestrul IV 2022. Cererea s-a concentrat, în principal, pe segmentul locuințelor vechi, dar un avans cu aproape 30% a fost înregistrat și în interesul pentru locuințele noi.

Oferta, în schimb, aproape s-a înjumătățit. Au fost disponibile pe plan local 9.000 de locuințe la vânzare în trimestrul IV al anului trecut.

Cumpărătorii plătesc cele mai mari prețuri pentru apartamentele din Cluj-Napoca. Am încheiat 2023 cu un preț mediu de 2.535 euro/mp util pe piața rezidențială locală, cu 4% mai ridicat față de finele lui 2022 și cu aproape 20% peste nivelul înregistrat acum doi ani.

În ultima parte a anului trecut aveai nevoie de 102 zile pentru a găsi un cumpărător pentru un apartament. Așteptarea s-a redus cu mai bine de trei săptămâni față de sfârșitul lui 2022.

Proprietarii din Cluj-Napoca negociază cel mai puțin prețurile apartamentelor scoase la vânzare. Indicatorul a ajuns la 2,5% în trimestrul IV 2023 de la 3,7% în intervalul similar al anului precedent.

Atunci când vine vorba despre piața rezidențială la nivelul județului Cluj s-au vândut aproape 8.700 de imobile în ultimele trei luni ale anului trecut, în creștere cu 10% față de sfârșitul anului 2022, arată datele ANCPI. Din total, circa 2.800 au fost unități individuale.

Aproximativ 5.700 de potențiali chiriași și-au căutat, în același timp, o casă sau un apartament în Cluj-Napoca pe Imobiliare.ro, numărul lor fiind în ușoară scădere față de cel înregistrat la sfârșitul lui 2022. Aceasta a fost, de altfel, și singura reducere a interesului la închiriere înregistrată în rândul centrelor regionale majore analizate.

Trebuie menționat, însă, că oferta a avut de suferit puternic pe plan local. Cei interesați de închirierea unei locuințe în Cluj-Napoca au avut de ales din 4.600 de case și apartamente, cu 27% mai puține decât în intervalul octombrie – decembrie 2022, aceasta fiind a doua cea mai puternică scădere înregistrată în rândul marilor centre regionale din țară.

Cluj-Napoca este, totodată, cel mai scump oraș pentru chiriași. Bugetul mediu necesar pentru închirierea unei garsoniere ajunge la 340 euro/lună, iar cel aferent unui apartament cu 2 camere la 550 euro/lună. Cea mai scumpă zonă din oraș pentru chiriași este Andrei Mureșanu, unde proprietarii solicită, în medie, 750 euro/lună pentru un apartament.

Piața rezidențială Brașov: Locuințele noi din Brașov au început să atragă tot mai mult interesul potențialilor cumpărători, circa 3.100 dintre cei care și-au căutat o casă sau un apartament pe plan local, pe Imobiliare.ro, manifestându-și interesul pentru acestea în trimestrul IV, cu 35% mai mulți decât la sfârșitul anului precedent.

În total, 11.300 de potențiali cumpărători și-au căutat, în intervalul octombrie – decembrie 2023, o locuință la poalele Tâmpei, indiferent de vechimea acesteia.

Oferta de proprietăți rezidențiale listate la vânzare s-a redus cu 35% în Brașov în același interval de timp, acesta fiind al doilea cel mai semnificativ declin apărut în rândul piețelor locale analizate, după cel înregistrat în Cluj-Napoca. În trimestrul IV, cumpărătorii au avut de ales din 4.100 de proprietăți.

Prețul mediu solicitat de proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.666 euro/mp util la finele lui 2023, fapt ce a plasat orașul pe locul al doilea în clasamentul celor mai scumpe din țară. Apartamentele s-au scumpit cu circa 5% în 12 luni, acesta fiind cel mai semnificativ avans înregistrat la nivelul principalelor centre regionale.

Durata de timp necesară pentru identificarea unui cumpărător a scăzut cu circa două săptămâni în Brașov comparativ cu ultima parte din 2022 și a ajuns la 59 de zile. Diferența între prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut pentru apartamentele listate la vânzare a crescut ușor, de la 2,8% la 2,9%. Orașul rămâne în vizorul celor interesați de realizarea unor achiziții în scop investițional.

