Scenariu: Cum ar putea arata piata imobiliara fara Prima Casa

De cativa ani incoace, Prima Casa a
fost locomotiva segmentului rezidential din Romania, care a dictat si
modul de constructie a locuintelor – mic si ieftin – si nivelul
de pret al apartamentelor vechi. 80% din achizitiile de locuinte se
realizeaza acum prin creditul guvernamental, cel putin asa se
vehiculeaza in piata. In cazul in care programul Prima Casa ar fi
stopat, vor fi cateva luni de “trezire”, in care toata lumea va
incerca sa se lamureasca in legatura cu ce va urma. In acest timp,
vanzarile vor fi rare si ingreunate. 

[b]Blocaj total?[/b]

Avand in vedere incertitudinile din
planul economic international si, implicit, cel national este dificil
de imaginat cum ar arata piata imobiliara fara programul Prima Casa,
insa, cu siguranta, [b]s-ar putea duce la vale cu efecte dintre cele
mai nefaste si greu de prevazut atat pentru economie, cat si pentru
sistemul bancar[/b], sustin reprezentantii companiei de consultanta
imobiliara Temple House. Situatia este cu atat mai dificila avand in
vedere ca programul Prima Casa a exercitat o influenta pozitiva atat
asupra segmentului imobiliar, cat si pentru institutiile de
finantare.

In acest sens, specialistii imobiliari sunt de
parere ca piata adresata segmentului de apartamente pentru Prima Casa
ar putea intra chiar intr-un [b]blocaj total in cazul stoparii
programului[/b], deoarece o mare parte dintre imobile s-au
achizitionat in ultimul an prin intermediul acestui program, datorita
conditiilor mai avantajoase pe care acest tip de imprumut le prezinta
fata de un credit ipotecar – avans de numai 5% la Prima Casa fata de
minim 15% la ipotecar si, bineinteles, diferenta semnificativa de
dobanda.

Oficialii Coldwell Banker Affiliates of
Romania sunt de alta parere:La nivelul companiei, aproximativ o
treime din tranzactiile intermediate se realizeaza prin Prima Casa.
“Procentul este, evident, mai ridicat la nivelul intregii piete,
insa [b]stoparea Prima Casa nu ar fi fost in niciun caz un sinonim cu
moartea pietei[/b]”, spune Gabriel Voicu, directorul
departamentului New Homes.


Daca Prima Casa nu ar continua,
bancile, foarte probabil, ar fi incercat sa conceapa oferte de
creditare similare insa doar din punct de vedere al dobanzilor –
normele BNR impun un avans mult mai ridicat pentru creditele
ipotecare/imobiliare, in functie de moneda in care se ia creditul si
moneda in care solicitantul obtine veniturile, nivel mult mai ridicat
comparativ cu nivelul avansului stabilit pentru o finantare prin
Prima Casa, explica acesta.

[b]Creditarea in lei, un ghimpe in
piata[/b]

Potrivit unor surse din cadrul celor
mai mari banci din piata cu care compania Temple House colaboreaza,
in 2013 creditarea ar putea fi preponderent in moneda nationala, ceea
ce va presupune anumite avantaje (evitarea riscului valutar), dar si
mari dezavantaje pentru client – dobanzi mai mari, implicit rate
lunare mai mari, ceea ce inseamna reducerea bugetelor clientilor.
Astfel, creditarea in lei va reduce semnificativ bugetele clientilor,
ceea ce ar putea conduce la scaderea importanta a numarului
tranzactiilor in piata.

“Scazand puterea de cumparare vom
asista la o reducere a numarului de tranzactii pe segmentul mediu. In
ceea ce priveste pretul locuintelor tendinta va fi in continuare de
scadere, insa procentele sunt mult mai reduse, iar situatia ar putea
deveni chiar mai proasta pentru cei care au apartamente de vanzare
ajunsi in imposibilitatea financiara din cauza conditiilor economice
precare”, spune Ramona Caprita, managerul general al Temple
House.

[b]Preturile inca nu se pupa cu
realitatea financiara a clientilor[/b] 

Referitor la pretul actual al
locuintelor, consultantii imobiliari sunt de parere ca acestea sunt,
in continuare, [b]la un nivel ridicat fata de nivelul cererii si au
fost influentate doar in parte de programul Prima Casa[/b]. Avand in
vedere faptul ca o mare parte dintre tineri nu dispun de resurse
financiare cash suficiente pentru un avans mare, plus fonduri pentru
onorariu notar, comisioane etc., ne putem astepta la o scadere
semnificativa a numarului de clienti in piata.

In mod
paradoxal, o parte din blocajul imobiliar este si o consecinta
directa a unor preturi care nu au legatura cu nivelul financiar de
sustinere al clientilor, ci mai degraba se datoreaza discrepantei
dintre preturile cerute de proprietari si oferta clientilor, care de
cele mai multe ori este adaptata realitatii.

“Sunt atatea apartamente care stau pe
piata de multe luni si nu s-au vandut pentru ca vanzatorii tin de
pret; [b]sunt proprietari care isi scot imobilele la vanzare la un
pret exorbitant de care tin cu dintii si nu vor sa il reduca sub
nicio forma[/b], punctand pe finisaje, pozitie, mobilier, suprafata
etc. Avem de-a face, insa, si cu proprietari care s-au conformat
conditiilor de piata actuale si au vandut la un pret mai mic decat
cel cerut initial tocmai pentru a-l vinde cat mai repede”,
apreciaza Iolanda Caprita, sales manager in cadrul Temple House.

In cazul in care programul Prima Casa
ar inceta, piata ar suferi un blocaj, in contextul in care vanzatorii
imobilelor nu vor constientiza realitatea din piata si nu vor accepta
o scadere a preturilor solicitate.

