Lectia crizei: De ce nu va reincepe \”goana dupa aur\” in imobiliare

Piata imobiliara nu va mai inregistra cresteri spectaculoase dupa criza, cand peisajul de business va fi „curatat” de jucatorii care au riscat platind sume nerealiste in anii anteriori, considera dezvoltatorii si reprezentantii agentiilor imobiliare.

Criza imobiliara a redus considerabil numarul proiectelor in constructie, dar si al investitiilor noi, asa ca finalul acestei perioade va gasi pe piata o oferta limitata si o cerere in crestere.

Acest raport cerere-oferta ii determina pe analisti sa vada un nou ciclu de crestere a preturilor sau chiriilor dupa criza, insa vor fi cresteri lente, care nu vor duce la reinceperea freneziei imobiliare.

„Criza va dura mai mult decat este estimat in piata, la ora actuala, si va avea mai multe etape. Va fi o muzica cu note inalte si note joase, iar pe durata ei vor ramane pe piata doar cei mai „intelepti”„, a spus Teodor Pop, managing partner la Red Management, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de centre comerciale din Romania, cu planuri de investitii de sute de milioane de euro in urmatorii ani. Pop a adaugat ca dupa ce piata va incepe sa se revigoreze, nimeni dintre cei care vor supravietui, adica nici dezvoltatorii, nici clientii, nu vor mai fi dispusi sa plateasca sume nerealiste pentru proprietati.

Pop mai considera ca cererea nu va reveni imediat la nivelul dinainte de criza, ci va creste gradual, pentru ca „piata scade brusc, dar creste lent”.

De aceeasi parere este si Romeo Cazanescu, directorul general al dezvoltatorului Conarg Real Estate, detinatorul a doua proiecte rezidentiale cu peste 1.000 de locuinte in Capitala, care considera ca piata isi va reveni doar in timp, si ca aceste cresteri de preturi sau de chirii nu vor fi bruste, ci lente.

[quote=Teodor Pop, Red Management] Nu vom mai vedea o crestere de tip Babel. Cei care vor supravietui crizei nu vor mai fi dispusi sa plateasca preturi nerealiste pentru proprietati[/quote]

„Ma indoiesc ca vom mai vedea frenezia din 2006-2007, cel putin nu pe rezidential, in urmatorii 5 ani, pentru ca economia va avea nevoie de un timp indelungat sa-si revina, iar utilizatorii finali au invat o lectie in aceasta perioada”, explica si Gabriel Alexandru vice-presedintele companiei imobiliare Century 21.

De altfel, potrivit unui studiu recent, jucatorii de pe piata de real estate considera ca tranzactiile de pe piata vor reveni, ca numar, la nivelul din 2007 in 4-5 ani.

De altfel, Alexandru considera ca cererea solvabila va fi foarte afectata anul acesta, din cauza absentei cresterilor salariale, iar aceste efecte se vor resimti cel putin 2 ani.

„In momentul in care situatia se va calma, la nivel economic, vom vedea un stopaj al descresterii pe piata imobiliara si abia apoi vom putea vorbi de cresteri”, explica Gabriel Alexandru.

Atat Gabriel Alexandru, cat si Teodor Pop, vad o revenire a pietei in a doua parte sau chiar la finalul lui 2010.

Analistii imobiliari consultati de catre DailyBusiness.ro considera ca sectorul rezidential va fi ultimul care isi va reveni, in timp ce piata logistica/industriala va fi prima care va reintra pe un ciclu de crestere.

[img=156][/img]
Piata industriala – Prima care isi va reveni

Cererea mare pentru spatii logistice si nivelul redus al chiriilor practicate pe acest segment ii determina pe consultantii imobiliari sa vada acest segment ca fiind primul care isi va reveni.

„Consideram ca segmentul industrial are cele mai mari sanse de revenire prin prisma faptului ca nivelul chiriilor practicate pe acest segment sunt mai mici in comparatie cu tarile din regiunea Europei Centrale”, a spus Gabriel Sfetcu, directorul diviziei industriale a Cushman & Wakefield.

In plus, sectorul logistic este singurul care nu inregistreaza scaderi de chirii.