Circa 11.500 de imobile s-au vândut la nivelul întregului județ în trimestrul IV 2023, în creștere cu aproape 12% față de perioada similară din 2022, conform datelor ANCPI.

Cererea pentru locuințele disponibile la închiriere a crescut cu 11%, dacă ne raportăm la același interval de timp. Aproximativ 5.100 de potențiali chiriași și-au căutat o casă sau un apartament pe Imobiliare.ro în octombrie – decembrie 2023.

Oferta de locuințe de închiriat este mult mai limitată în Brașov decât în alte centre regionale majore ale țării. În trimestrul IV erau disponibile 1.900 de proprietăți. Chiar dacă s-a putut observa o scădere la acest capitol față de finele lui 2022, aceasta a fost una redusă, cu doar 5%.

O garsonieră putea fi închiriată la sfârșitul lui 2023 cu 300 euro/lună, iar un apartament cu 2 camere cu 480 euro/lună. Apartamentele din centrul istoric al orașului erau cele mai scumpe. Chiria medie ajungea, în acest caz, la 590 euro/lună.

Constanța: Cererea pentru locuințele noi din Constanța a crescut, în trimestrul IV comparativ cu perioada similară a anului trecut, cel mai mult în rândul celor șase mari orașe analizate de Imobiliare.ro, respectiv cu 44%.

În total, 10.600 de potențiali cumpărători și-au căutat o casă sau un apartament în Constanța la sfârșitul anului trecut, cu 28% mai mulți decât în 2022.

Oferta continuă să scadă, însă, accelerat în Constanța. În ultimul trimestrul din 2023 pe piața locală erau scoase la vânzare 3.500 de locuințe, cu 27% mai puține decât în intervalul similar al anului precedent.

Prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.534 euro/mp util, în creștere cu 10% față de acum doi ani. Constanța ocupă poziția a patra în clasamentul celor mai scumpe orașe din țară pentru cumpărători.

Apartamentele stau, însă, cu o lună în plus listate la vânzare înainte să se găsească pentru ele cumpărători. Marja de negociere a prețului solicitat pentru acestea a scăzut, în trimestrul IV, la 4,2%. Cu toate acestea, se menține la cel mai înalt nivel în rândul celor șase piețe rezidențiale analizate de Imobiliare.ro.

În județul Constanța s-au vândut cu aproape 13% mai multe imobile la sfârșitul lui 2023 decât în trimestrul IV 2022. În total, circa 8.000 de case, terenuri și apartamente au făcut obiectul tranzacțiilor în această perioadă, conform datelor ANCPI.

Aproximativ 5.300 de potențiali chiriași și-au căutat, totodată, o casă sau un apartament în Constanța pe Imobiliare.ro în intervalul octombrie-decembrie 2023, cu 6% mai mulți decât în perioada similară a anului precedent.

Singura creștere a ofertei în rândul marilor orașe analizate s-a înregistrat în Constanța. Potențialii chiriași au avut de ales din circa 2.600 de locuințe, cu aproape 24% mai multe decât la finele lui 2022.

O garsonieră în Constanța putea fi închiriată, la sfârșitul anului trecut, cu 300 euro/lună, iar un apartament cu 2 camere cu 450 euro/lună. Chiriașii apartamentelor aflate în imobile din centrul orașului și din zona Faleza Nord plăteau cele mai scumpe chirii, 600 euro/lună.

Timișoara: Aceasta a fost una dintre cele două mari piețe rezidențiale unde avansul în cererea pentru locuințele vechi l-a depășit pe cel aferent proprietăților disponibile pe segmentul nou. Chiar și în aceste condiții, 3.700 de potențiali cumpărători și-au căutat o casă sau un apartament nou pe Imobiliare.ro în ultimele trei luni ale anului trecut, cu 19% mai mulți decât în perioada similară din 2022.

În total, 11.600 de potențiali cumpărători pe piața rezidențială au fost interesați de locuințele disponibile la vânzare pe plan local, cu 26% mai mulți decât în trimestrul IV 2022.

Oferta de locuințe disponibile la vânzare s-a redus, în același timp, cu aproape 30% pe piața rezidențială din Timișoara, cumpărătorii având de ales din 7.400 de case și apartamente.

Prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare a atins pragul de 1.500 euro/mp util. Timișoara a ajuns, astfel, al cincilea cel mai scump oraș din țară, după Cluj-Napoca, Brașov, București și Constanța.

Dacă la finele lui 2022 un apartament în Timișoara se vindea în 75 de zile, la sfârșitul anului trecut perioada de așteptare a cumpărătorului s-a redus la 69 de zile. Marja de negociere pentru apartamentele listate la vânzare este și ea în scădere. În trimestrul IV a ajuns la 3,3%.

S-au vândut, în același interval de timp, aproximativ 9.000 de imobile la nivelul județului, conform datelor ANCPI, cu 15% mai multe decât la finele lui 2022.

Interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile la închiriere pe piața din Timișoara a crescut și el semnificativ. Aproximativ 6.400 de potențiali chiriași și-au căutat o casă sau un apartament aici pe Imobiliare.ro, cu 14% mai mulți decât în ultima parte a anului precedent.

Aproximativ 3.000 de case și apartamente au fost disponibile la închiriere în același interval de timp, cu aproape 29% mai puține decât la sfârșitul lui 2022, acesta fiind cel mai puternic declin observat în rândul marilor orașe analizate în cadrul raportului.

Ai mai putea citi: Ștefan Mandachi ajută copiii să ȋși descopere vocația. Omul de afaceri a investit în cel mai mare proiect al anului 2024

O garsonieră putea fi închiriată, în medie, cu 230 euro/lună, în timp ce pentru un apartament cu 2 camere un chiriaș trebuia să achite 390 euro/lună. Orașul se menține unul dintre cele mai ieftine din țară pentru persoanele care preferă să-și închirieze locuințele.

Iași: Aceasta este o altă piață pe care avansul înregistrat în interesul pentru locuințele vechi a crescut considerabil, față de sfârșitul lui 2022, și l-a depășit pe cel aferent locuințelor noi. Astfel, 7.400 de potențiali cumpărători și-au îndreptat atenția spre locuințele din Iași finalizate înainte de 2019, atunci când și-au căutat o proprietate pe Imobiliare.ro.

O scădere cu 31% a ofertei de locuințe disponibile la vânzare s-a putut observa în trimestrul IV. S-au căutat cumpărători pentru aproximativ 5.800 de case și apartamente.

Prețul mediu solicitat pentru apartamentele din Iași a ajuns, în trimestrul IV 2023, la 1.419 euro/mp util, după un avans cu circa 3% față de finele lui 2022, fapt ce plasează orașul pe locul al șaselea în clasamentul celor mai scumpe orașe din țară.

În ultima parte a anului trecut, perioada necesară identificării cumpărătorilor pentru apartamentele scoase la vânzare în Iași a ajuns la 68 de zile, în timp ce marja de negociere a prețului a scăzut semnificativ, de la 4,5% la 2,9%.

Un avans important a putut fi observat în numărul tranzacțiilor cu imobile realizate pe plan local. S-au vândut, potrivit ANCPI, aproximativ 7.800 de case, terenuri și apartamente în trimestrul IV 2023 la nivelul județului, în creștere cu 37% față de sfârșitul lui 2022.

Aproximativ 4.700 de potențiali chiriași și-au căutat o casă sau un apartament în Iași pe Imobiliare.ro în ultimul trimestru al anului trecut, cu 12% mai mulți decât la sfârșitul lui 2022.

Oferta la închiriere cuprindea, în intervalul octombrie – decembrie 2023, 2.100 de locuințe, cu 16% mai puține decât în perioada similară din 2022.

Chiria medie aferentă unei garsoniere a ajuns, în același interval de timp, la 300 euro/lună, iar cea solicitată pentru un apartament cu 2 camere la 400 euro/lună. Apartamentele din centrul orașului și cele situate în imobile din zona Copou – Sărărie sunt unele dintre cele mai căutate de către chiriași, dar și unele dintre cele mai scumpe. Chiria medie solicitată de proprietari pentru o astfel de locuință ajungea, la sfârșitul anului trecut, la 500 euro/lună.

Ai mai putea citi și: Topul județelor cu cele mai multe joburi la început de 2024