Piața construcțiilor din România a înregistrat maxime istorice în ultimii doi ani. Scenariu sumbru pentru 2025

Sectorul construcțiilor din România a atins niveluri record în 2023 și 2024, susținut de o cerere privată puternică pentru anumite segmente imobiliare și de o creștere semnificativă a investițiilor publice, de la proiecte majore de infrastructură până la spitale, finanțate prin fonduri naționale și europene.

Piața construcțiilor din România a înregistrat maxime istorice în ultimii doi ani

Pe termen mediu, însă, viitoarele modificări ale regimului fiscal pentru muncitorii din construcții, alături de ajustările fiscale mai ample din România, ar putea crea dificultăți, arată raportul de piață Colliers privind evoluția pieței imobiliare în primele șase luni ale anului. În plus, întârzierile României în implementarea reformelor necesare pentru a asigura accesul continuu la fondurile europene ar putea genera provocări suplimentare.

„În ultimii doi ani, piața construcțiilor a înregistrat atât o creștere a valorii nominale, cât și o extindere a volumului lucrărilor. Această evoluție a generat provocări pentru dezvoltatorii care încearcă să lanseze noi proiecte imobiliare. Ce a influențat direct această situație?

În mare parte, creșterea semnificativă a costurilor totale de construcție, cauzată de scumpirea materiilor prime, care, totuși, par să se stabilizeze în prezent. Majoritatea prețurilor la mărfuri s-au apropiat acum de nivelurile pre-pandemice, fiind mai mici decât maximele din 2020. Spre exemplu, Indicele Bloomberg Commodity, care urmărește prețurile din diverse sectoare (agricultură, energie, metale), este cu aproximativ 28% sub vârful din 2022, dar totuși cu 19% peste nivelurile din decembrie 2019. Beneficiarii finali vor resimți însă aceste scăderi treptat.

Pe de altă parte, tensiunile geopolitice globale – fie între blocurile comerciale principale, fie din cauza conflictelor militare regionale (mai ales în zona Mării Roșii) – mențin riscurile de reinflamare a prețurilor la mărfuri. De altfel, unele prețuri au început să crească din nou în a doua jumătate a lui 2023”, explică Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Având în vedere contextul dificil al pieței muncii, prețurile din construcții au reînceput să crească în 2024, ajungând la o rată anuală de aproximativ 12% în mai 2024 (cea mai recentă lună disponibilă), după o perioadă de stabilizare în prima jumătate a anului trecut. Unul dintre factorii principali care determină această creștere este costul forței de muncă.

În timp ce prețurile materiilor prime s-au stabilizat, subliniază consultanții Colliers, cheltuielile cu angajații continuă să crească. Numărul de muncitori din sectorul construcțiilor a atins un nivel record în mai 2024, cu aproape 453.000 de angajați, înregistrând o creștere modestă de 1% față de anul anterior, dar un avans semnificativ de 15% față de perioada pre-pandemică.

Conform datelor Eurostat, intențiile de angajare rămân pozitive, ceea ce indică faptul că firmele de construcții continuă să caute forță de muncă, determinând astfel creșterea salariilor. În ultimii cinci ani, salariile din acest sector au crescut cu 63%. Un alt aspect important este că lucrătorii din construcții au beneficiat de scutiri fiscale începând din 2019, contribuind astfel la majorarea veniturilor nete.

Cu toate acestea, având în vedere presiunile asupra bugetului public, guvernul intenționează să elimine aceste facilități fiscale începând cu 2025 (măsură care încă nu a fost aprobată la începutul trimestrului trei din 2024). Această schimbare ar putea complica și mai mult piața, punând presiune pe marjele de profit ale companiilor, care vor fi nevoite să crească salariile pentru a reține sau atrage angajați. O parte din aceste costuri suplimentare este probabil să fie transferată în prețuri mai mari pentru beneficiarii finali.

„Deși oferta pe piața construcțiilor este supusă unor presiuni semnificative, cererea rămâne puternică. Chiar dacă în prima parte a lui 2024 s-a înregistrat o ușoară încetinire, sondajele Comisiei Europene arată că sectorul continuă să crească. Indicele care măsoară percepția companiilor asupra volumului comenzilor generale este confortabil peste media istorică, indicând un sector robust, situat nu foarte departe de maximele istorice. Un alt indicator relevant vine din analiza autorizațiilor de construcție.

Deși numărul autorizațiilor de construcție rezidențiale a încetinit în ultimii doi ani, acest lucru este cauzat în principal de probleme administrative în anumite orașe, în special în București. Totuși, se observă o tendință de revenire la nivelul mediu al ultimului ciclu, după maximele record din perioada 2021-2022. Pe segmentul non-rezidențial, deși datele sunt variabile, activitatea de autorizare se menține la un nivel solid, în concordanță cu expansiunea sectoarelor industrial și retail.

Per ansamblu, deși investițiile private în construcții nu ating niveluri record, ele rămân la un nivel stabil, susținând creșterea sănătoasă a pieței”, precizează Alexandru Atanasiu, Board Member & Head of Construction Services în cadrul Colliers.

Un factor cheie care a susținut creșterea pieței construcțiilor la niveluri record a fost creșterea investițiilor publice, finanțate atât prin fonduri naționale, cât și europene. În sectorul autostrăzilor, România are în prezent aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteză în construcție, comparativ cu o rețea existentă de 1.100 de kilometri.

De asemenea, sute de alte tronsoane de autostradă se află în diverse stadii de pregătire, unele fiind deja în faza de licitație. Investițiile majore nu se limitează doar la infrastructura rutieră, ci și modernizarea căilor ferate este în desfășurare, iar în prima jumătate a acestui an au început lucrările la mai multe spitale regionale importante.

Guvernul a cheltuit peste 11 miliarde de euro pe proiecte de capital susținute de UE în prima jumătate a anului 2024, ceea ce reprezintă aproximativ 3,3% din PIB. Prin comparație, în aceeași perioadă din 2019, cheltuielile guvernamentale pentru investiții au fost de 3,5 miliarde de euro, sau aproximativ 1,6% din PIB. Această creștere a investițiilor publice a contribuit semnificativ la menținerea unui nivel ridicat de activitate în sectorul construcțiilor.

Pe termen mediu, piața construcțiilor se află într-o poziție solidă, cu o cerere puternică din partea beneficiarilor și un flux consistent de proiecte pentru companiile din domeniu. Varietatea factorilor care influențează cererea creează un context mai favorabil decât în trecut, în special în comparație cu perioada 2006-2008, când piața era impulsionată în mare parte de investitori privați, în special dezvoltatori rezidențiali. Totuși, consultanții Colliers anticipează și o serie de provocări.

„Dincolo de factorii externi imprevizibili, în special de îngrijorările legate de economia globală, schimbările viitoare în regimul fiscal al muncitorilor din construcții și modificările fiscale mai largi din România ar putea crea dificultăți.

De asemenea, întârzierea României în implementarea reformelor necesare pentru menținerea accesului la fondurile europene ar putea aduce noi provocări. Prin urmare, deși anticipăm rezultate bune comparativ cu istoria recentă, atingerea unor noi maxime este puțin probabilă. În acest context, ne așteptăm la o diminuare a presiunilor pe piața construcțiilor în următorul an și jumătate”, conchide Alexandru Atanasiu.

Citește și: Cea mai importantă conferință din România despre digitalizare și inovare în sectorul de construcții – INNOCONSTRUCT 2024 –  29-30 mai la noul centru de conferințe de la UTCB