„In acest sector nu asistam la o reasezare a chiriilor, deoarece acestea au fost si sunt la un nivel relativ constant, generand o profitabilitate a investitiei comparabila cu cele din pietele mature”, a adaugat Sfetcu, care spune ca, din contra, exista o tendinta de crestere a chiriilor.

Totusi, si pe acest segment exista schimbari. Astfel, dezvoltatorii incep sa ia in considerare anul acesta si operatorii mici, care au nevoie de spatii sub 1.000 mp.

„Pana in prezent, majoritatea proiectelor de spatii industriale erau dedicate consumatorilor mari – operatori de logistica in special – cu module ce porneau de la minim 2.500 mp”, explica Gabriel Sfetcu, care a adaugat ca anul acesta vom asista la aparitia unor proiecte de spatii industriale dedicate si operatorilor mici, proiecte care ofera spatii de minim 800 mp, a adaugat Sfetcu.

In prezent, numarul de spatii logistice estimate ca vor fi livrate este mult redus, ca urmare a greutatilor de finantare.

„Atat in Capitala, cat si in provincie, evolutia proiectelor industriale va cunoaste un ritm de dezvoltare mult incetinit fata de cel din prima jumatate a lui 2008 datorat in primul rand conditiilor de finantare mai aspre”, a spus Gabriel Sfetcu.

Anterior, si reprezentantii Colliers au declarat ca anul acesta vor fi livrati in Capitala circa 30.000-40.000 de mp, fata de o cerere de circa 100.000 mp.

[img=157][/img]
Segmentul rezidential – Cel mai optimist termen pentru lansarea de noi proiecte: 2010

Analistii imobiliari sunt de parere ca in urmatorii ani este putin probabil sa fie lansate pe piata proiecte rezidentiale de dimensiuni medii si mari, cei care vor avea bani sa construiasca concentrandu-se pe proiecte de dimensiuni mici.

„Cu siguranta in Bucuresti, in 2009, nu se vor anunta noi proiecte rezidentiale, sau oricum nu in acelasi numar ca in anii 2007 sau 2008. Se asteapta potentiale asocieri sau preluari, insa si acestea doar in stadiu de planuri de viitor”, spune Cristina Rosca, managing partner al agentiei imobiliare Real Time.

Anul acesta, eforturile dezvoltatorilor vor merge catre finalizarea proiectelor aflate in constructie, insa potrivit reprezentantei Real Time, 2009 este un an bun pentru securizarea terenurilor si realizarea documentarii pentru anii urmatorii, astfel incat in momentul deblocarii lichiditatilor, sa fie pregatiti pentru vanzare.

Ilinca Paun, de la agentia Colliers, considera de asemenea ca in urmatoarea perioada vom asista doar la lansarea unor proiecte de mici dimensiuni, cateva zeci de unitati.

„Credem ca cel mai optimist termen pentru aparitia unor noi proiecte si revigorarea pietei rezidentiale este incepand cu 2010”, a mai spus si Irina Petrescu de la agentia Esop.

Analistii considera ca acest segment va fi printre ultimele care isi vor reveni, urmand sa treaca pana la 1 an de la revitalizarea situatiei financiare, ca urmare a neincrederii pe care atat dezvoltatorii, cat si clientii au acumulat-o fata de banci.

Revigorarea pietei financiar-bancare va incepe cu creditarea persoanelor fizice care vor putea achizitiona apartamente. Acest aspect va duce la imbunatatirea cash-flowului dezvoltatorilor. Pe baza unui cash-flow pozitiv, se poate ulterior solicita refinantarea proiectelor si continuarea constructiilor. „Solutia pe care o vedem in acest moment pentru dezvoltatori este negocierea cu bancile a unui pachet de creditare, cu accent pe acordarea de credite retail pentru achizitia de imobile”, spune Cristina Rosca de la Real Time.

De asemenea, analistii considera ca dezvoltatorii ar putea sa se orienteze in perioada aceasta catre orasele mici de provincie, care nu au fost pana acum luate in vizor pentru dezvoltari.

„Orasele Romaniei cu o populatie de peste 100.000 locuitori, si care nu cunosc inca o dezvoltare imobiliara avansata, reprezinta o solutie pentru dezvoltatorii imobiliari. Oricum si in aceste orase activitatea va fi la un nivel redus”, spune Cristina Rosca.

