Studiu: Românilor care au o nevoie imobiliară, dar încă așteaptă o scădere dramatică a prețurilor, le sugerăm să ia în considerare o achiziție în 2024

Anul 2023 a fost presărat cu provocări atât pentru cumpărători, cât și pentru jucătorii activi pe piața rezidențială, dar cu siguranță putem spune că a fost un an de revenire după un 2022 dificil. În ciuda inflației, a dobânzilor ridicate și a stării generale de instabilitate, prețurile solicitate la vânzare nu au scăzut și, în lipsa unor dezechilibre macroeconomice majore, nici în 2024 nu vor ajunge să scadă. Segmentul închirierilor poate fi considerat “vedeta” pieței rezidențiale, după o evoluție spectaculoasă în 2023. Interesul pentru chirii a crescut semnificativ, pe fondul dificultăților întâlnite pe piața de creditare de către unii dintre potențialii cumpărători, iar proprietarii l-au valorificat prin majorări ale prețurilor, conform unei analize imobiliare.ro.

Interes mare pentru imobiliare

“Anul 2023 a surprins. Performanțele pieței rezidențiale au reușit să depășească și cele mai optimiste așteptări. Prețurile au rezistat presiunii. Oferta a scăzut puternic. Cererea a crescut cu până la 40% pe anumite segmente. Iar numărul tranzacțiilor a crescut semnificativ în ultimul trimestru al anului. Dacă dobânzile continuă să scadă către un nivel și mai confortabil, vom avea toate condițiile de piață îndeplinite pentru ca anul 2024 să fie unul de revenire puternică a segmentului rezidențial. Românilor care au o nevoie imobiliară, își permit să cumpere, dar încă așteaptă o scădere dramatică a prețurilor locuințelor, le sugerăm să reanalizeze datele și să ia în considerare o achiziție în 2024”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Perspectivele pentru anul 2024, pe scurt, conform datelor Imobiliare.ro, primul și cel mai accesat portal imobiliar din România:

• Anul acesta am putut observa un avans considerabil la nivelul cererii față de 2022. Interesul potențialilor cumpărători și chiriași pentru locuințele disponibile pe piața rezidențială a crescut chiar și cu 40% în unele cazuri. Totuși, în ciuda interesului ridicat, cumpărătorii au fost mai degrabă într-o stare de așteptare, urmărind atent ofertele din piață, dar fără ca această cerere în creștere să se materializeze într-un număr mai mare de tranzacții. În total, aproape 453.900 de potențiali cumpărători și circa 287.700 de potențiali chiriași și-au căutat o casă sau un apartament pe Imobiliare.ro pe parcursul acestui an.
• În același timp, am văzut scăderi majore în ofertă, cu o singură excepție. În total, la nivelul pieței rezidențiale au fost disponibile la vânzare aproximativ 313.000 de locuințe și la închiriere aproape 217.200 de locuințe. Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare s-a redus, la nivel național, cu 25%, iar cel al proprietăților de închiriat cu 10%. Acesta a fost și principalul motiv pentru care nu am avut o presiune pe preț, raportul dintre cerere și ofertă rămânând echilibrat. O cerere mare raportată la oferta de la nivelul pieței locale a apărut în Constanța, dar și în Brașov.
• În ciuda tuturor așteptărilor, o ușoară tendință de creștere, cu 1%, a fost vizibilă la nivelul prețurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale scoase la vânzare, indiferent de vechimea imobilelor. Față de 2021, însă, majorarea depășește 20%. Pe de altă parte, câștigul salarial mediu net este în creștere, la fel și volumul de credite noi acordate gospodăriilor populației pentru locuințe.
• Scumpirile cu adevărat importante au fost înregistrate, anul acesta, pe segmentul închirierilor. Cel mai semnificativ avans a apărut la nivelul pieței din Constanța, cu 29%. La polul opus s-a aflat Timișoara, unde proprietarii au mărit chiriile cu 3%. Aici găsim unele dintre cele mai accesibile chirii solicitate în marile orașe din țară.
• S-au eliberat cu 23% mai puține autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale la nivel național, iar numărul de locuințe finalizate a scăzut și el ușor. Acest lucru a contribuit direct la scăderea ofertei.
• Au fost vândute mai puține imobile pe parcursul acestui an. Circa 40% din totalul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut în 2023 obiectul tranzacțiilor s-au aflat în București și în alte cinci județe – Cluj, Timiș, Iași, Constanța și Brașov.