[b]Schimbul de locuinte – o
solutie?[/b]

In ceea ce priveste schimbul de locuinte,
specialistii sunt de parere ca acesta nu ar reprezenta o solutie. “Pe
piata schimbul de apartamente este destul de rar intalnit. Chiar daca
sunt doritori pentru a realiza o astfel tranzactie, [b]vanzatorii
prefera banii si doresc o vanzare clasica[/b]: bunul imobil contra
sumei de bani, de aceea nu agreeaza si nu accepta schimbul”, spune
Silviu Malaescu, sales manager la Temple House.

In plus, schimbul ar fi dificil de
realizat, nu doar din perspectiva faptului ca proprietarii prefera
mai degraba banii decat o locuinta la schimb, ci si din cauza
faptului ca rareori se intampla ca cererea sa fie in concordanta cu
oferta la schimb – pot fi diferente mari de pret intre cele doua
imobile, etajul sau suprafata sa nu fie pe placul clientului, etc.

Singura varianta in cazul celor
interesati de acest aspect ar fi acela de a vinde mai intai locuinta
pe care o au in proprietate si, apoi, cu banii obtinuti sa cumpere un
alt imobil, in conformitate cu cerintele proprii si bugetul de care
dispune, procedura care, insa, este destul de dificila intrucat
proprietarul trebuie sa gaseasca un client dispus sa astepte o
perioada mai lunga de timp pana cand acesta isi gaseste o noua
locuinta si se muta in noua locatie.

[b]Cartierele bucurestene care ar fi
cele mai afectate[/b]

Blocajul ar putea fi resimtit in
special in cazul cartierelor unde s-a inregistrat o cerere mare de
locuinte din partea tinerilor care nu dispun de cash, cum ar fi
Militari, Crangasi, Drumul Taberei sau Iancului, Obor, Pantelimon.
     

Pe de alta parte, insa, sunt
zone din Bucuresti unde predomina clientii cu cash, cum ar fi
cartierele Aviatiei si Baneasa, in acest caz nefiind prevazute
schimbari semnificative, ca urmare a faptului ca cererea exista, iar
clientii, in mare parte, nu depind de creditare.

[b]Prima Casa tine preturile
umflate?[/b]

Nu se poate spune ca Prima Casa tine
preturile umflate, influenta programului fiind diferita, in functie
de segmentul de piata sau de zona. Oficialii Coldwell Banker spun ca
putem interpreta ca baremul de 60.000 de euro stabilit prin Prima
Casa pune o presiune suplimentara pe proprietarii de apartamente
vechi cu trei camere sa scada preturile intr-un ritm mult mai
accelerat in timp ce proprietarii apartamentelor cu doua camere ar
putea fi influentati in potentialele incercari de a scadea preturile
intr-un ritm mai scazut.

In acelasi timp, cand a fost
implementat Prima Casa, presiunea a fost mult mai ridicata pe
proprietarii de apartamente vechi, in special cei cu doua camere,
inspre a scadea preturile intr-un ritm mult mai accelerat pentru a
ajunge la nivelul de garantie oferit prin progrmul guvernamental.
Astfel, scaderea preturilor in cazul acestor apartamente a fost mai
abrupta, ceea ce ar compensa eventuala actuala tentinta de mentinere
a preturilor la nivelul existent sau de reducere mai lenta.

Nu in ultimul rand, in general
[b]exista tendinta de a analiza evolutia preturilor si influenta
Prima Casa tinand cont de piata rezidentiala din Bucuresti[/b] desi,
procentual, achizitiile prin Prima Casa sunt mult mai multe in tara,
atentioneaza Gabriel Voicu. Valorile de vanzare ale preturilor din
tara sunt total diferite de cele din Bucuresti, baremul maximal de
60.000 de euro neavand aproape nicio influenta asupra stabilirii
acestor preturi, tinand cont ca preturile de vanzare in tara sunt
mult, mult mai mici de 60.000 de euro.

“Singura influenta asupra preturilor
din acest moment pe care putem sa o atribuim programului Prima Casa
este cea asupra noilor dezvoltari rezidentiale sau asupra
dezvoltatorilor care si-au redimensionat proprietatile construite
deja. Dezvoltatorii care au construit in ultimii doi ani si care
continua sa construiasca isi fac planurile de business tinand cont de
conditiile stabilite prin Prima Casa, incercand sa dezvolte locuinte
(de la zona la suprafete sau finisaje) care sa se incadreze in
baremul de 70.000 de euro”, precizeaza reprezentantul Coldwell
Banker.

[b]Cu sau fara Prima Casa, piata
imobiliara va merge mai departe[/b]

“Prima Casa trebuie sa
continue pentru ca este un program benefic atat pentru cei care
doresc sa achizitioneze un imobil, cat si pentru banci, iar acest
lucru il constientizeaza atat bancile, cat si Guvernul, iar
cumparatorii nu trebuie sa renunte la ideea ca pot sa achizitioneze
un imobil beneficiind si de ajutorul statului”, concluzioneaza
Silviu Malaescu de la Temple House. Totusi, in lipsa programului,
institutiile finantatoare ar trebui sa vina cu noi solutii de
creditare care sa suplineasca macar in parte cererea.

“Prima Casa reprezinta o varianta de
creditare demna de luat in calcul pentru orice potential cumparator
al unei locuinte. Atat timp cat programul va continua si in 2013, ar
fi absurd ca un cumparator, care poate este eligibil, sa nu il ia in
calcul. Daca programul nu ar mai exista, potentialii cumparatori ar
analiza decizia de cumparare in functie de celelalte oferte de
creditare existente”, considera Gabriel Voicu, oficialul Coldwell
Banker.