[img=158][/img]
Piata de retail – In 2009 se vor inaugura peste 20 de centre comerciale in Romania

Pe segmentul de retail, anul acesta vor fi finalizate, in total, pe piata romaneasca 21 de centre comerciale, dintre care 17 in provincie. Aceste proiecte au fost demarate in anii trecuti, asa ca pentru 2010, analistii se asteapta la un numar mult mai mic de inaugurari pe acest segment, insa acestia considera ca totusi piata centrelor comerciala va continua sa functioneze, ca urmare a nevoii de retail.

„In provincie, in 2009 estimam ca vor fi dechise 17 noi centre comerciale. Dupa 2009, credem ca numarul deschiderilor va scadea atat in Bucuresti cat si in provincie din cauza lipsei de finantare, dar si a reducerii planurilor de expansiune ale retailerilor”, au spus analistii companiei de consultanta Jones Lang LaSalle (JLL).

De asemenea, consultantii JLL atag atentia ca mallurile a caror constructie a inceput deja si care au asigurata finantarea au mai multe sanse de a deveni realitate in urmatorii 2-3 ani decat cele care sunt doar in stadiu de proiect.

De asemenea, atat reprezentantii JLL, cat si cei ai Cushman & Wakefield considera ca anul acesta vor fi livrate 4 proiecte de retail in Capitala, dintre care doua s-au inaugurat deja, Grand Arena Mall in Berceni si Militari Shopping Center in vestul Capitalei.

In ceea ce priveste noile investitii, consultantii imobiliari considera ca acestea vor fi orientate spre orase in care concurenta este mica, spre deosebire de anii trecuti, cand numarul proiectelor deja anuntate intr-un oras nu era un criteriu, iar unele orase ca Ploiesti si Craiova au fost supra-aglomerate.

Bucurestiul va ramane in atentia dezvoltatorilor deoarece rezultatele obtinute de retaileri aici sunt bune, dar si pentru ca stocul de centre comerciale raportat la populatie este inca sub nivelul celorlalte capitale din centrul si estul Europei, au adaugat reprezentantii Jones Lang LaSalle (JLL).

Si dimensiunea proiectelor va fi afectata de criza, centrele comerciale de peste 40.000 mp necesitand o alegere foarte atenta a pozitionarii.

„In retail, pentru centrele comerciale se vor lua in considerare schemele de dimensiuni cuprinse intre 10.000 si 60.000 mp, iar in cazul celor de peste 40.000 mp locatia va fi extrem de importanta”, a spus Cristina Dumitrache, Senior Negotiator Retail Shopping Centres Cushman & Wakefield, Romania.

Cine sunt dezvoltatorii care vor construi noi proiecte? „Dezvoltatorii institutionali cu o experienta bogata sunt mai credibili in fata bancilor si de aceea credem ca in special acestia vor fi capabili sa demareze proiecte noi”, au adaugat reprezentantii JLL

„Retailul va continua sa functioneze datorita faptului ca lanturile de retail internationale continua sa se dezvolte in Romania”, a conchis Dumitrache.

[img=159][/img]
Piata de birouri – Proiecte noi abia din 2010

Proiectele de birouri programate spre finalizare anul acesta sunt in cea mai mare parte preinchiriate intr-o pondere suficient de mare, insa proiectele din zone mai putin bune, desi vor fi finalizate, se vor lupta pentru a gasi chiriasi, spun reprezentantii Jones Lang Lasalle.

Totusi, pentru anul acesta analistii nu se asteapta la proiecte noi de birouri, iar in cazul in care se vor incepe proiecte noi, vor fi amplasate in orasele mari cu peste 300.000 de locuitori.

„Nu credem ca vor mai aparea proiecte noi, cel putin pana la sfarsitul anului”, spune Florin Sorea, directorul departamentului de birouri al Cushman & Wakefield, Romania, care a adaugat ca anul acesta cladirile „necastigatoare” vor fi cele de clasa C si B, iar cele mai de succes vor fi cele de clasa superioara, in locatii bune, cu acces facil.