Adama: Multe din proiectele rezidentiale anuntate in Romania nu vor fi construite

Adama Holding, companie avand printre actionari mai multe fonduri de investitii din SUA si Europa de Vest, listata la bursa din Tel Aviv, are in stadiu de planificare si executie 30 de proiecte rezidentiale si de birouri, in mai multe orase din Romania, precum Bacau, Bucuresti, Brasov, Iasi, Ploiesti sau Oradea, in valoare totala de peste 1,5 miliarde de euro.

DailyBusiness: Adama dezvolta in provincie proiecte cu un numar mare de locuinte. De ce ati ales varianta proiectelor de mari dimensiuni?
David Flusberg: Oferim proiecte rezidentiale in centrele urbane cu un numar semnificativ de locuitori. Romania este o tara in care constructia de locuinte noi a incetat pentru aproape doua decenii. Acum incercam sa umplem acest gol, asa ca avem proiecte in plan sau in derulare, sub brandul Evocasa, in orase secundare ca Ploiesti, Brasov, Iasi si Bacau.

DB: Pe ce criterii alegeti un oras pentru a dezvolta un proiect rezidential?
DF: De obicei tintim orase cu peste 100.000 de locuitori si cu o puternica baza industriala. De asemenea, importanta in ceea ce priveste deciziile investitiilor noastre este posibilitatea de a gasi terenuri atractive la preturi accesibile.

DB: Considerati ca piata rezidentiala din Romania este inca imatura?
DF: Piata rezidentiala romaneasca, in special cea din orasele secundare, este una la inceput de drum. Aceasta relativa imaturitate creeaza incertitudini variate in fazele de planificare ale dezvoltarii, ceea ce presupune ca un dezvoltator de succes trebuie sa aiba experienta dezvoltarilor de pe alte piete si in acelasi timp know-how la nivel local.

DB: Care sunt principalele riscuri pe care un dezvoltator trebuie sa le gestioneze pe pietele din provincie si in Bucuresti?
DF: Ca in orice alt domeniu, este vorba de crearea produsului potrivit pentru piata tintita si executarea acestuia in perfecta concordanta cu business planul.

DB: Care sunt principalele diferente dintre piata imobiliara bucuresteana si cea din provincie, din punct de vedere al clientilor?
DF: Principala diferenta pe care o vedem intre Bucuresti si orasele secundare este legata de maturitatea consumatorului, capacitatea acestuia de a recunoaste valoarea cumpararii unei locuinte in faza de proiect sau in diferite faze de constructie.

DB: O data cu evolutia pietei, cumparatorii isi schimba comportamentul. In cazul Romaniei, cum anume?
DF: Cand am inceput sa dezvoltam proiecte in Bucuresti (2005-2006), cumparatorii inca nu aveau incredere in dezvoltatori si nu stiau sa faca diferenta intre brandurile puternice si cele mai putin puternice, asa ca preturile au ramas joase pentru o perioada. Apoi, anul trecut, aceasta atitudine s-a schimbat, iar cererea si preturile au crescut foarte mult. Aceeasi situatie are loc si in orasele secundare acum, cu o usoara intarziere fata de Bucuresti.

DB: Asadar, in provincie, cumparatorii inca nu sunt maturi?
DF: Acest proces de maturizare are loc mai rapid in orasele care au atras mai multe investitii si ca urmare au mai multe constructii noi, cum ar fi Brasov, Timisoara, Cluj si Iasi. In celelalte orase, care pana de curand au fost ocolite de dezvoltatori, piata inca mai are nevoie de putin timp pentru a intelege noile produse rezidentiale, raportul pret-calitate. Acest proces deja a inceput.

DB: Pe ce randamente mizeaza dezvoltatorii, in provincie si in Bucuresti?
DF: Randamentele pe care un dezvoltator le inregistreaza depind de tipul de proiect, gradul de risc si forma sub care a fost facuta achizitia. Spre exemplu, un contract care vizeaza cumpararea ulterioara unui centru comercial inchiriat integral va genera o marja de profit mai mica decat daca ai cumpara un teren si ai dezvolta proiectul respectiv, indiferent daca proiectul este localizat in provincie sau in Bucuresti.

DB: Ce inseamna o rata de profit mare in real-estate?
DF: Definirea ratelor de profit mari difera de la investitor la investitor. In plus, investitorii nu se uita doar la marjele de profit ridicate, ci si la modalitatile de recuperare a investitiei, in contextul unor strategii de finantare variate.

DB: Avand in vedere cresterea competitiei pe piata bucuresteana, ce solutie considerati ca ar putea asigura succesul unul proiect rezidential pe termen lung?
DF: In ciuda numarului mare de proiecte anuntate pe piata romaneasca, numarul de unitati locative aflate in constructie este inca foarte mic, comparativ cu alte orase din regiunea central si est europeana, care au aceeasi dinamica a cererii. In plus, competitia este buna, pentru ca astfel cumparatorii ajung sa se maturizeze si sa faca dieferenta intre un dezvoltator cu un proiect de o calitate buna si un altul care duce pe piata un proiect slab calitativ.

DB: Ce efecte are criza economica globala asupra pietei romanesti?
DF: Acum intram intr-o perioada in care instabilitatea economica globala (generata de criza creditelor din SUA) va incepe sa se faca simtita in Europa si chiar in regiunea central si est europeana, undeva anul viitor.

DB: Cu alte cuvinte, exista motive de teama.
DF: In opinia mea, asta nu inseamna „sfarsitul pietei”, ci va crea mai degraba o dinamica prin care dezvoltatorii fara putere financiara si fara experienta vor iesi de pe piata. Multe dintre proiectele anuntate nu vor fi construite, iar jucatorii mai puternici vor gasi oportunitati de consolidare atragatoare.

DB: Ce alte planuri aveti pentru piata rezidentiala din Romania?
DF: Momentan avem un portofoliu mare de proiecte, in principal rezidentiale, dar si unele comerciale, de-a lungul Romaniei. Asa ca 2008 este anul in care Adama se va concentra pe executarea proiectelor, operatiuni de marketing si consolidarea brandului. In acelasi timp, evaluam in mod constant posibilitatile de extindere a portofoliului in Bucuresti si in alte orase, continuand sa ne orientam pe segmentul rezidential, insa luand in calcul si alte segmente ale pietei.

DB: Ce buget pe termen mediu aveti pentru piata romaneasca?
DF: Nu pot sa dau un buget clar, insa recent Adama a atras o crestere a capitalului de la Morgan Stanley (care a achizitionat o participatie in cadrul Adama), dar si de la ceilalti actionari. In prezent, bugetul total al investitiilor noastre in Romania, in urmatorii ani, se cifreaza in jurul a 2 miliarde de euro, insa pot spune ca aceasta valoare este mai joasa decat ar putea fi, daca toate oportunitatile de crestere de pe piata vor continua sa apara.

DB: In urma cu un an, publicitatea imobiliara nu era considerata necesara. S-a schimbat acest lucru?
DF: Ca pentru orice produs, publicitatea pentru real-estate este un mijloc important prin care o companie isi comunica mesajul. Gasesc ca publicitatea imobiliara a fost tot timpul importanta pentru dezvoltatorii cu viziune, care si-au dorit sa construiasca un brand pe termen lung in Romania.

DB: E greu sa iti faci reclama pe piata imobiliara?
DF: Bineinteles ca pe masura ce piata a devenit mai competitiva, devine mai greu pentru jucatori sa-si diferentieze mesajele de marketing, dar acesta este una dintre provocarile pe care companiile le vor infrunta si pe care marile companii le vor depasi, indiferent de aria de activitate.