Cerere cu 35% mai mare pe chirii în București

La nivelul pieței rezidențiale din Capitală a putut fi observată a doua cea mai mare creștere a cererii pentru proprietățile disponibile la vânzare, după cea din Cluj-Napoca. Peste 226.000 de potențiali cumpărători au căutat o casă sau un apartament în București pe Imobiliare.ro în intervalul 1 ianuarie – 5 decembrie 2023.

Tot în București întâlnim și cel mai mare avans în interesul pentru proprietățile listate la închiriere, cu 35% față de 2022.

Oferta a scăzut pe ambele segmente de piață. Numărul caselor și apartamentelor scoase la vânzare s-a redus cu 30% în perioada 1 ianuarie – 5 decembrie 2023 comparativ cu același interval al anului trecut. Aceasta este a treia cea mai puternică reducere a ofertei apărută la nivelul marilor orașe din țară, după cele din Cluj-Napoca și Iași.

Prețul mediu solicitat de proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele listate la vânzare este al treilea cel mai ridicat la nivel național. Vedem, însă, în ultimul an o ușoară scădere, de 1%, până la pragul de 1.580 euro/mp util. Pe de altă parte, Capitala are cea mai scumpă ofertă high-end din țară, cu zone unde prețurile depășesc 2.600 euro/mp util și se îndreaptă spre pragul de 3.000 euro/mp util. Discutăm aici despre Aviatorilor-Kiseleff, Primăverii sau Herăstrău.

Scumpiri semnificative au putut fi observate, în schimb, în cazul apartamentelor de închiriat. Dacă un chiriaș avea nevoie de un buget mediu de 430 euro/lună pentru a se muta într-un apartament cu 2 camere anul trecut, la ora actuală acesta trebuie să scoată din buzunar 490 euro/lună pentru o locuință similară.

Cluj-Napoca, cel mai scump oraș și în 2023

Piața rezidențială locală a fost una a extremelor pe parcursul acestui an. În Cluj-Napoca am întâlnit cea mai mare creștere a cererii în rândul cumpărătorilor, cu 39%, chiar dacă vorbim de o cerere mai degrabă latentă și al doilea cel mai puternic avans din țară în interesul potențialilor chiriași pentru proprietățile listate pe piață.

În același timp, am întâlnit cea mai puternică scădere a ofertei la vânzare în rândul marilor orașe din țară, cu 38%, dar și o reducere semnificativă a ofertei de proprietăți disponibile la închiriere, cu 28%.

Atât cumpărătorii, cât și chiriașii plătesc cele mai mari prețuri din țară pentru locuințele lor. Prețul mediu solicitat în cazul apartamentelor s-a majorat cu 4% și a atins pragul de 2.500 euro/mp util. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere s-a majorat cu 11% anul acesta și a ajuns la 500 euro/lună.

Brașovul, al doilea cel mai scump oraș din țară

Pe piața locală se poate observa o tendință de creștere a cererii. Peste 35.000 de potențiali cumpărători și-au căutat pe parcursul anului o casă sau un apartament în Brașov pe Imobiliare.ro, cu 12% mai mulți decât anul trecut.

Numărul celor interesați de proprietățile rezidențiale din Brașov îl depășește pe cel din alte orașe mari din țară precum Cluj-Napoca, Iași sau Constanța. Brașovul continuă să fie o destinație atractivă pentru investitorii care vor să-și securizeze economiile în imobiliare. Închirierea pe termen scurt a locuințelor pe platforme precum Airbnb sau Booking este o practică des întâlnită pe plan local, randamentele sunt bune, iar cererea venită din partea turiștilor nu este îngrădită de anotimp, așa cum se întâmplă în alte orașe din țară cu potențial turistic. Un apartament cu 2 camere poziționat într-o zonă centrală sau semicentrală, cu un grad mediu de ocupare de 60% pe lună, se închiriază la un preț de 70-75 euro/noapte, rezultând un venit de circa 1.350 de euro, din care se scad diverse costuri necesare întreținerii locuinței și găsirii clienților, rezultând un venit mediu lunar de până la 850 euro.

Un avans de 20% a apărut și în cererea pe segmentul chiriilor. Oferta, în schimb, se restrânge tot mai mult. Doar aproximativ 7.200 de proprietăți rezidențiale au fost listate de proprietari la închiriere în 2023, cu 12% mai puține decât anul trecut.

Apartamentele din Brașov continuă să se scumpească. Prețul mediu solicitat la vânzare a ajuns în jurul valorii de 1.620 euro/mp util în 2023, al doilea cea mai ridicat din țară. Și în cazul chiriilor observăm majorări. Un apartament cu 2 camere poate fi închiriat, în prezent, cu 450 euro/lună. Anul trecut, o locuință similară se închiria cu 380 euro/lună.

Excepția de pe piața rezidențială din Constanța

Cererea de pe piața rezidențială din Constanța a crescut pe parcursul anului 2023, dar avansul a fost mult mai lent decât în cazul celorlalte centre regionale majore din țară. Întâlnim, astfel, pe plan local creșterea cea mai mică de pe ambele segmente de piață.

Chiar și în acestea condiții, aproximativ 31.000 de potențiali cumpărători și peste 23.300 de potențiali chiriași și-au arătat interesul pentru casele și apartamentele listate pe Imobiliare.ro.

Evoluția ofertei a fost și ea ușor diferită față de cea observată în celelalte orașe mari. Dacă în cazul ofertei disponibile la vânzare tendința de scădere se păstrează, pe segmentul de închirieri întâlnim un avans cu aproape 30%.

Prețul mediu solicitat de către proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare în orașul de pe litoral este similar cu cel înregistrat în Timișoara, respectiv de 1.500 euro/mp util. S-a putut observa, astfel, un avans cu 3% în 2023 comparativ cu anul anterior.

Majorarea de pe segmentul chiriilor a fost, în schimb, cea mai semnificativă din rândul marilor orașe analizate de Imobiliare.ro, respectiv cu 29%. Un apartament cu 2 camere poate fi închiriat, la ora actuală, cu 450 euro/lună.

Iași: semnal de alarmă privind oferta de locuințe noi

Interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile la vânzare în Iași este în creștere comparativ cu anul trecut. Aproximativ 32.300 de potențiali cumpărători și-au căutat viitoarea locuință pe Imobiliare.ro în intervalul 1 ianuarie – 5 decembrie 2023. Cererea este tot mai mare și pe segmentul de închirieri.

Oferta la vânzare și la închiriere de pe piața rezidențială din Iași a avut de suferit anul acesta. Numărul caselor și apartamentelor disponibile la vânzare a scăzut cu 34%, acesta fiind al doilea cel mai mare declin înregistrat în rândul celor șase orașe analizate. Jucători din real estate de pe piața locală au tras, pe parcursul anului, un semnal de alarmă cu privire la situația ofertei de locuințe noi. Aceștia atribuie problemele apărute la nivelul pieței dificultăților întâmpinate de către dezvoltatori în obținerea avizelor și autorizațiilor necesare pentru demararea lucrărilor de construcții.

Apartamentele din Iași s-au vândut, anul acesta, cu un preț mediu de 1.420 euro/mp util, cel mai scăzut înregistrat în rândul celor șase mari orașe analizate de Imobiliare.ro. Chiriile s-au scumpit cu 14% pe plan local, dar chiar și așa proprietarii solicită unele dintre cele mai accesibile prețuri pentru apartamentele lor. Bugetul mediu necesar pentru închirierea unui apartament cu 2 camere a fost anul acesta de 400 euro/lună.

Timișoara, cea mai mare cerere în rândul centrelor regionale

Interesul pentru proprietățile rezidențiale din Timișoara se menține puternic. Aproximativ 38.300 de potențiali cumpărători și-au căutat, în 2023, un apartament sau o casă în Timișoara pe Imobiliare.ro. Acesta este cel mai mare număr de potențiali cumpărători înregistrat în centrele regionale, după București. Mulți dintre aceștia par să tatoneze, mai degrabă, piața în așteptarea momentului în care dobânzile vor ajunge la un nivel și mai confortabil pentru a face pasul spre achiziție. Un avans cu 20% s-a înregistrat și la nivelul cererii pentru locuințele de închiriat.

Oferta a urmat tendința de scădere apărută și în celelalte orașe mari, în timp ce prețurile au avansat ușor. Proprietarii și dezvoltatorii au solicitat, în medie, 1.500 euro/mp util pentru apartamentele scoase la vânzare anul acesta și 360 euro/lună pentru locuințele cu 2 camere listate la închiriere. Timișoara se menține, astfel, unul dintre cele mai accesibile orașe mari din țară pentru chiriași.

Poți citi azi și: Se schimbă radical vremea după Anul Nou. Meteorologii anunță o nouă prognoză pentru 4 săptămâni